机遇与挑战并存 商业市场稳中求变

　　2017 年对广州商业地产市场来说，是具有重大意义的一年，也是注定要被记住的一年。330新政出台，给商业市场带来挑战的同时，也带来了机遇，广州举办了财富全球论坛、跃进了世界一级城市之列、全年GDP突破2万亿元等，为广州商业市场的发展带来了广阔的想象空间。那么在这一年，广州商业市场发生了哪些重要事件、市场又迎来了怎样的变化？

　　总体成交情况：写字楼量价全线飘红，商铺走势平稳，公寓供求量受挫

　　从整个商业市场成交数据来看，公寓成交量仍在三大类别中领先，但却是近四年以来公寓成交量最少的一年；反观写字楼市场，成交量首度突破60万平米大关，是近五年来成交量峰点，同时年度成交量首超商铺，发展势头强劲；商铺方面，成交量与去年相仿，在近年成交的平均水平之上。成交走向不尽相同，价格走势则较为一致，三大类别物业成交价格同比均呈上涨趋势，也都处于近五年来成交价格的高位水平。

330新政及其影响：写字楼不跌反升、公寓成交锐减、商铺平稳过渡

　　330新政从物业用途、报建面积、销售对象及转让流通方面均作出严格限制，主要目的为遏制商业地产个人投资热潮，防止资金的大量涌入对市场带来不稳定因素。

　　写字楼市场本来的主要买家就是公司企业居多，个人投资者比例占比较小，而相应地，公司购入的写字楼面积多为面积较大产品，因此新政对写字楼市场的影响最小；商铺方面，主要是限制了个人投资客户购买资格，而商铺本来商业属性明显，加之商铺整体运营经营的理念逐渐加强，商铺大宗成交亦有增多迹象；作为本来是个人投资买家居多的公寓市场，销售对象受限制，整个市场受到了较为严重的“打击”，成交锐减，与新政前市场成交的火爆形成鲜明的对比，是最为受影响的商业物业。

　　合富大数据显示，新政后公寓市场月均成交骤降七成，导致全年成交同比跌幅近四成；写字楼成交受大宗交易主导逆市上升，新政后月均成交增加7%，全年成交同比上涨10个百分点；商铺市场新政后月均成交仅微跌2%，全年成交增加3%。

商服土地市场：外围区域成主导，定向引入产业

　　本年度商服用地成交，按用地的建筑面积来看，成交主要集中在外围区域，而且成交占比有扩大的趋势，对比之下，中心区域的土地面积的成交份额明显减少。原萝岗的科学城和知识城板块为成交主导，合同成交占比超四成，其次为海珠琶洲，全年商服用地成交宗数高达10宗，成全市之最。

　　从土地成交特征来看，今年商服用地的定向成交尤为突出，基本每宗地块均有引入特定的产业，定向出让趋势越来越明显，通过出让条件捆绑产业属性的方式进行出让，以符合各区域板块的发展战略及功能定位。而且对引入产业的要求越趋细化，指向性更为明确。在产业导向影响之下，因此地块基本以底价成交，且多有30-70%的自持比例要求。

　　写字楼市场市场特征：核心板块仍为主导，外围板块增速明显

　　合富大数据显示，本年度珠江新城继续成为写字楼成交最为火热的板块，金融城次之，在两大板块带动下，天河区在这两大板块的带动下成交量为各区之首，成交面积占全市36%，所占比例较去年减少7%，原萝岗区在科学城板块带动，超越番禺区成为成交占比的第二大区域，白云及黄埔区的成交占比也有较明显的提升，花都区更是在国际空港中心带动成交占比提升8%。中心区域及外围区域写字楼市场成交量同比去年均有所增长，但外围区域增长速度明显更快，占比亦提高至近4成。

天河区项目在榜单中占据一半席位，因此虽受琶洲、鱼珠等新兴板块的冲击，区域龙头位置仍十分稳固；上榜项目的成交量中基本均包含显著的大手交易成分，甚至不乏以整栋作为交易对象的成交案例；中心区域优质项目对比2016年均有10%以上的价格升幅，其中天盈广场更作为标杆项目以20%的升幅领涨。

　　大宗交易频现，成交金额突破70亿元

　　写字楼的大宗交易在去年底以来就有较为集中的呈现，今年以来有更为频密的趋势，写字楼的大手交易更为集中的出现在热点商务板块的优质办公物业，如珠江新城、金融城、天河北和琶洲，这些板块均有浓厚的商务氛围，或者是良好发展前景。类型方面，既有多个整层的成交，也有小独栋甚至整栋的成交，成交客户多为金融投资及科技信息类企业，一方面是出于办公自用需求，办公升级如扩大面积和地段优化选择，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。

　　写字楼市场展望：多方利好助推，市场前景向好

　　城市地位不断提升，经济发展向好，营商环境日益优化，都为广州办公市场营造了良好的大环境，未来将有更多企业选择进驻广州，因此办公需求也在不断的升级扩张。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，今年以来各区纷纷出台招商引资相关政策、与大型跨国集团、行业产业领域的先进企业进行合作等，都是办公需求不断加快的有力支撑，金融保险、IT科技、通讯媒体、现代服务业等行业成为承接写字楼市场的主力军。随着办公需求增速加快，写字楼整体承接能力及市场吸纳率未来仍有较大的提升空间。

