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南沙“宇宙中心”靓地53亿招亲,万科、金茂、越秀加持,潜力叫板灵山岛

广 来源:广州中原研究发展部   广州房掌柜  2018-12-17 00:05:03

11月23日,南沙金洲-蕉门河板块挂出总面积达17万㎡的综合大体量地块。

本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研,为大家带来黄阁镇2018NJY-15地块的调研报告以及区域发展前景解读。

地块基本信息

宗地位于南沙区黄阁镇,南邻京珠高速公路高架桥,北靠凤凰湖,西接大山乸,东临凤凰大道,属于南沙坦尾村的旧改用地。

该地块需要配建占地1.9万㎡学校,4.15万㎡商业服务业设施。宗地起始总价52.55亿元,起始楼面价9550元/㎡。采用“限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”方式出让。

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广州中原研究发展部认为,作为南沙“大脑”的金洲-蕉门河板块出让17万㎡用地实属罕见。

其区位价值、资源价值不言而喻。

但需要指出的是,本次出让地块门槛较高,起拍总价高达53亿元,预计具备竞争实力的房企只有少数几家。

地块四至及现状情况

黄阁镇2018NJY-15地块位于焦门河-金洲板块。

广州中原研究发展部实地调研了解,地块北侧、东侧分别邻近万科府前一号及龙光棕榈水岸项目。

日后商业配套可相互共享。但由于地块南侧紧靠莞佛高速和凤凰大道,来往货车较多,噪音影响相对严重。

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据实地调研了解,挖掘机于12月3日开始进场动工平整,现时地面上仍有较多的农作物残留,地势相对平坦。

周边除北侧的万科府前一号外,四周并没有明显的遮挡物,视野开阔,日后南侧高层单位可以直接眺望蕉门河景观。

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周边配套情况

道路交通方面,地块邻近凤凰大道、莞佛高速、进港大道等主要交通干道。

连接灵山岛尖、东涌、亚运城多个重点楼市板块,同时驾车可来往庆盛交通枢纽约20分钟的路程,日后产品客群辐射范围广。

公共交通方面,地块距离地铁4号线蕉门站较近,直线距离约1.5公里,步行仅20-25分钟的路程。

另外,项目周边有多条公交线路布局,1站距离可达蕉门地铁站,候车时间基本在15-20分钟左右。总体来看,地块周边交通出行条件较佳。

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生活配套方面,地块周边除可共享其它楼盘的底商配套外,2公里范围内还有万达广场布局。

另外,南沙凤凰湖公园坐落于地块项目北侧600米左右距离,而南沙体育中心位于地块的南侧。

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整体生活配套设备相对完善,可满足业主居住需求。

教育配套方面,地块周边2公里范围内学校密布,如广州外国语学校、坦尾小学、梅山小学等。另外地块自身要求配建幼儿园、小学。

医疗配套方面,广州市第一人民医院南沙医院距离地块约2公里左右。

地块整体市场价值分析

1)住宅供应激增

 市场关注度往南沙集中

近年来,南沙区土拍不断,单单是今年南沙宅地供应量面积已达75.1万㎡,其中灵山岛尖片区供应占4成。

因此,在“面粉”充足情况下,面包近年来不断释出。据广州研究发展部监测,南沙区2018年一手住宅供应达156.2万㎡,环比去年增长20.7%。

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预计下年供应量有望进一步增加,广州未来一手市场关注度有望高度往南沙集中、转移。

