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戴德梁行:房地产步入新阶段,运营创新助力行业发展

广州房地产网-房掌柜 2019-01-11 06:15:54来源:房掌柜 整理
[摘要]多轮调控之下楼市步入低速去化期。

  · 住宅市场方面,“731新政”令市场进一步转冷,全年商品住宅新房成交面积257.8万平方米,与2017年的历史低点相比上升13.9%。成交均价为54,128元/平方米,房价上涨势头被实质性遏制,价格曲线持续平稳。

  · 写字楼市场方面,全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。

  · 商业市场方面,虽然高达51.7万平方米的新供应量令市场竞争加剧,但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现,成熟项目也积极升级调改,至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现——优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4%,最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。

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  · 投资市场方面,2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃,全年录得交易总额约280亿元。其中,优质写字楼资产备受投资者青睐,在全年大宗交易总额中占比近50%。在粤港澳大湾区规划的利好下,看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。

  深圳,2019年1月9日——全球领先的房地产服务商戴德梁行举行2018深圳房地产市场年度发布会, 对2018年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

  住宅市场:多轮调控之下楼市步入低速去化期,长效机制促房地产市场长期稳定

  2018年,全国房地产市场延续了频繁调控、持续收紧的节奏,至“坚决遏制房价上涨”要求提出之后,不同层级城市的楼市趋向平稳的走势逐渐明朗。在深圳市场,虽然严厉的调控措施已令市场在2017年走向冷清,但限价政策之下,一手市场的关注度被提高,保守的指导价格也促成了上半年多个豪宅个盘的热销。“整体平淡、个盘火热”的局面对市场情绪产生了较大影响。年中深圳追加了“史上最严”的“731新政”,限企限售限商多管齐下,市场即刻进一步转冷,限价政策引导市场预期的效果也开始显现。近几个月以来,供应一向紧缺的深圳推盘量大增——一方面开发商出于回现压力而加速推售,同时对市场走向的不乐观预期也是其改变前期惜售策略的原因之一,然而市场并未出现明显反应,商品住宅成交依然低迷。

  全年来看,全市商品住宅新房批准预售面积331.3万平方米,同比上升29.6%;成交面积257.8万平方米,与2017年的历史低点相比上升13.9%。超过两年的持续低迷,市场对价格的支撑力也随之削弱。加之新房限价对房价预期的影响力,房价上涨的势头被实质性遏制,价格曲线也表现出持续平稳的态势,2018年,全市商品住宅新房成交均价为54,128元/平方米,下降0.6%。分区域来看,宝安区和龙岗区始终是成交量最大的两个区域,成交占比达81%。而福田区与南山区则是均价最高的区域,2018年分别为93,803元/平方米、92,095元/平方米。

  在二手市场,成交热度同样低迷,2018年全年成交量为530.6万平方米,继续维持低位。严格的调控政策同样波及二手房,同时,限价政策之下一手房的“套利空间”、较高的税费成本使得二手市场的关注度进一步降低。根据戴德梁行对样本中高端商品住宅的监测,在经历第三季度的短暂平稳之后,四季度售价指数环比下滑4.8%,也呈现出高位回落的走势。

  戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,2018年市场热度的显著下降,体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。也正因如此,10月末中央政治局会议对房地产市场只字未提,侧面反映出随着调控效果的显现,楼市泡沫风险警戒度有所降低。与此同时,当前经济形势下房地产市场的稳定、谨防大起大落无疑是保持我国经济稳定的重要组成部分。结合建设长效机制的整体考量,传统销售市场的稳定也是住房制度改革的重要前提,预计短期内楼市调控恐难松动,中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇。与此同时,前期为楼市降温而推出的过于严苛的政策在市场稳定的情况下有望适度放松,以支持自住需求,防止市场过冷引发系统性风险。

  对于深圳市场,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为,以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具有较为突出的优势,尤其是近年来愈加凸显的科创属性也让我们看到经济增长的持续动能。城市经济发展的态势也支撑了房地产的持续需求。而在稳字当头和促进市场长期健康发展的方向下,2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定,我们预期局部市场小幅下探的可能性高,而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长。长期来看,深圳在全国率先推出的“二次房改”将加快新型住房制度的构建,高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道的住房体系有望加速实现。

  长租公寓市场:深圳市场产品类型相对单一,仍存多元化发展空间

  住房租赁市场作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分,自去年以来得到从中央到地方全方位的支持,已有50多个城市发布了住房租赁市场政策。租赁领域的金融创新、运营创新等不断推出,通过城市更新、土地出让等提供的租赁住房空间越来越多。

  作为一座年轻的移民城市,深圳租赁市场蕴含的巨大需求吸引各类住房租赁运营商竞相布局。除传统的城中村、商品房、公租房等提供的租赁住房外,多个品牌长租公寓近年来如雨后春笋般出现在深圳市场,各类品牌已有40多家,具有一定知名度的公寓品牌在深圳几乎均有布点。