由于有前期多宗土地陆续开发建成，琶洲将会成为新增供应的重点板块，其次为黄埔及番禺区，而作为目前存量最大的天河区，预计未来成交重点仍在珠江新城、金融城等核心板块。

　　公寓市场特征：成交锐减，而外围区域成交占比扩大

　　合富大数据显示，外围区域中，番禺区及其作为主力的华南板块保持强劲的成交势头，以接近25万㎡的区域成交面积占据榜首；增城区由于受轨道交通及产业建设等方面的利好消息的刺激，是全市唯一录得同比增长的区域，成交量上升73%；中心区域方面，珠江新城、琶洲等高价板块仍成交活跃，而2016年大热的民科园及智慧城等相对低价板块份额有所下降。

　　成交面积Top10榜单中，外围区域项目仍为主流，占据8个席位；其中番禺及南沙两个重点区域分别以广晟万博城及中国铁建环球中心作为代表个盘成为销冠前两位；中心区域中仅万科云城米酷及保利天悦分别位于第3位和第6位；热销盘同比涨幅基本在15%以上，多为新政前价格涨幅，少量个盘升幅更超过50%；而新政后公寓市场价格仍保持大致平稳。

未来番禺及南沙区仍为公寓库存量较大的区域，新增供应则除番禺区外，主要落在天河东圃、原黄埔及增城等非核心地段。

　　12月末，城市更新局发布的《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》显示：为支持广州市旧改工作，经市（区）级城市更新管理部门审批立项的改造项目，属于“商服类房地产项目”的，可以不执行“3.30”新政中，商服类最小分割单元不得低于300平方米的规定,这也就意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，购买主体依然是“法人单位”。此次政策微调是针对旧改项目的商服类产品，目前此类旧改项目不多，但随着城市更新进程的推进，意昧着未来仍有一定体量的小面积商服类产品在市场上供应。

　　公寓市场展望：成交仍将冷清，亟待谋求新出路

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，由于受到新政的影响较大，预计未来一段时间公寓成交仍将较冷清。公寓项目除了传统的散售模式，亟待谋求新的出路。一方面， 新政后某些项目开始转变销售思路，大面积的公寓更符合公司客户的需求，以整层等形式出售，或吸引更多大客户购买。

　　另一方面，今年以来出台的一系列租赁市场相关政府意见均统一指向——支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。通过商改租的方式一方面可以保证租赁住房的供应充足，另一方面则可盘活商用物业存量。有政策支持，且房企与银行通力合作，纷纷加入到租赁市场发展当中。未来部分公寓转为用作长租的房源，或将成为公寓一个新的出路。

商铺市场特征：各区成交趋均衡，外围区域更具成长发展空间

　　各区成交较为均衡，成交同比变化多在5%以内，各区域成交趋于均衡，主要由于随着住宅板块日趋成熟，人流量增加，各区尤其本来商业较缺乏的外围区域，消费需求增多且商业需求升级，带来更多对商业及商铺的需求。

　　大宗收购及交易频现，市场交投活跃，专业运营管理将带来价值提升

　　今年以来的多个大宗商铺成交，大部分属于社区型商业配套，主要服务于周边居民的商业需求，未来商铺供求仍主要集中在外围区域，与住宅社区居住氛围形成一致。有开发商用作自己持有整体运营，如祈福缤纷汇、越秀岭南山畔等，社区商业的运营管理越来越备受重视，而大手成交有利于商业的整体运营管理，未来增城、黄埔、南沙及番禺等仍将会是商铺存量及新增供应的主力区域，整体价格仍将会有所上升。

除了社区型商铺，本年度广州迎来多宗大型商场收购，购入者均为知名的外资公司，外资资金的涌入表明对广州商业地产市场发展前景看好。而事实也证明，经过专业的运营管理，西城都荟及乐峰广场均在再次出让时，有高达十亿元以上级别的价值提升。预计未来类似的商场大宗收购仍有机会出现，同时为广州商业引入更多元更专业运营管理经验，从而带动整个零售市场发展。

　　商铺市场展望：商业需求不断增长升级，带来商机

　　消费升级将带来更多的商业需求，主要是一些社区商铺，大型楼盘密集、居住及商务氛围浓厚、人流密集的片区板块尤为明显。人们对商业配套需求将日益增加，“有人的地方就有商业需求”始终是硬道理，加上在新零售浪潮下，人们对于商业配套需求增多并呈现多元化趋势，商铺市场亦随之被带动。预计多个住宅或大型综合体的商铺未来将继续有大手成交呈现，从而带动整个商铺市场向好。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌先生指出，预计未来随着大型住宅、综合体项目的交楼入住及落成使用，人流量随之增加，商铺成交亦将持续受带动，而商业的运营管理亦将越趋成熟，能聚集人气推动商业氛围之余，为商铺带来增值，形成一个良性循环，发展向好。