大批量的住宅供应,同时亦伴随着剧烈的市场竞争。

当日后产品进入销售阶段时,“邻居”灵山岛尖也有大量的项目面世。

但需要指出是,目前灵山岛尖片区目前配套设施仍然相对匮乏,加上楼面地价偏高,普遍在13000元/平以上。

而金洲-蕉门河片区发展已初步成型,配套设施完善,地块楼面地价相对刚需,日后市场竞争力较高。

2)周边旧改开展迅速

未来楼市潜力可期

目前南沙金洲-蕉门河片区旧改不断、进展迅速。其中,东湾村旧改基础数据、控制性详细规划已新鲜出炉。

而金洲、冲尾自然村更新改造项目亦在7月底“招亲”成功。该项目是委托广州公共资源交易中心完成招商的旧村改造项目,最终项目花落上海升龙集团。

另外,根据规划文件显示,本次出让地块为坦尾村旧改的部分改造用地。

据了解,坦尾村早有房企悄然进场进行旧改,位于万科府前花园南侧的坦尾村自留地块项目,成功招标引入中铁建进行开发。

该项目将打造为集商场、写字楼、高档公寓于一体的商业综合体,以填补片区商业配套的空白。

广州中原研究发展部认为,未来随着金洲-蕉门河片区全面更新改造完成,片区将迎来更多实力房企大鳄进驻,将有利于聚集、引导人口流入,未来片区发展前景可期。

3)重大规划、项目“扎堆”地块周边

地块南侧为南沙体育中心“一心、一环、两轴、三区”规划,位于“优质生活轴”范围内。

同时规划将打造150米滨河地标和广州首个文化体育类综合体。

另外,总部、商服布局密集区可直接辐射至地块项目,日后产品有望承接片区的居住需求。

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与地块隔岸相对的为明珠湾起步区,已引入中交、南沙城投负责基础设施建设,规划居住人口20.91万。

同时,显示已通过出让商住商服用地的方式吸引越秀、省交通集团、中金国际、投元置业(中洲背景)等优质企业投资发展;

并针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展,可见灵山岛规划开发进展迅速。由此可见地块以及周边地区规划利好众多,未来发展空间大。

地块居住部分前景分析

1)周边楼盘情况

地块所处金洲板块为南沙重要一二手市场板块,目前一手在售包括定位高端的南沙“前标杆地”项目保利半岛,价格3.3-3.5万元/㎡。

主打刚需客户的阳光城丽景湾目前售价1.8-2.0万元/㎡。

二手方面,如万科府前一号、龙光·棕榈水岸等与地铁距离适中、居住环境较佳的优质小区单位价格在2.3万元/㎡以上。

地块西侧的黄阁板块一手项目价格在2-3.2万元/㎡之间,近年拿地开发的万科白鹭郡价格超3万元/㎡,二手项目亦普遍超过2万元/㎡。

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现时,广州中原研究发展部认为,项目周边主要的竞品楼盘分两类:

第一类:刚需社区大盘(阳光城丽景湾为代表)。

阳光城丽景湾为今年热销Top10楼盘,主打“大社区+刚需”的招牌,完善的小区配套和低洼的价格,对于不少市区刚需客户而言有较强的吸引力。

第二类:优质次新房(万科府前一号、龙光·棕榈水岸为代表)。

该部分盘源区位条件优越、配套设施设备基本完善、居住氛围浓厚,并且相对于一手项目而言,现楼现卖亦是它的优势所在,但整体价格略高。

而需要指出的是,本次地块起拍楼面价偏低,仅9550元/平。

因此,若地块按低价成交,项目可在日后竞争中形成价格优势,主打刚需市场,避免同质竞争。

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地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对黄阁镇2018NJY-15地块的SWOT分析如下:

综上所述,本次出让的黄阁镇2018NJY-15地块为2016年10月后时隔2年金洲再次出让商住用地。

其生活配套、居住环境、交通通达性对南沙其它片区而言均处于优势地位。

未来亦能有效地承接灵山岛尖的规划利好,带动项目楼市价值提升。预计对地块有意向的实力房企将不再少数。

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但假如出让期间过于激烈竞逐,加上其配建面积较多等因素影响,可能日后项目销售价格会偏高,届时或将直接影响周边一、二手单位2019年定价策略。

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责任编辑:黄卓贤

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