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地产大变局:明年房地产市场出现四个趋势

广州房地产网-房掌柜 2018-12-18 17:09:53来源:伍岳峰 
[摘要]2019年房地产市场,在宏观经济动荡多变,经济下行压力大增的情况下,出现四大变化趋势。

  被广州媒体誉为广州楼市神算子的伍岳峰老师,在日前中祺国御举办的岁运地产金融预测年会上认为,2019年房地产市场,在宏观经济动荡多变,经济下行压力大增的情况下,出现四大变化趋势。

  一是房地产走势由10年上升周正式确认转变为下行周期。2019年是下行周期的初始第一年。下行周期并不代表是急剧断崖下跌,平稳下降是大趋势;限购限售非市场化行为决定价格走势不可能出现大波动。一线城市中心区价格平稳。三四线城市压力最大。而有特殊政策的一些城市,如粤港澳大湾区,会借助政策优势利好,房地产市场出现分化小涨的情况。

  二是地产企业正式由高利润转变为微利利鸡肋时代。由于高税负,劳动力成本上涨及人口的下降,居住需求从2016年开始逐年减少。国内最好的房地产上市企业,净资产收益率不到7%,低于香港上市地产企业10-12%的水平。收益率仅高于银行利率一点,表明行业正步入低回报的下降时期。一些国有地产企业,净资产收益率甚至不及银行利息,地产业正面临如何活下去的危机;地产行业的转折,在于国家何时推出大幅减税政策。

  基于人口发展趋势,房地产行业于2016年达到需求顶峰,此后边际需求持续降低;2020年人口红利消失,房地产转入中低速增长。

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  三是,房地产政策调控政策由单一对地产限售限购转变为从金融货币政策源头调控转变。改革开放40年,中国广义货币供应呈M2年均增长15%;1998-2017年10年间M2增长16倍。大量超发货币由流动性资金转变为不动产,2017年新增贷款就有30万亿进入地产,使房地产价格虚高。

  因此去杠杆,减少流动性资金涌入地产为调控的主方向;房地产企业资金紧缺成为常态;预计国家会逐步出台大幅减税政策,允许优质房地产企业发债,舒缓资金紧张压力。

  四是,大型地产企业由一业为主向适度多角化转变。由于地产行业利润空间收窄,政策限制较多,大型企业出现去地产化,向房地产上下游产业延伸,或转型高科技、人工智能、教育、农业等新兴产业的趋势。这一趋势将伴随大型企业并购及小型地产企业破产一同出现。而社区商业与物联网的智慧商业模式将蓬勃兴起。


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责任编辑:王琬晴

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