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知识分享者:房地产的未来或者就是“薛定谔的猫”!

广州房地产网-房掌柜 2018-12-05 02:02:18来源: 中城联盟
[摘要]房地产的未来是什么?它就像“薛定谔的猫”,不打开盒子永远不知道结果,打开了盒子又不一定能承受后果。

  17位知识分享者,

  与300位“活在未来的人”,

  用18分钟脱口秀,

  和未来好好谈谈。

  房地产的未来是什么?它就像“薛定谔的猫”,不打开盒子永远不知道结果,打开了盒子又不一定能承受后果。

  如果蹦出来的是更大规模的洗牌、更深层次的换血、更高强度的自我革命,今天的我们该选一条怎样的路,才能保证自己不至步步惊心。

  没有人有确切答案,就像两年前的“万宝之争”,一年前的“千亿红线”,以及今天的“冬至预言”。

  唯一能确定的是,冬天来了,成功经历周期的、正在经历阵痛的、对未来怀有恐惧或者信心的、有自己独到过冬方法的企业家朋友圈,可以聚在一起说说,关于冬天的那些预言。

  2018年12月2日,“和未来好好谈谈——第四届中城联盟论坛”在京举办。“宇宙耿直先生”田明、“地产思想家”冯仑、“预言家”陈劲松、“战略王”林中、“市场洞察家”左晖、“金融女神”吕莉、“学术派”路林、“知识大神”吴伯凡、“人工智能科学家”秦曾昌等17位知识分享者,与300位“活在未来的人”,用7小时,从今天到未来三年、从城市规律到资本纽带、从市场结构到时间的赠礼、从“经济支柱”走向“受人尊敬”、从品质地产到机器智能、从中国碳排放到后开发时代……打开未来的薛定谔之盒。

  在现场,他们说——

  判断城市的三个定律

中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长 陈劲松

  在中国房地产行业,城市是当今乃至未来相当长一段时间内,我们判断市场行情最重要的方向之一。

  我自己判断城市有三个定律:

  第一是陀螺定律。影响陀螺旋转的有三个变量:质量、半径和外力。当三个变量相互作用影响陀螺旋转但仍然遵守能量守恒定律时,陀螺不怕失速,就算失速仍能“失速而立”。

  第二是简·雅各布斯定律。当一个城市的产业过度依赖于某个单一产业的话,未来发展会出现很大的问题。任何一个城市,当它的第一步产业动作是替代进口,城市的产业还是有希望的。从替代进口到开始出口,城市就会进入兴旺发达期。当我们考察一个城市的产业结构时,我们不只考察结构,还要考察这个城市的产业,有没有形成这种闭环。

  另外,如果一个城市只是高消费,而没有向未来投资,这是城市衰败的迹象。创投代表城市产业的未来,代表有可能替代进口,甚至颠覆现有的产业结构,这是判断城市兴旺的一个非常先导的指标。

  第三是价格定律。价格定律与市场产权状态无关,管制政策的颁布既不能替代也不能增加真实的供应。供应不足的话,无论向租还是向购倾斜,事实上价格规律依然存在。供需是决定价格唯一的规律,与开发属性、产权状态无关。

  成品房解困之道

中城联盟第八任轮值主席、一德集团董事长 陈俊

  早年有业内同仁提出“夜壶论”,把国内房地产比作夜壶。今天互联网、人工智能为房地产设计板块做了大量工作,很多房企开创出新的业务模式,夜壶时代走向了抽水马桶时代。习总书记连续两年提出“厕所革命”,房地产开发把装修难题帮老百姓解决,老百姓不仅拎包入住,而且直接开火做饭,借助网络协同和众筹等社会化解决方案是可以实现的。

  从“夜壶论”到“抽水马桶”,未来我们要做“智能马桶”。房企不能仅停留在装修做完,智能家电、科学联动等各个方面都有很大的长尾效应。地产行业有巨大的机会,把思路开拓起来,我们的机会是很大的。

