一边拿地一边转让？“大地主”广州地铁也有烦恼

出手：一边拿地一边转让

广州地铁又准备出手拿地？

近日，广州市公共资源交易中心挂出总建筑面积达58.6万平的“巨无霸”萝岗车辆段地块。

该地块总起拍价为76.24亿，为2018年以来单宗起拍总价最高的用地，但较2017年10月挂牌的13号线官湖车辆段用地总价（131亿）低，为近两年供地记录中第二高总价用地。

特别注意的是，该地块设置了严格的竞拍条件。

地块采用限地价+竞自持+摇号的形式拍卖，要求：

1、竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验。

2、竞得人须按规划要求配建地块内的初中、小学、幼儿园等公共设施，建成验收合格后按规定无偿移交给广州市黄埔区政府有关部门。

3、竞得人须按规划要求建设地块西侧连接荔红一路的市政道路。

4、土地项目建成后，受让人须自持不低于106000平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房，自持租赁住房须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，自持年限与土地出让年限一致。

萝岗车辆段地块与汉溪长隆上盖地块、官湖车辆段上盖地块（也是2017年至今起拍总价top3）都有共同的一点要求：竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验。

所以广州地铁拿下萝岗车辆段应该是毫无悬念的事了。

但就在这边厢广州地铁准备拿地的时候，那边厢广州地铁又挂出了旗下全资子公司广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权，转让底价47.81亿元。

广州地铁挂出的，正是2017年拿下的汉溪村地块65%股权。

资料显示：广州耀胜为广州地铁100%持股公司，持有番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块。广州地铁以63.83亿元底价拿下番禺汉溪长隆地铁上盖商住地块，折合楼面价22000元/平。

根据转让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。

广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。

这是什么操作？

烦恼：扩张与收支的不平衡

想要了解广州地铁地产的神操作，先要了解一下广州地铁地产。

据广州地铁官网介绍：广州地铁房地产事业总部主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营，是广州地铁总公司核心业务之一，是承载“地铁+物业”发展战略的具体实施平台，也是广州地铁总公司未来的利润中心。

官网显示：目前，已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场等十几个项目；正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心、大坦沙和坑口地铁上盖物业等，在建物业面积超过120万平方米；计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

（广州地铁地产开发的悦江上品苑）

据广州地铁2017年年报显示，2017年广州地铁斥资近200亿，新增38万平土地储备，在公司房地产发展史上尚属首次。

但与快速扩张土地储备步伐不一致的，是广州地铁地产的收支。年报显示，广州地铁2017年多种经营收入约43.29亿元，完成开发物业销售金额月6.33亿元，而广州地铁物业全年营收约1.42亿元。

具体到番禺汉溪村地块：

出让公告显示：今年1月2日，广州地铁将地块的使用权变更为由其100%控股的广州耀胜。目前该地块63.83亿元的土地出让金已全额缴纳，合同印花税约319.15万元以及契税约1.91亿元也已全额缴纳，但尚未缴纳受让项目地块所需缴纳的其他各项税费。截至公告日，地块尚未办妥不动产权证。

截至2018年9月30日，评估基准日之后该公司未经审计的资产总额为65.84亿元，负债65.74亿元，所有者权益999.03万元。广州耀胜的负债与当初的拿地总价相差无几。

据了解，番禺汉溪村地块从拿地至今尚未进入开发阶段。

不管是想真心求合作伙伴还是因为资金压力，广州地铁似乎下了决心要将汉溪村地块的开发提上日程。

广州地铁为汉溪村地块制定了更为严苛的出让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。

广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。

也就是说，该地块的合作伙伴不仅要一次性付齐47.81亿元的收购款，还要具备较强的商业运营能力。

广州地铁的朋友圈里，有这样的企业吗？

合作：愈发亲密的越秀

从近年来，广州地铁地产不断扩大的朋友圈，就可以窥见广州地铁在广州房地产市场的野心。　

据了解，广州地铁房地产事业总部于2004年正式成立。

次年(2005年)，广州地铁便携手保利地产合作开发了住宅项目紫薇花园。

2011年11月28日，广州地铁与广州市辉兆有限公司以底价30.7亿夺广州荔湾大坦沙地块，刷新广州2011年单幅土地总价。而“神秘”的广州市辉兆有限公司，背后其实是方圆地产与合景泰富。

从2016年至今，广州地铁就开始与越秀地产、珠江实业等本土大房企进行深入的战略合作。2017年7月10日，广州地铁集团、越秀集团、珠江实业集团更是共同发起了广州轨道交通城市更新基金，首期规模200亿元。该基金将以“基金+轨道+物业”模式推进轨道+物业发展。

2018年8月，广州地铁与越秀地产共同组建全新城市“轨交+物业”运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。

品秀地产的首个项目，正是广州地铁去年竞得的增城官湖车辆段及上盖地块，案名“品秀星图”

（正在施工建设的品秀星图）

而越秀地产方面也曾在今年的中期业绩发布会上表态：“越秀集团在2016年与广州地铁集团签订了战略合作协议，共同推进广州地铁里程400公里在未来的5年向达到800公里的里程还有30多个站点的目标前进。

在今年5月16日，双方共同成立了品秀公司，股权方面，越秀集团占了51%，地铁集团占了49%。所以目前公司的第一个项目还是在母公司越秀地产的名下。未来的轨交住宅将是越秀在广州发展的一个重点。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州地铁负责沿线开发，越秀等房企则打造物业，双方优势互补，利于后续商业地产项目的运营，也更容易进行金融化运作。

汉溪村地块是否又是广州地铁与越秀地产一同开发，仍是未知之数。不过，可以预见的是，依托得天独厚的“TOD”发展模式，广州地铁将成为未来广州楼市中的重要房企。