  根据戴德梁行对万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、城家公寓、世联红璞5家典型品牌长租公寓深圳市场的统计,在总计57家门店中,非中心区域占比58%,租金水平适中、临近产业园或地铁沿线的区域是长租公寓青睐的选址地。而产品类型主要针对白领这一主流客群,五大样本品牌长租公寓的平均租金约108.2元/平方米/月,与戴德梁行监测的样本中高端商品住宅平均租金基本持平 。不过由于面积差别,长租公寓一般具有低总价优势。与其他城市的长租公寓市场相比,深圳市场现阶段产品相对单一,缺乏高端公寓、蓝领公寓等多元化的产品类型,这也意味着长租市场未来仍具有很大的发展空间。

  写字楼市场:金融业需求疲软,TMT、专业服务业对租赁需求形成有力支撑

  2018年,深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,同比减少17.6%,但仍属于高位。在整体经济遭遇一系列负面因素影响下,企业经营所面临的压力及其对于未来的下行预期,令写字楼需求在下半年出现明显的放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。而另一方面,持续的高供应下,2014-2018年甲级写字楼平均供求比上升至1.3,与2009-2013年的1.1相比,市场压力有所上升。至年末,全市甲级写字楼空置率同比上升3.1个百分点至15.7%,全市总存量上升至499万平方米。

  在监管收紧的同时,P2P企业爆雷、债券违约等多重负面因素使得金融业需求放缓,金融企业聚集的福田中心区受到一定拖累,市场活跃度降低,甚至出现包租客及金融类企业退租的情况,年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%,平均租金为307.6元/平方米/月,同比上升0.8%。另一方面,极具成长性的科技类企业在此背景下却仍有着十分突出的表现,租赁成交活跃且多大面积租赁。作为深圳科技企业的集中地,南山写字楼市场发展迅猛,尤其是后海片区,市场认可度逐渐提升,租金水涨船高,加上年内深圳湾1号中心、中国华润大厦等高端物业投入使用,进一步拉升租金,年末南山区租金同比上升16%至241元/平方米/月,已超越商务市场热度逐渐下降的罗湖区,空置率则在集中供应下上升1.38个百分点至20.7%。

  从行业需求来看,金融行业所面临的总体不景气的状况令其在甲级写字楼租赁活动中的比例大幅减少,在2017年10月至2018年9月的租赁成交面积中仅占到15%;而随着深圳TMT行业的高速发展,资金投入及人才投入不断提升,对办公环境的要求也越来越高,甲级写字楼受到越来越多科技企业的青睐,在甲级写字楼租赁成交面积的占比达到36%;除此之外,专业服务业占比大幅提升至31%,其中联合办公的大幅扩张是重要影响因素之一。

  在资本市场的助力下,联合办公品牌运营商在过去两年快速布局深圳市场,根据戴德梁行统计,截至2018年末,品牌运营商已在深圳运营联合办公门店50个,面积总计约178,122平方米,其中在甲级写字楼占用面积 65,026 平方米。成为甲级写字楼市场的重要吸纳力量之一。然而在不同的策略、成本和模式之下,如何面对2019年经济不乐观预期及深圳办公楼市场供应持续放量带来的竞争压力,将是联合办公运营商摆在眼前的考验。

  张晓端女士指出,2019年高供应量的趋势将持续,结合目前市场在建项目工程进度,2019年写字楼市场供应理论上或达到190万平方米。但结合历年项目入市延期的规律,及考虑到大量总部物业在项目工期把控方面相对宽松,我们大致预计2019年新投入使用的甲级写字楼总量或近百万。而同时总部自身及其上下游企业对于物业的占用也将去化大部分的新增供应。分区域来看,前海将步入集中供应期,后海及高新园片区也依然是新供应的热点区域,市场压力不可小觑。

  明年的经济环境仍有较多不确定性,但考虑到深圳科技类企业的高成长性,以及大量总部物业自身的占用去化,需求面有一定的支撑,然而在海量新增供应下,全市租金及空置等方面仍将面临压力。

  商业市场:商业网点更趋密集,购物中心创新调改常态化

  2018年,全市优质购物中心新增供应51.7万平方米,总存量上升至378万平方米。新推出的项目创新不断,各具特色,如深业上城引进了全球首个无印良品三合一项目、深圳首家索尼直营店、在购物中心顶层打造商业小镇;南山万象城作为深圳第二座万象城,引了进80多家首入深圳的品牌,并打造全国商业地产界首个东方美学主题的文化消费空间“前檐”……除不遗余力的特色塑造外,新增供应主要集中于人流密集的商务区或人口集中的成熟居住区,这些因素共同促使市场在承受供应压力的情况下,主要指标仍然具有较为平稳的表现——年末优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4.04%,最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。