   市场的结构

链家董事长 左晖

  中国城市的住宅总量从40年前大概5亿平方米,到现在250亿平方米50倍左右的状态。中国人基本度过了住宅紧缺的阶段。关于行业的变化,一般我们会从五个维度观察。

  第一个维度是2C和2B的服务。过去20年很多市场在C端,未来可能更多市场是在B端;第二个维度是看住宅、非住宅的市场。今天大家基本都在做住宅市场,未来可能做大量非住宅领域;第三个维度是城市的视角。中国城市正在发生巨大的变化,人口也在发生非常大的变化;第四个维度是线上和线下。过去20年我们看的是线下的生意,最近5年互联网越来越深地影响不动产的交易和消费;第五个维度是把整个产业分成制造业、交易平台、房后市场和服务金融支持四个大的核心领域来剖析。

  人间与天上的幸福生活

花样年控股集团董事局主席 潘军

  从“人间到天上”是指从“线下到线上”,未来我们的线下一定要和线上互动起来。

  小区只是一个硬件的概念,而社区有它的文化属性。其实,要从荒漠型小区到有温度的社区,业主对我们的期望可能没我们想得那么高,反而我们连最基础的工作都做不好。这也是我认为整个物业行业,最重要、最需要做的一件事情是推进我们和业主之间的关系。

  原来我们讲互联网,后来我们讲物联网,现在我们讲万物互联、大数据、人工智能,但最终要回归人。人之所以身为人,很多人都愿意把它解构,但解构之后一定要有整合。上天让人拥有更高效率的时候,人一定要有更接近客户的,促进人与人交流的方式,我想那可能是我们人间的幸福。

  那些时间教我们的事

中城联盟第七任轮值主席、新地集团董事长 漆洪波

  知道一个东西的名字,与真正懂得一个东西是两回事。

  经验带给一个人信心的时候,可能比任何形式的垃圾还糟。

  人们在谈到未来说的都非事实、都是观点,不管我们多精明,我们所有的知识都是源于过去的经验,但决策都是面向未来的。凡是对未来特别确定的说法都是不靠谱的、都是要仔细想一想的。

  互联网视角中的地产生意:

  痛点、难点与赚点

58集团CEO 姚劲波

  如果你坚持开放平台、坚持服务整个行业,事实上可以让服务普惠到整个行业,可以贡献最大的价值。

  越是因为市场不好,我们服务的客户越需要我们。在这种环境下如果只保自己的利润,让我们自己财报好看是不负责任的,反而在这种市场里,我们应该逆势而上,加大研发、市场投入。

  商业地产新时代

凯德集团总裁(中国区与投资管理) 罗臻毓

  商业地产是每一个城市经济发展的基础配置,所以我们长期看好。在商业地产往前发展的过程中,会对企业形成三重考验:第一重是商业地产的持有体系,第二个是资本运作的体系,第三个是商业地产的运营体系。

  长期和主动持有商业地产是必要的。经营和增加它的价值对资本要求非常高,资产金融化、证券化是必要的工具。但金融化、证券化都不是起死回生的良药,把商业地产做到更高价值,必须具备优质的运营体系。

  为什么中国碳排放量占全球的30%?

中城联盟轮值主席、朗诗绿色集团董事长 田明

  全球30%的碳排放是中国带来的,房地产的能耗又占全中国能耗的48%。房地产和建造业、建筑业是中国能源消耗的第一大行业,也是中国碳排放的第一大行业。

  一定要把绿色、可持续发展提到最高等级上来,否则等雪崩来临的时候,没有一片雪花是无辜的,我们每个人都要承担责任。

  2000年国家统计局第一次统计了商品房销售金额,当年的销售金额是4600亿,到了2017年,商品房销售金额达到13万亿。在17年间,房地产规模增长了30倍。这样突飞猛进的阶段永远地过去了,今天谈转型,我们在谈什么?要实现可持续发展。只有这样,这个行业、行业里的企业才有生机。

