2011年11月29日,广州市地下铁道总公司和广州市辉兆商务服务有限公司联合体以30.7亿元竞得大坦沙铁路以北地块,折合地面均价为5205元/㎡,同时也是刷新当年广州单幅土地拍卖价格纪录的高价地的。当年的大坦沙铁路以北地块就是如今的“悦江上品”项目。
悦江上品由广州地铁道集团有限公司开发,项目于2015年6月入市。
悦江上品总面积约86310㎡,建筑面积约192442㎡,容积率为2.2,绿化率为30%。为市区低密度的住宅小区。其中,13栋住宅中有12栋为26层高,剩下一栋为17层,每层3梯5、6户,项目规划住宅总共有2542户,现楼发售。项目楼栋呈围合式散点分布在地块周边,小区分南北两个地块组成,小区园林景观都设置在小区中央,其中北区设置有泳池,园林景观设计普通,内部提供有休闲场所。
悦江上品共规划有2125个机动车位,其中北区1347个,南区778个,车位比约1:0.83。
相对于荔湾的广钢板块5.5万/㎡的均价,陈家祠6万元/㎡的网签均价来说,大坦沙板块可以说是荔湾老城的价格洼地。大坦沙板块目前在售项目不多,有悦江上品、珠江鹅潭湾等2个楼盘,大坦沙目前均价在5万/㎡。
其中,珠江鹅潭湾主推平层和复式洋房单位,平层建面为170-230㎡四房单位,复式建面为280-370㎡五至六房单位,带装修均价约55000元/㎡。
悦江上品从2015年开盘时均价在2.4万/㎡,到去年的3.5万/㎡,再到现在的吹风价大概在4.5-5万/㎡,可谓是一直在涨。项目从开盘开始就一直都是尾货在售。均价持续上涨,这个楼盘依然大受欢迎,到底是什么原因呢?
1、地处老城区,商业生活配套齐全;拥有太佳商务广场、都利德广场等生活配套。
2、一线临江,视野开阔;悦江上品位于广州市荔湾区大坦沙岛西部、珠江大桥北侧,项目西面毗邻白沙河。
3、地铁上盖,出行便利;南临近地铁五号线坦尾站,东北侧直接连通地铁六号线河沙站。
4、项目主推户型比较刚需,大部分能满足满足二孩家庭三代同堂是居住需求。
5、不足的是项目紧邻高压线,对住户心理造成一定的影响,周边较多城中村,自驾出行较拥堵,周边环境稍微有些破旧。
悦江上品位于荔湾大坦沙板块。大坦沙,位于广州西部,四面临江,地理位置优越。
从2012年10月荔湾大坦沙正式启动改造,据悉,荔湾区大坦沙改造定位为国际化花园岛屿,广州市以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区;生态居住为导向的,具西关文化风情的商贸、文化、居住区。
买房先看交通,这一点都是购房者最先考虑因素之一。
悦江上品在交通方面占了一定的优势,小编从客村出发,有两个选择可以到达项目:其一,3号线珠江新城站转5号线到达坦尾站,走一段路可到达项目,偏远一点。其二,可以选择8号线昌岗站转2号线海珠广场站再转6号线河沙站,步行到达项目,这两个选择就看自己方便了。项目紧邻地铁6号线河沙站,步行5-10分就可以到达河沙地铁站。6号线南北向穿过大坦沙,5号线则横穿大坦沙,两线相交于坦尾地铁站,出行选择多。
项目附近有大坦沙(市1中)总站,共有5条公交线路经过,岛内有环岛公交线路,珠岛花园、海角红楼、地铁坦尾站、污水处理厂、万科柏悦湾等人群密集的地方均有途径。当然也设置有往来市区各区的公交线路,公交出行也是很方便的。不过,因为板块内居民较多,上下班高峰期难免会有些堵塞。为了缓解交通压力,最新的规划显示,未来大坦沙岛将建一条过江隧道和三座桥,未来将建设大坦沙大桥、白沙河大桥和白泥河大桥。
相较于传统老城区,大坦沙目前是区域环境和配套都比较低端,城中村比较多。
小编沿路发现,附近还是有较为大型的商业的,比如太佳时代广场、都得力广场等商业配套。再加上附近城中村的配套,有临街餐馆,自家开的商品店,基本可以满足业主的基本生活。而且项目距荔湾老城中心区仅2个地铁站距离。但整体来说,商业生活配套还是无法与传统老城区相提并论的,区内配套档次稍微低一点。
教育是孩子走向未来的通道。
据现场销售介绍,悦江上品旁预留有小学地块,业主的子女可以就读。项目旁边就是广州市第一中学,广州市第一中学是广东省重点中学,广东省省一级学校,共有72个教学班,其中高中班48个,初中班24个,教育资源深厚。项目周边学校不多,1公里范围内就有广州市荔湾区河沙小学、广州市荔湾区双桥学校、育贤实验学校等。
其中,河沙小学和双桥学校(小学部)为公办小学,荔湾区小升初为电脑派位,河沙小学和双桥学校(小学部)的学生未来都有机会入读广州市第一中学、广州市第四中学(逸彩新世界校区)和广州市荔湾区双桥学校。
项目周边的医疗多数以药店门诊为主,附近还有河沙社区卫生服务站,基本可以满足业主小病小伤需求。项目周边目前没有大型医院,如果需要去到大型医院的话,可以搭乘地铁到越秀荔湾老城中心区,距离不远,有广州医科大学附属第三医院、广州医科大学荔湾医院、广州市中医院、广州市第一人民医院等。
悦江上品暂未开盘加推,项目预计2019年推出二期B2/B3/B4栋,建面为82-210㎡二至六房洋房,目前样板间已开放,具体开盘待定。现场销售告诉小编,现在是内部和老客户认购,吹风价预计去到4.5-5万/㎡。
(95㎡户型图)
小编参观了95㎡三房和135㎡四房两个样板间。建面95㎡户型为三房两厅一卫设计,比较刚需,户型方正,空间布局合理,非常实用。客厅、餐厅、厨房卫生间等主要活动区均位于一边,动静分区十分明确,属于竖厅设计。每个功能房均带有窗户,客厅外接大阳台,通风效果良好,主卧和次卧均带有飘窗设计,厨房自带阳台空气流通性好。不足的是,三户型的就一个厕所,上班高峰期,会有所不便。
(135㎡户型)
建面135㎡户型为四房两厅设计,这个户型最大的亮点是,赠送面积较多,其中空间花园和多功能房可以打通做成一个房间。该户型配备两个阳台,客厅和卧室相连,户内通风采光效果好,厨房外接阳台,空间范围大,采光也好。主卧属于套房设计,自带卫生间,保护了主人的私密性。不足的是空间花园和多功能房如果改造成房间,会直面客厅,私密性降低,有噪音影响。
悦江上品周边有一部分是居民房,可能因为老城区的原因,比较多旧楼,整体看起来比较陈旧。整个大坦沙二手房不多,其中桥中花园均价2.4万/㎡、万科柏悦湾3.9万/㎡,距离项目较近的花语水岸则4.3万/㎡。
整个大坦沙目前二手房房价最高4.5-4.6万/㎡。比如珠岛花园,其他都在2.7-3.5万/㎡,根据楼层不同,均价也不同。大坦沙目前一手楼较少,未开发的居住用地居多,受大坦沙详细规划出炉的利好,该区域很可能成为荔湾区内又一个楼市热点。
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