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房企年末密集融资 平安一日豪掷近80亿资金驰援房企

来源:房掌柜  整理 广州房掌柜  2018-12-18 06:16:15
[摘要]临近年末,房企又开始密集地进行融资。

  临近年末,房企又开始密集地进行融资。据中原地产研究中心统计数据显示,11月份共有30余家房企发布了境内外融资公告,融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,融资总规模超过1000亿元。

  注意到,在房企融资高潮迭起之时,金融机构又一次扮演了重要角色。通过股权合作、债权投资和信托计划等方式,“财大气粗”的金融机构成为房企纾解资金压力的重要依托。已经入股多家房企的中国平安,也正通过旗下的资管平台为房企提供资金“弹药”。

  近日,华夏幸福公告称,平安资管拟设立“平安-九通基业基础设施债权投资计划”,将募集的委托资金以债权投资的方式投资给公司全资子公司,总募集规模不超过60亿元;同日,雅居乐公告称,公司全资子公司与平安旗下公司签订相关合作协议,后者就收购前者项目公司22%股权支付代价人民币约9.88亿元及向项目公司投入人民币约9.88亿元。

  一日近80亿资金驰援房企

  平安介入房地产领域的方式十分多元,主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径在地产领域扩张。在此过程中,平安鲜少介入开发操盘的阶段,多数是通过出资的方式参与其中。换言之,平安扮演的是“金主”的角色。

  平安正在蓄力驰援房企。《每日经济新闻》记者根据房企公告梳理统计,单单12月11日,平安通过旗下平台向房企提供的资金规模就接近80亿元,受益的房企是平安入股的华夏幸福以及华南房企雅居乐。

  12月11日晚间,华夏幸福公告称,下属全资子公司九通基业投资有限公司拟向关联方平安资产管理有限责任公司融资,九通投资拟与平安资管签署《平安-九通基业基础设施债权投资计划投资合同》。

  公告显示,总募集规模不超过60亿元,最低募集规模为不低于12亿元。投资资金共分不超过3次募集,年利率采用固定利率,目前暂定为8.32%/年,募集的委托资金以债权投资的方式投资给九通投资。公告指出,投资资金将用于投资旗下的PPP项目。

  透过这次合作,华夏幸福表示,本次交易基于公司独特的产业新城业务模式和业务发展需求,由平安资管按照公司个性化和多元化金融需求提供金融服务,为公司下属公司所开发的PPP项目投入建设资金推进项目开发。这是平安集团与公司大力推进全面战略合作关系中“一站式综合金融服务”合作的重要落地成果,符合公司战略发展需要。

  同日,雅居乐公告称,12月11日全资子公司惠州白鹭湖与深圳创喻签订相关合作协议。拟让项目公司22%股权予深圳创喻,该笔股权转让金额约9.88亿元,此外深圳创喻还将向项目公司投入资金约9.88亿元。据天眼查显示,层层穿透后,深圳创喻的实际控制人是中国平安保险(集团)股份有限公司。

  雅居乐集团董事会认为,订立合作协议对本公司及股东整体有利,因为它可分散其财务风险,并利用本集团及深圳创喻在物业市场的专长。合作协议项下的交易的条款属公平合理,且惠州白鹭湖进行交易符合本集团及股东的整体利益。

  房企频频牵手金融机构

  和金融财团合作获取资金,在这个年底变得尤为频繁。同样是在12月11日,佳兆业与民生银行签署战略合作,双方将在结算、理财以及境内外债权融资、股权融资、资本市场业务、境内外共同投资等业务领域扩大合作,综合金融服务预计总规模达200亿元。

  自11月下旬以来,已经有多家房企如福晟、花样年等与信托公司签署战略合同协议。据《每日经济新闻》记者不完全统计,至少有5家房企从信托公司处获得综合授信,总规模接近700亿元。

  “一个重要的原因是,到了年底房企要出报表了,他们会很在意账面上的资金,这是衡量明年融资水平的一个风向标。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时如此分析房企频繁牵手金融机构的原因。