  优质项目的不断涌现,不仅在增量市场造成激烈的竞争,也对存量市场构成压力——辐射半径交叉重叠的情况下优质新项目的入市一方面加强了区域整体的商业氛围,同时也往往带来消费的分流——戴德梁行对典型优质购物中心销售额的跟踪显示,总量上升的同时,区域竞争出现时各个项目营业额亦此消彼长。而此时经营者也往往会借助调改升级来巩固自身竞争力,以促进销售额的持续增长。如海岸城在永旺超市撤场后对海岸城西区24,000平方米的空间进行了焕新改造,引进100家新品牌,配套设施及细节服务方面同样有全新升级,如育婴室、即时翻译等,以进一步提升体验感。KK One开业两年多持续调整,2018年上半年销售额环比增长60%。皇庭广场2018年调整升级的品牌数量达120多家,同时前三季度的销售整体提升30%。

  在已成为成熟购物中心经营常态的调整中,拥抱智能化、迎合新生代需求是主要的调整方向。新零售代表品牌超级物种、盒马在深圳都有较为快速的扩店,是购物中心热衷引进的品类。随着“种草”、打卡文化的盛行,视觉效果和“制造话题”备受商家重视;喜茶、Lady M等网红茶饮及甜品作为流量担当,几乎成为新开业和调改后的各大购物中心的标配;诚品生活、MUJI无印良品三合一项目等倡导生活方式的集合店深受年轻客群的喜爱……持续的创新为购物中心带来了新的生机。

  2019年,深圳有望迎来约77万平方米的优质购物中心,招商压力不可小觑,其中超过一半面积集中在商业氛围成熟的福田中心区,包括中央大街、平安金融购物中心等。另一方面,包括西丽、龙华在内的非中心区将有数个项目入市。从未来供应项目选址来看,大部分项目沿轨交沿线或人口密集区分布。程家龙先生指出,面对后续居高不下的供应量,新项目的创新和成熟项目的调改将持续支撑深圳商业市场的发展,而整体市场的空置率也将伴随集中供应的持续出现而被拉高。

  投资市场:深圳大宗交易市场逐渐回归理性专业,外资机构比例或将增长

  纵观2018年深圳大宗交易市场,整体表现仍然十分活跃,全年录得交易总额约280亿元,其中,优质写字楼资产备受投资者青睐,占全年大宗交易总额的近50%。相较2017年,深圳的大宗交易额有近20%的回落,除了整体宏观金融环境对投资者资金面的影响之外,政策方面对于市场的引导也起了一定的作用;深圳于2018年出台一系列对于城市更新、工改项目的政策调整,希望引导工改工项目回归产业本质,对促进城市更新市场理性、有序发展起到一定的作用,因此,工业厂房的交易较2017年有所下降。在房住不炒的背景下,深圳“731政策”的出台,限制企业购房并对住宅及公寓的短线二手交易做出了限制,对短线投资起到很大的抑制作用,全年公寓、住宅类大宗交易也有下降。

  近年来,深圳发展迅猛,商务环境良好,大宗交易市场日趋活跃,在粤港澳大湾区规划的利好下,看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多,其中由戴德梁行资本市场团队在2018上半年促成位于福田中心区的国际商会中心部分楼层的成交,就是一个典型的机构投资项目,同时也是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场收购成熟优质物业的案例,具有标志性意义;与此同时,自用型买家仍是传统大宗交易主力,例如广州银行收购招商太子湾商务广场D栋。另一方面,深圳城市更新政策在工改、用途变更方面的从严规范,令开发商的投资决策愈加谨慎与理性,相较2017年有较大幅度的减少。

  受到宏观的融资环境紧缩、监管趋严的影响,内资买家优势不若以往,在2019年的投资将仍然保持相对谨慎的态度;但从另一方面来看,基于市场环境下的现金流压力增大,预计将会有更多的可售物业或资产包出现,同时资产定价也会归趋理性,有利于大宗交易市场的长期发展,拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人优势将逐渐显现。

  与北京、上海及广州对比,在大宗交易的投资者结构中,深圳的外资买家占比远低于其他城市;在外资持续加大粤港澳大湾区投资力度、内资买家优势明显减少的背景下,戴德梁行预计在接下来的几年中,深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加;

  戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒表示:“粤港澳大湾区以及深圳的市场得到大量的海内外投资机构的关注,我们对于深圳的大宗交易市场保持积极乐观的态度。展望2019,我们相信核心区域的优质写字楼及购物中心将持续受到青睐;同时,有提升价值与改造机会的存量物业将进一步得到市场的关注。”

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责任编辑:陈淋运

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