  未来三年,我眼中的地产世界 

中城联盟副主席、旭辉集团董事长 林中

  学会判断未来是一个方面,但我们更需要的是提高对环境的适应性,以及强化我们快速的反映和灵活应变的能力。

  对房地产市场的预测,短期就是看政策,政策有很多逻辑性可以去把握;中期主要看基本面、人口和经济;长期主要看国运。

  2019年、2020年、2021年是短周期的。2019年用一个字概括就是“稳”,涵盖稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策七个层面。

  2020年用一个字概括就是“转”,政策会稍微宽松,市场会转暖,供需结构会转好,高增长转高质量,房地产行业回归制造服务业,盈利会转平。

  2021年用一个字概括就是“启”,新一轮周期的开启,未来是一个平稳增长的周期,这轮周期更健康、更有质量。未来上升周期比较长,下行周期比较短。

  未来是中国城市化从58%到70%阶段,将迎来中国房地产下一个黄金10年。未来中国城市将围绕19个城市群发展,特别是中西部一些新兴城市群的澎湃发展。

   从“经济支柱”走向“受人尊敬” 

台湾信义企业集团董事长 周俊吉

  经济成长繁荣需要靠企业家,可是文明的提升跟社会的和谐需要靠君子。而这两者能够合在一起的才叫做君子企业家。

  承担起企业社会责任这件事,看起来是跟利润没有关系的,可是这能让你的人员稳定,让人员向心力很好,当然就会有很好的成绩。

  下医医病,中医医人,上医医国。经商只是看利润还是照顾人民?又或者经商能够帮助整个国家更兴旺?让我们的国家因为企业存在变得更好——环境更好、生活更和谐、经济更繁荣。

   打好“金融”这张牌

中国民生银行地产金融事业部总经理 吕莉

  企业如何用好金融这张牌?我个人有三个观点:第一,用杠杆;第二,拓思路;第三,找伙伴。

  地产行业是一个资金密集型的行业,如果杠杆用得好,再匹配上企业精准的战略布局、独到的投资眼光、赶上行业发展的风口期的话,企业的发展速度会比较快、比较均衡。如果不用杠杆,仅仅依靠企业自身的积累也可以的,而且风险会很小,但是企业发展的速度会比较慢,尤其是在行业快速发展的时候,不发展其实是最大的风险。

  万物一体的未来 

著名学者、商业思想家 吴伯凡

  一切关于未来的判断、关于未来的学说实际上都是关于当下的,所以我们谈论今天的现实,实际上也是在展望未来。只有把眼前的这一个最小的事情做好,未来才会向我们展现一种意义。所以我们站在今天看未来,其实是站在未来审视今天的状态,来思考今天应该怎么办。

  德鲁克说做企业的三种境界:挣口饭吃,在行业里头领先,或者建一座大教堂。即使我看不见,但未来一定会出现,这就是大教堂思维。

  前些年在美国讲社会责任的企业家们提出的一个法则叫“曾孙辈法则”。你成功不成功不能你说了算,也许应该由你的儿子说了算,也许你的儿子说了也不算,因为你的儿子跟你还是有利益关联的,应该由你的孙子说你成功不成功。

  德鲁克说,人生上半场也就是40岁以前你要追求成功,下半场追求的是意义。中国改革开放正好40年了,40年中国的企业,包括中国的城市、中国的建筑,我觉得都是以追求成功为目的。我们的城市以及我们这个时代,越来越需要一种不仅仅是标识我们个人成功的建筑或者企业,它越来越需要一种昭示着意义的建筑、昭示着意义的城市。

  品质地产的舍与得 

仁恒置地集团董事局主席兼总裁 钟声坚

  仁恒有什么能力可以影响市场?从我个人来说一点能力都没有。我们的两个核心能力是:第一,保护好自身的财务,一旦市场变化的时候,能够从容地走过来;第二,做好产品,使喜欢仁恒产品的人越来越多。

  我们要善待阳光,阳光才能用心地来为我们工作;我们要善待合作伙伴,我们的路才越走越宽;我们要善待我们的客户,因为客户才是我们的衣食父母;我们要学会善待自己,时间最公平,明天的太阳照样升起来,但是希望明天太阳升起来的时候依然能够照耀着我们,温暖着我们的心。

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责任编辑:王琬晴

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