丁建刚：房贷利率下降，一次没有政策的集体行动

　　最近几天，全国各地传出的房贷利率下调的消息，牵动着购房者的心，也牵动着整个市场。

　　今年下半年以来，中国经济受到国内外多重因素的影响，面临着极大的不确定性和下行压力，全国各地楼市降温趋势明显。

　　官方在宏观政策上并没有明确表述。

　　1031政治局会议，对房地产市场只字未提。而三个月之前的731政治局会议，却提出了史无前例的严厉调控目标：“坚决遏制房价上涨。”

　　三个月后只字不提，未来的市场政策走势迷雾重重。

　　最近几天，银行贷款利率下调的做法似乎正由点及面，由个别城市向包括一线城市在内的全国蔓延，由首套房向二套房蔓延，是信贷政策发生了变化，还是各家银行的各自行动？

　　大多数都否认政策发生变化，闪烁其词。

　　但几天之内，这样一次大规模的集体行动，很难让人信服是各家商业银行的自作主张。

　　政策中，有一种形式是“口头打招呼”，或者叫只做不说，这是中国特色。

　　10月份以来，全国多个一二线城市的部分银行，利率有下调趋势。

　　北深广房贷利率均有不同程度松动，除此之外杭州、南京、厦门、佛山、宁波等地也出现了部分银行房贷利率回调的边际变化。

　　甚至有部分城市房贷利率下降从首套房扩展到二套房。

　　房贷利率普遍下调，也不能排除，是商业银行的市场行为。

　　11月6日，央行行长易纲接受媒体采访时表示：在总闸门上，央行已四次降准，共释放约4万亿元流动性，对冲了中期借贷便利（MLF）等之后，净放出了2.3亿元流动性。

　　10月，在降准并一再强调“加大对民营企业的贷款力度，不抽贷，不断贷”等背景下，新增贷款仍然腰斩。

　　可见，银行资金较为宽裕，但仍然贷不出去。社会融资没有积极性，经济有血液凝固的不祥之兆。

　　因此，这次房贷利率的下调，也不排除是商业银行结束了一年多来，特别是今年上半年楼市火爆，银行贷款利率提高“趁火打劫”的行为。

　　毕竟，相对于其他贷款，个人房贷还是相对安全的。

　　房贷利率下降，给购房者带来巨大实惠，以激发刚需购房者的进场动力。

　　过去两年中，购房者腹背受敌，既面临着房价的上涨，又面临着按揭成本的大幅增加。

　　若正如媒体报道，首套房贷利率从基准利率上浮20%回落至基准利率，30年的按揭期数，按照等额本息的还款方式：100万的贷款总额将减少22万的利息成本，每月少还612元；200万的贷款总额将减少44万利息成本，每月少还1222元。

　　总贷款利息减少44万元，如果摊在一套100平方米的房子上，理论上，未来支付的房价下降了4400元/平方米。

　　房贷利率下降，很难改变市场趋势。

　　这一次市场趋势的逆转，实际上是人们对市场预期的逆转。

　　预期逆转是由多维度因素造成的。特别是房地产市场以外的因素：宏观经济走势，中美贸易摩擦，特别是金融、股市、消费、投资、就业等重要经济指标。

　　这些大的影响因素没有发生变化，房贷利率下降这一单一维度，是很难改变市场下行趋势的。