东莞“三价合一”执行满3个月：部分房源成交价同比跌10%

价格:有小区成交价降了3000元/平方米

受到“三价合一”、房贷利率上浮影响,二手住宅的成交价格开始出现下滑,特别是临深片区原本房价较高、深圳投资客较多的区域,二手房源实际成交价下滑现象十分明显。

　　记者了解到，位于凤岗镇名流印象一期小区一套76.7平方米中等装修的两房产品，在2017年10月的成交均价为25489元/平方米，而2018年4月成交的一套同样户型的房源，成交价格仅为22416元/平方米，均价下降3073元/平方米，降幅达12.1%。此外，中心城区报价较高的楼盘成交价也出现下滑，如南城的金域华府二期100~120平方米3房，在“三价合一”前成交均价是29540元/平方米，“三价合一”后成交均价约为26190元/平方米，降幅达到11.3%。

　　东莞中原战略研究中心介绍，从东莞中原的二手房成交数据中可以看到，相较于“三价合一”前的几个月，“三价合一”后二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等镇街，均有房源成交均价下降的迹象，而且不少房源价格下滑超过10%。

　　该研究中心表示，总体来看，单价越高的房源，往往更容易出现较大的降幅。

　　原因：“三价合一”是主因

　　业内人士分析原因认为，二手房市场实行“三价合一”、房贷利率上浮等是影响市场成交量价齐跌的主要原因。

　　从与去年2月份的房贷利率对比情况来看，去年2月，东莞二手房首套房贷利率还可以出现8.5至9.5折及基准利率等情况，房贷利率下降，购房成本减少推动着二手房市场的成交；而今年2月，东莞二手房首套房贷利率已经普遍上浮至15%以上，最高的甚至上浮至40%，利率上浮，购房成本增加，自然也影响了二手房的成交。截至目前，只有4成的银行做二手房贷，且首套房贷利率均上浮20%~30%不等。

　　不过，尽管如此，在执行“三价合一”之前，东莞的二手房市场成交仍然较为可观，甚至1月的成交量同比去年同期增加100余套；直到“三价合一”执行后，东莞二手房市场才迅速降温。东莞中原战略研究中心认为，从今年1~4月的二手房成交情况来看，利率上浮、价格上涨，市场还可以慢慢消化；但是“三价合一”对二手房市场的影响却极为严重，税费或首付大幅增加，瞬间抬高了二手房的购房门槛，直接导致东莞二手房成交量大幅萎缩，显然，除了房贷利率上浮外，“三价合一”更是2月~4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。

　　后市： 下调价格将加大

　　虽然二手房业主报价回归理性，但目前市场情况对于二手房市场来说仍然并不乐观，对于购房者而言，目前购买二手房成本仍然较高。东莞中原战略研究中心表示，在目前成交量萎缩、市场观望的情况下，此时降价的房源更多是此前挂牌价虚高、目前回归正常报价的房源；同时，目前多数房源的降价额度并不足以弥补“三价合一”增加的税费，对买家而言，总体购房成本依然高企。

　　该研究中心相关人士表示， 随着一手房市场增加促销活动，受到“三价合一”、利率上浮影响的二手房市场面临压力更大，很多购房者转向一手房市场，对于部分急用资金的业主而言，适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。此外，对于使用杠杆的投资客而言，随着楼市调控继续，在新房均价企稳的情况下，二手房的价格同样遭遇天花板，随着时间的推移，投资的净收益将逐渐下降；加上部分镇区新房库存大，二手房抛售压力加大，尽快出手套现也将成为许多投资客的一个选择。

　　综上所述，东莞中原战略研究中心认为，预计后市二手房成交量的“量变”最终导致挂牌价及成交价发生进一步“价变”，下调报价的房源会持续增多，调价幅度也可能进一步加大，最终带动成交价的下降，直到挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。