  黄立冲进一步表示,在当前市场环境下,调控政策仍是趋严,导致房企的资金链普遍偏紧。“房企的再融资需求很强烈,房企普遍处于资金饥渴的状态,有了需求就有了供应。”

  透过融资动作,可以窥见房企目前的资金情况。例如,和平安在项目公司上有股权合作的雅居乐,12月12日公告指出,公司及其若干附属公司与一间银行及若干财务机构订立一项信贷协议,据此,公司获授予金额为7.7亿港元(或其等值美元)的定期贷款信贷,为期36个月。

  11月16日,雅居乐发布公告称,将发行4亿美元2020年到期的优先票据,票面利率为9.5%。据《每日经济新闻》记者透过财报梳理发现,雅居乐今年的融资渠道可谓多点开花。

  上半年,雅居乐在境外发行了5亿美元的优先永续资本证券、1亿美元的优先永续资本证券,以及与多间银行签订一项为期4年金额为88.34亿港元(附带25亿港元增额权)及2亿美元的银团贷款协议。

  在融资面偏紧的情况下,房企对于高融资成本的接受度正在变高,部分典型房企的美元票据利率已经抬升至近13%。

  “现在这种融资环境,能够借到钱都算不错了,利率高点就高点。融资要是遇到问题,明年怎么活都是个问题。”一位承接房企公司债业务的券商人士向《每日经济新闻》记者表示。

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  2017年央行的“管住货币总闸门”让众多房企伤得不轻。这让地产也对2018年的货币环境寄予了诸多遐想和期许。然而现实残酷,2018年初的央行工作会议公报中,定调2018年依旧是金融强监管年。从2018年的融资局面开年不利,到之后房企融资“明路”与“暗道”多条业务线被“暂停”,之后房企融资趋势便在“收紧-回暖-收紧”中循环往复,“融资荒”问题始终未得到实质性改善。

  直到临近年底,房企融资总额有所回暖。统计显示,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元,环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。但值得注意的是,房企的“资金渴”实际上并未得到缓解。业内人士分析,未来不论是拿地囤粮,还是维持手中现有地块开发,都势必需要投入新的资金。由此,众多房企在旧债未偿、当前现金流承压的情况下,资金压力愈发加大。

  把握窗口“解渴”

  几乎收紧一年的融资通道在11月终于有所缓解。

  据Wind提供的数据显示,11月房企境内外融资集中放量,涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中,11月房企境内发行债券523亿元,规模环比增长14%,同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元,环比增长263%,同比增长7%。

  全年来看,今年1-11月,房企累计境内发债5632亿元,同比增长66%;累计海外发债3220亿元,同比增长12%。

  据同策研究院监测的典型房企融资数据显示,2018年11月, 40家典型上市房企完成融资金额总计约505.9亿元,环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。这也是继9月、10月融资金额连续下滑后,本月融资总额有所回暖,涨幅明显。

  一位地产行业人士介绍,进入11月,房企与金融机构合作开始频繁。例如泰禾集团与光大信托建立了总额为200亿元的全面业务合作关系。此前10月泰禾集团曾与上海银行达成战略合作协议,上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元的综合授信额度。前后两个月内,泰禾已连续获得金融机构的授信400亿元。这在今年早些时候绝对是难以想象的。近期众多房企融资计划获批,应该是政策效应显著呈现,以及当前楼市放缓,管理单位对房企发债审批有所宽松。但需要注意的是,发债审批速度的加快,并不意味着房企融资环境出现大的变化,监管层依旧严控资金违规进入房地产市场。

  “11月房企密集发债,但计划、核准阶段的发债数量较多,实际发行量并没有那么高,”同策研究院朱莉莉分析,2019年底前房地产政策和市场难以松动,金融机构向来“晴天送伞,雨天收伞”,主要还是看市场的变化,市场下行的背景下,金融机构收紧的趋势很难改变。

   融资荒见拐点?

