合富辉煌（中国）商业专题|现代社区商业全面解读

　　社区商业营运流程及盈利模式

　　社区商业很讲求前期统筹规划，符合社区客群诉求的定位、合理的业态布局等都是社区商业营运的关键，必须做好充分的客群需求分析，找准定位及主题，进行统一规划及招商等工作。社区商业与商场也有共通的地方，例如需要有主力店的带动、合理的动线设计等，进行招商引流。而与一般商场通常用零售品牌作为主力店不同，社区商业的主力店多为更贴近日常生活主题的业态，如生鲜超市、儿童教育类及运动健康类等业态。主力店所需面积较大，在整个社区商业的动线设计及业态分布中，应先确定主力店的位置，有利于客流的引导。通常在主题及主力店确定之后，整个社区商业运营就有了明确的方向，利于接下来的招商或者销售。

　　而动线设计则讲求可达性及内部通达性，最理想的状态是每个商铺都能直面消费者，实现每个商铺利益最大化。如同创里汇为实现每个商铺的可达性，专门设计商业大门的朝向，并在内部配备多种电梯，四面皆设置人流入口等。

　　社区商业业态组合、主力店的引入有着一定的规律，但绝不是千遍一律，而是需要根据不同社区所处地段位置及其特定的客群来进行分析，例如精英白领居多的社区，运动健身类及轻食咖啡店等餐饮比例会增加； 家庭型客群则更关注儿童教育类、兴趣培训类等业态。因此在主题定位及业态布局之前必须对社区客群需求进行深入的了解，对其消费观念及消费习惯模式等分析透彻。对进驻业态品牌的准入门槛要严格把控，进驻商户的品牌理念及调性应与主题定位相一致。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，为确保更好地引入主力店及相关业态，突出社区商业的主题及特色，不少开发商已不再采用纯销售的盈利模式，而是采用部分（多为主力店）持有、部分销售，或者先租后售，即先引入对应定位的业态，再将商铺进行带租约销售及售后返租等模式。这样可以防止以往商铺散售所带来的弊端，利于后期有效统一的运营管理，使得整个社区商业能按预期的方向发展，更好地服务于社区人群。

　　像上文提到的保利大都汇，合富辉煌（中国）商业公司独家招商并负责运营，2013-2017年期间从前期策划、销售、招商、运营全程服务。从提出“左右文艺”心街区商业精准定位，

　　到针对目标商家高效外拓，坚持走中高端文化艺术主题的主调性，并成功引入多个特色商家，整栋租赁如高端设计师品牌（金慧旗袍行）、高端跨界禅文化品牌生活馆（信愿行）、高端设计师服饰品牌（MCDC）等，成功打造了区域性社区商业顶级标杆！

　　社区商业的资产证券化

　　由于社区商业的客群相对固定，有着稳定的租金流及投资回报，具备了进行资产证券化的基础。去年12月我国首单社区商业REITs产品诞生，“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行，以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产，发行总规模达20.5亿元人民币，期限为5年。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，社区商业迎来首单REITs产品，表明社区商业也可借助资产证券化，利用金融工具盘活资产，并形成”开发建设—运营成熟—REITs—再开发“良性循环，有利于推动整个社区商业市场的持续深入发展。预计随着社区商业发展到一定程度，相关资产证券化产品将会陆续出现。

　　社区商业未来展望

　　目前广州乃至全国的社区型商业仍处于摸索发展阶段，而随着居民消费需求的不断升级扩大，整个社区商业有着比较广阔的发展前景，有着较多的市场机遇，看准时机或将能在不断的升级发展进程中创造更大的价值。

　　首先，随着城市发展的进程加快及延伸、将有较大量新生商业需求，而社区商业陆续供应能为商业发展提供新的空间条件，为店铺品牌提供更多的选址选择，而不断涌现的创新店铺则能丰富社区商业内容、充分发挥社区商业功能；其次，不少已经开业经营或者存量社区型商业，需要有更为专业的运营管理来提升价值，社区商业运营管理将迈向更加专业化阶段。

　　社区商业未来将需要更专业专注的团队来进行前期统筹策划、招商及运营管理等，像合富辉煌（中国）商业公司拥有多年招商运营经验，积累沉淀丰富的商家资源，与众多商协会紧密合作，具备优质拓展及执行能力，引入专业且经验丰富的团队将会是未来商业项目制胜的关键。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，社区商业同时肩负着商业地产和社区服务的双重属性，而其核心是满足周边居民全方位的不断升级的需求，因此社区商业必须紧贴需求紧跟时代步伐，走在商业发展浪潮的前端。预计未来社区商业将有以下发展趋势：1、将打造更丰富的场景社交体验，与社区居民消费习惯、生活模式等相互影响；2、品牌将以各种形式走进社区，或将涌现一批全新社区型特色店铺；3、社区商业的运营管理及整体发展将迈向更加系统化、标准化及专业化。