2018年一季度广东房屋销售量降价涨 资源错配局势未变

　　二、市场展望

　　从调控政策看，为确保“房子是用来住、不是用来炒”，实现全体人民住有所居，短期内，各地为抑制投机炒作行为的限购、限贷、限转让等，以及为防止房价大幅波动的价格备案制、限预售、限网签等行政干预措施仍将继续实施，同时加大力度扶持发展住房租赁市场，加快建立健全市场长效机制。

　　从金融环境看，为防范金融风险，国家一方面继续推进金融去杠杆，抑制资产泡沫；另一方面加强监管协调，引导资金进入战略性新兴产业、现代制造业和服务业等经济领域。宏观审慎政策下，房地产行业流动性偏紧、资金成本趋于上行的趋势仍将持续。且今年下半年行业将进入偿债高峰，负债率过高的企业将面临更大的资金压力。

　　从销售市场看，在差别化调控政策之下，投资、投机性需求将受到严格限制，而对于自住的首次购房和改善需求有望进一步得到保障，市场的潜在需求总体规模依然稳定。另一方面，商业住房按揭贷款利率的持续上浮，对于市场需求的释放将呈现日益明显的抑制作用；重点城市正加大力度推进“租购同权”的逐步实现，住房租赁市场将在分流住房需求的同时，也将逐渐改变人们的消费观念和市场预期。总体而言，后市商品房销售量同比降幅可能继续扩大，房价上涨压力逐步减轻。

　　从开发投资看，过去两年房屋销售市场的持续畅旺，支撑了房地产投资的中高水平增长。随着销售市场的逐步降温，投资增速也将趋于回落；而热点城市已由增量市场主导渐次进入增量与存量市场并重，开发投资规模和速度都将趋于平缓；且受制于资金状况的趋紧，企业开发投资也将更为谨慎，后市房地产投资增速预计稳中趋降。

　　综上分析，在防风险、去杠杆的大背景下，销售规模下降和资金成本上升趋势明显，建议房地产企业主动适应市场，加快销售回笼资金，合理控制负债水平；响应国家政策，顺应时代需求，以产城融合、高品质开发等为发展理念，结合乡村振兴战旅、特色小镇建设、田园综合体等，拓展发展乡村地产、产业地产、现代农业地产、住房租赁服务等新业态和新业务。

　　三、机构观点

　　【世联研究】“房住不炒”和“防风险降杠杆”仍然是2018年的主基调，各地调控将持续相当一段时间。在支持自住型需求和打击投机炒作的大方向下，一二线和热点三线政策的频繁调整将成为常态；而人口不断聚集于核心城市，带来增量的住房需求终须释放，或作用于租或作用于售。更广大的三线城市在棚改和消费升级的推动中延续，市场不大可能再高位大幅增长，但持续托底全国市场是大概率事件。在全局下行、局部向暖的市场中，房企的竞争与分化加剧，房企回款受阻，这将使得房企资金链压力持续加重。

　　【广东经纬房产咨询有限公司】今年楼市政策依然“稳”字当头，广佛地区仍维持去年以来的政策，但佛山存在进一步收紧的可能。3月广佛地区多个楼盘加推，楼市稳步回升。根据规划，2035年广州常住人口规模将达2000万人，而房地产作为城市发展的重要动力源泉，预计东部、南部等处于成长发展阶段区域的房地产市场或将迎来新的重大发展机遇。佛山市场方面，三四月多个楼盘推新，市场热度不减。

　　【广东中原地产代理有限公司】从宏观层面看，预计上半年信贷措施将继续收紧；在“房住不炒”的背景下，一线及典型二线城市的楼市调控措施近期仍将保持稳定，部分热度较高城市仍存加码可能。从市场表现看，一季度末广州市场新推货量逐渐增多，预计供应端在二季度将逐步恢复至常规水平；同时，春节后购房需求稳步释放，预计需求端近期仍将保持稳定。而随着多个“地王”项目陆续进入市场，多个板块的房价格局将再生变化。从广州城市发展看，南沙被明确定位为广州唯一城市副中心，发展将再提速；广州政府越发关注优质产业的导入及落地，房企高质量的产业资源在未来土地市场的竞争中将取得更大的优势。

　　【合富研究院】政策、库存及金融因素叠加影响下，广州一季度商品住宅供求均处近年低位。流动性收紧对市场的影响日益显著，具备购买资格与资金实力客户愈加成为稀缺资源。为保证楼盘去化，房企积极转变推货与营销策略，相关资金投入趋于上升。在调控与银根双紧的情况下，市场正继续向“买方市场”靠拢。预计二季度市场货量将继续增加，房企间竞争更为激烈。在整体货量结构上，由于90㎡以下户型持续消化，当前其库存总量占比已不足20%，市场对紧凑型产品的需求维持高位，相关产品消化率将继续保持在较高水平。