  实际上,房企的“资金荒”从去年就开始出现。2017年,央行的“管住货币总闸门”政策一出台便让众多房企伤的不轻。2018年伊始,地产行业期许的货币环境改善遐想随即落空。在今年初的央行工作会议公报中,定调2018年依旧是金融强监管年。甚至首次提及房地产金融,并将其与影子银行单列,房地产金融成为监管力度的核心所在。

  对此有专家分析,2017年管理层是以政策机制去杠杆为主,2018年则是在此基础上更严厉地实施监管,继续去杠杆。

  统计显示,2018年房企融资开年不利,无论是“明道”还是“暗道”,各条业务线几乎都被按下“暂停”。今年1-3月,房企融资额收紧,各方式融资额度占比大幅波动,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均大幅缩水,房企多元化融资渠道全面围堵。众多房企不得不绕道“海外”,外币融资总量赶超人民币金额。但2018年前个3月,40家典型上市房企完成融资金额连续出现环比下滑。

  之后的4月,40家典型房企出现了一个融资小高潮,共有13家房企共发行19笔公司债;发行5笔中期票据注册;获得12笔境内银行贷款;获得7笔信托贷款等。然而好景不长,5月监测融资总额又跌回至一年内最低值。之后的6月、7月房企融资规模持续在低位运行。在8月房企融资总额虽然出现环比上升后,9月、10月房企融资水平大幅跳水,打破5月的最低值,连续创下历史新低。其中,10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,2018年以来,首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

  业内人士分析,自2017年宏观调控空前加码以来,房企融资渠道就逐渐收紧,尤其是在货币政策“去杠杆”目标仍未转变的背景下,这一趋势延续至今年前10个月。该人士补充,货币金融政策对房企融资的影响至关重要。2018年10月15日央行宣布定向降准,释放资金达1.2万亿元。当时央行强调,释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,推动实体经济健康发展,只字未提房地产。但客观而言,虽然资金流向地产被严格限制,但上下游产业资金环境好转,仍然为楼市带来间接益处。

  事实上,开发商依旧渴望从金融政策的变化中来思考企业投资策略的调整。12月3日,央行行长易纲在《中国金融杂志》上刊文表示,宏观调控尤其是货币政策必须根据经济形势变化灵活适度调整,加强逆周期调控。

  去化承压遭遇债务压顶

  即便11月房企融资环境有所改善,但本轮房企融资成本普遍上升,也给未来还款压力埋下伏笔。

  统计显示,11月多家房企的融资利率水平大幅上涨。合景泰富发行本金总额4亿美元优先票据,年利率9.85%;华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。 华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%;时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%;恒大发行的3笔共18亿美元优先票据,融资利率分别为11%、13%、13.75%。总体而言,多数房企的融资利率均高于2017年加权平均融资成本。

  中原地产首席分析师张大伟认为,融资利率水平体现了房企融资成本之高和难度之大。2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年,而且2019年依然将持续面临资金压力。

  与此同时,房企居高不下的负债水平依旧笼罩在行业头顶。

  相关机构数据显示,2017年末,全国主要金融机构房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,其中,住房开发贷款余额为5.6万亿元,同比增长26.7%,地产开发贷款余额1.3万亿元,同比下降8%。

  据海通债券研报显示,A股上市房地产公司2017年以来样本企业有息负债余额增速仍处在25%以上的高位。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。通常而言,70%则是资产负债率的警戒线。

  事实上,近两年很多房企都瞄准了千亿目标,企业在土地储备上投入了大量资金。若叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响,房企现金流越发紧张。房企通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。

  同策机构市场研究总监张宏伟预测,到明年三季度,行业整体融资环境仍然紧张,房企融资难趋势将仍将持续。为此房企只能增强内部输血能力,如加大营销力度、加快存量产品的周转、提高滚动开发的能力等。

  (房掌柜整理来源自每日经济新闻、北京商报)


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责任编辑:陈淋运

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