卖房超2000亿，成交破1807万平！谁摘大湾区楼市魁首？

　　2018年的楼市，注定是不平凡的一年。

　　这一年，在“房住不炒、因城施策、分类调控”等中央指导思想下，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，据不完全统计，年内各项政策调控多达450次，成为房地产市场历史调控最密集的一年。

　　这一年，全国楼市整体降温趋势明显，购房者逐渐回归理性，房价、交易量等各项房地产指标有所回落。与此同时，佛山楼市在粤港澳大湾区红利、广佛同城化加速等政策红利的影响下成交不降反升，佛山房地产市场热度逐步提升，商品房均价亦出现同步趋涨态势。

　　克而瑞数据统计，2018年佛山商品房成交（含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公、车位）面积达1807万平，同比上升7.47%；成交套数达231318套，同比上升3.93%。大市普降，佛山商品房成交却逆市上升，成交面积位居粤港澳大湾区第一，在粤港澳大湾区的地位举足轻重！

　　如今，粤港澳大湾区规划细则呼之欲出，广佛同城一体化不断迈出实质性步伐，佛山经济发展稳中向好……这个与广州深度交融的城市2018年具体表现如何？后市行情又将如何?

　　今天，克而瑞广州首发《2018年佛山房地产市场报告》，透视这个已经与广州深度交融的城市2018年房地产市况，同时对2019年的市场走势进行预判！

　　2018年佛山土地市场表现

　　2018年全国土地市场虽“冷风劲吹”，但佛山土地市场分外表现“给力”。

　　克而瑞数据统计，2018年佛山共成交商住办地89宗，成交占地面积约468万㎡，建筑面积约1406万㎡，同比去年微升1.1%，成为近五年土地成交最高位。

　　不过，在多元化土拍政策影响下，2018年佛山土地市场成交金额方面约871亿，环比下滑3.3%，成交楼板价及溢价率有所降温，不过全市五区溢价率均在20%以上。

　　2018年上半年，佛山土地成交一路高歌猛进，以566亿的卖地金额再创新高；上半年成交面积占比全年逾6成，其中3月份多宗优质地块入市，房企开年拿地积极，推动成交量至月度最高！

　　而下半年的佛山土拍市场则呈现的却是另一番景象，尤其是进入第四季度，在25宗挂牌地块中，13宗底价成交、5宗撤销、推迟和流拍的地块还各占1宗，年末房企预算资金收紧，加上出让地块多位于非中心区，导致开发商拿地热情不高。

　　再具体到区域上看，顺德和南海区仍为主要供求区域，其中顺德以23宗地、499万平成交面积、251亿的成交金额蝉联区域土地成交榜首，成交地块主要集中在北滘、大良、乐从和龙江等区域，其优质地块备受房企追捧，以致全区成交溢价接近5成高位。

　　而南海区紧随其后，共成交地块22宗，土地建筑面积约312万平，卖地金额达327 亿反超顺德，成为五区之最；禅城和高明今年同样表现不俗，无论成交金额或成交面积均有较大涨幅。

　　不过，三水区由于2017年土地供应量激增，今年下滑趋势明显，三水全年共出让12宗地，合计建筑面积159万㎡，成交量同比降幅达52%。

　　2018年佛山商品住宅表现

　　2014-2016年佛山商品房供求量逐年增加，并于2016年达到顶峰，2017年因受政策收紧因素影响，商品房供求出现较大幅度下滑；2018年市场政策转为稳健，商品房供求触底回暖，供求比回升至1:1。

　　2018年全市商品住宅（普通住宅、别墅）供应1307万㎡，环比小幅度下降4.6%；成交面积约1356万㎡，环比增长19%，处于供不应求阶段；受成交回暖影响，成交均价亦同步趋涨，为11855元/㎡，全年网签均价突破1.1万元大关，达到历年高位！

　　从全年的成交来看，第一季度受春节和清明等节日假期影响较大，房企推盘积极性不高，买家置业积极性亦有所回落，成交表现较为平静；房企受年中压力影响集中推货，二季度楼市热度回暖，5、6月成交量均突破110万㎡；第三季度的9月为传统的“金九”销售旺季，但成交量却为下半年最低，楼市悄然“入冬”。

　　但自10月份起，房企为抢占“银十”市场以及年底业绩冲刺，对营销力度进行明显扩大，推特价单位、降价促销、加大二手渠道等利好刺激成交，同时政府对网签限制有所放松，第四季度各月成交量均在130万㎡以上高位！

　　再具体到区域来看，2018年佛山商品住宅成交方面以顺德南海两区为主，其中顺德全年成交达约375万㎡，占比28%；南海全年成交324万㎡，占比24%！

　　而南海区成交量虽高居第二名，但同比去年下滑约18%，部分需求外溢至高明、三水等外围区域。从价格方面看，顺德区受年末高价项目集体签约拉升影响，成交均价超1.45万元/㎡高位领跑全市。

　　从面积段上看，90㎡以下极刚户型成交占比逐年收窄，90-100㎡刚需以及120-130㎡首改户型成交占比则呈上升趋势，这2个面积段均为近五年高位；其中90-100㎡为成交主力面积段，成交占比在近三年均保持在20%及以上的相对高位。

　　从房型上看，三房依然是绝对成交主力，近五年成交占比均保持在60%上下；一、二房极刚户型成交占比逐年下滑，四房改善户型占比则有所上升，其余房型成交占比同比变化较小，均不超过1个百分点。

　　佛山后市预判

　　从政策基调来看，佛山2018年楼市政策总体延续2017年调控基调，出台政策多为辅助性调控政策，持续强化市场监管，整顿市场乱象，楼市透明度进一步增加，目前佛山积分入学入户政策已正式落地实施，房贷利率下调、银根在年底出现松动。

　　2019年佛山将会落实中央“因城施策、分类指导”指导方针，预期调控政策进一步收紧的概率较小，但在因城施策方向性指引下，对局部区域或板块进行微调的可能性存在，对限价、限签等行政调控手段或有调整，从而切实降低购房者的首付置业成本，保护刚性置业需求，促进佛山房地产朝平稳健康方向发展。

　　成交方面，2019年起佛山积分入户、入学政策落地实施，不出意外会刺激一部份刚需及首改客户入市场的可能，所以预判上半年成交量会比2018年有所放大；而纵观全年，调控政策放松的概率较大，所以在供应增加后，全年成交量比2018年会有一定的回升。

　　价格方面，据悉顺德区和南海区部分区域已上调网签备案价，若限价、限签放松，网签价或会持续走高，不过目前佛山整体市场热度减弱，房企不得不打折促销，加上外围的经济环境不理想的影响，2019年真实的成交价不会大幅上涨，将会保持整体的平稳态势。