悦江上品：老城+江景+地铁 为何还不开盘便已是尾货在售？

　　2011年11月29日，广州市地下铁道总公司和广州市辉兆商务服务有限公司联合体以30.7亿元竞得大坦沙铁路以北地块，折合地面均价为5205元/㎡，同时也是刷新当年广州单幅土地拍卖价格纪录的高价地的。当年的大坦沙铁路以北地块就是如今的“悦江上品”项目。

　　悦江上品由广州地铁道集团有限公司开发，项目于2015年6月入市。

　　悦江上品总面积约86310㎡，建筑面积约192442㎡，容积率为2.2，绿化率为30%。为市区低密度的住宅小区。其中，13栋住宅中有12栋为26层高，剩下一栋为17层，每层3梯5、6户，项目规划住宅总共有2542户，现楼发售。项目楼栋呈围合式散点分布在地块周边，小区分南北两个地块组成，小区园林景观都设置在小区中央，其中北区设置有泳池，园林景观设计普通，内部提供有休闲场所。

　　悦江上品共规划有2125个机动车位，其中北区1347个，南区778个，车位比约1：0.83。

　　相对于荔湾的广钢板块5.5万/㎡的均价，陈家祠6万元/㎡的网签均价来说，大坦沙板块可以说是荔湾老城的价格洼地。大坦沙板块目前在售项目不多，有悦江上品、珠江鹅潭湾等2个楼盘，大坦沙目前均价在5万/㎡。

　　其中，珠江鹅潭湾主推平层和复式洋房单位，平层建面为170-230㎡四房单位，复式建面为280-370㎡五至六房单位，带装修均价约55000元/㎡。

　　悦江上品从2015年开盘时均价在2.4万/㎡，到去年的3.5万/㎡，再到现在的吹风价大概在4.5-5万/㎡，可谓是一直在涨。项目从开盘开始就一直都是尾货在售。均价持续上涨，这个楼盘依然大受欢迎，到底是什么原因呢？

　　1、地处老城区，商业生活配套齐全；拥有太佳商务广场、都利德广场等生活配套。

　　2、一线临江，视野开阔；悦江上品位于广州市荔湾区大坦沙岛西部、珠江大桥北侧，项目西面毗邻白沙河。

　　3、地铁上盖，出行便利；南临近地铁五号线坦尾站，东北侧直接连通地铁六号线河沙站。

　　4、项目主推户型比较刚需，大部分能满足满足二孩家庭三代同堂是居住需求。

　　5、不足的是项目紧邻高压线，对住户心理造成一定的影响，周边较多城中村，自驾出行较拥堵，周边环境稍微有些破旧。

　　悦江上品位于荔湾大坦沙板块。大坦沙，位于广州西部，四面临江，地理位置优越。

　　从2012年10月荔湾大坦沙正式启动改造，据悉，荔湾区大坦沙改造定位为国际化花园岛屿，广州市以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区；生态居住为导向的，具西关文化风情的商贸、文化、居住区。

　　买房先看交通，这一点都是购房者最先考虑因素之一。

　　悦江上品在交通方面占了一定的优势，小编从客村出发，有两个选择可以到达项目：其一，3号线珠江新城站转5号线到达坦尾站，走一段路可到达项目，偏远一点。其二，可以选择8号线昌岗站转2号线海珠广场站再转6号线河沙站，步行到达项目，这两个选择就看自己方便了。项目紧邻地铁6号线河沙站，步行5-10分就可以到达河沙地铁站。6号线南北向穿过大坦沙，5号线则横穿大坦沙，两线相交于坦尾地铁站，出行选择多。

　　项目附近有大坦沙（市1中）总站，共有5条公交线路经过，岛内有环岛公交线路，珠岛花园、海角红楼、地铁坦尾站、污水处理厂、万科柏悦湾等人群密集的地方均有途径。当然也设置有往来市区各区的公交线路，公交出行也是很方便的。不过，因为板块内居民较多，上下班高峰期难免会有些堵塞。为了缓解交通压力，最新的规划显示，未来大坦沙岛将建一条过江隧道和三座桥，未来将建设大坦沙大桥、白沙河大桥和白泥河大桥。

　　相较于传统老城区，大坦沙目前是区域环境和配套都比较低端，城中村比较多。

　　小编沿路发现，附近还是有较为大型的商业的，比如太佳时代广场、都得力广场等商业配套。再加上附近城中村的配套，有临街餐馆，自家开的商品店，基本可以满足业主的基本生活。而且项目距荔湾老城中心区仅2个地铁站距离。但整体来说，商业生活配套还是无法与传统老城区相提并论的，区内配套档次稍微低一点。

　　教育是孩子走向未来的通道。

　　据现场销售介绍，悦江上品旁预留有小学地块，业主的子女可以就读。项目旁边就是广州市第一中学，广州市第一中学是广东省重点中学，广东省省一级学校，共有72个教学班，其中高中班48个，初中班24个，教育资源深厚。项目周边学校不多，1公里范围内就有广州市荔湾区河沙小学、广州市荔湾区双桥学校、育贤实验学校等。

　　其中，河沙小学和双桥学校（小学部）为公办小学，荔湾区小升初为电脑派位，河沙小学和双桥学校（小学部）的学生未来都有机会入读广州市第一中学、广州市第四中学（逸彩新世界校区）和广州市荔湾区双桥学校。

　　项目周边的医疗多数以药店门诊为主，附近还有河沙社区卫生服务站，基本可以满足业主小病小伤需求。项目周边目前没有大型医院，如果需要去到大型医院的话，可以搭乘地铁到越秀荔湾老城中心区，距离不远，有广州医科大学附属第三医院、广州医科大学荔湾医院、广州市中医院、广州市第一人民医院等。

　　悦江上品暂未开盘加推，项目预计2019年推出二期B2/B3/B4栋，建面为82-210㎡二至六房洋房，目前样板间已开放，具体开盘待定。现场销售告诉小编，现在是内部和老客户认购，吹风价预计去到4.5-5万/㎡。

（95㎡户型图）

　　小编参观了95㎡三房和135㎡四房两个样板间。建面95㎡户型为三房两厅一卫设计，比较刚需，户型方正，空间布局合理，非常实用。客厅、餐厅、厨房卫生间等主要活动区均位于一边，动静分区十分明确，属于竖厅设计。每个功能房均带有窗户，客厅外接大阳台，通风效果良好，主卧和次卧均带有飘窗设计，厨房自带阳台空气流通性好。不足的是，三户型的就一个厕所，上班高峰期，会有所不便。

（135㎡户型）

　　建面135㎡户型为四房两厅设计，这个户型最大的亮点是，赠送面积较多，其中空间花园和多功能房可以打通做成一个房间。该户型配备两个阳台，客厅和卧室相连，户内通风采光效果好，厨房外接阳台，空间范围大，采光也好。主卧属于套房设计，自带卫生间，保护了主人的私密性。不足的是空间花园和多功能房如果改造成房间，会直面客厅，私密性降低，有噪音影响。

　　悦江上品周边有一部分是居民房，可能因为老城区的原因，比较多旧楼，整体看起来比较陈旧。整个大坦沙二手房不多，其中桥中花园均价2.4万/㎡、万科柏悦湾3.9万/㎡，距离项目较近的花语水岸则4.3万/㎡。

　　整个大坦沙目前二手房房价最高4.5-4.6万/㎡。比如珠岛花园，其他都在2.7-3.5万/㎡，根据楼层不同，均价也不同。大坦沙目前一手楼较少，未开发的居住用地居多，受大坦沙详细规划出炉的利好，该区域很可能成为荔湾区内又一个楼市热点。