一文带你看懂中国房地产市场！

最近许多媒体、购房者在不断渲染房价会跌的氛围,不禁让许多人在思考:“中国房价是不是要跌了?”纵观一些数据和政府报告等,或许可以得出结论。

对于房地产而言,没有消息,就是好消息。政治局会议罕见地没有提到房地产,因为在国家眼里,楼市现在的状态,是一种理想和均衡的状态。商品房销售增速回落,9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面积同比下降7%,但1~9月的销售面积再创历史新高。即便2018年全年销售面积会下滑,但降幅在5%左右,这依然是历史第二好成绩。而且,由于过去一年房价明显上涨,70城房价同比指数上升8.9%,多数三四线房价水平翻了一倍,前三季度商品房销售金额增速高达13%。

因此,未来防范楼市体量下滑、房价下跌,或许在战略权衡上更加重要。于是我们看到,部分城市取消限价管制(比如广州、北京等),包括央企和国企托底土地市场,止住流拍趋势,缓解市场情绪过快降温,比如厦门、长沙、太原、环北京等地,都有大型的央企或国企进场拿地,防止市场变得悲观。

为什么房地产如此重要?

一、经济基础稳:房地产GDP贡献大,涉及行业多、稳定性强

2017年,中国房地产业GDP为53851亿元,占GDP的6.5%(按照发达国家算法,房地产业实际上对GDP的贡献率约12%,扮演着重要角色)

此外,与房地产相关的上下游产业涵盖传统工业钢铁、水泥、建材、运输、装修、家电,也涵盖智能服务、AI技术等高新行业,表明房地产具有较为稳定的经济基础和行业支撑,房价短时间内不会波动太大。

另一方面,2017年全国一般公共预算收入172567亿元,全国国有土地使用权出让收入52059亿元,土地拍卖收入占比30.16%,是地方政府财政收入的主要来源。

二、市场需求高:城镇化率每增加1%,即释放1300万居住需求

截止2017年末,我国人口城镇化率已经达到58.52%,预计2020年达到60%。但距离世界发达国家80%城镇化率还有约20%的差距,说明中国还有巨大的城镇化发展潜力。

在贸易战打响的世界经济格局下,未来通过内需拉动经济将是国家发展的必由之路,而促进城镇化的发展将是扩大内需的最重要的举措之一。数据显示,城镇化率每增加1%,即增加约1300万城镇人口,隐藏着巨大的居住需求,支撑着房地产未来的市场,房价下跌可能性很微。(下图为2018年7月广东各城市新房均价)

纵观广东房价地图,不难发现清远的区位价值十分优越——不仅承接大湾区中心区域资源、人口、产业外溢,而且城市转型也在如火如荼进行。政府的政策支持、大型新兴产业引入更是为清远注入满满的腾飞能量。短短5年,广州人在清远购房占比从20%增长到如今60%,到底这座广州以北的城市是如何获得广州人,甚至整个大湾区的青睐?

一、大湾区布局,已为清远铺垫先天洼地优势

站在粤港澳大湾区版图新机遇上,清远紧邻世界级特大城市广州,在广清一体化发展大环境下,接收广州优质资源的流入。另外广州清远两市人民政府联合印发《高质量推进广清一体化发展工作方案》,提出广州五区对口帮扶清远全区,相当于把清远当广州一部分来规划。

二、三大经济导入清远,洼地价值即将井喷

·500亿长隆经济,盘活第二个“横琴”

“长隆经济效益”为珠海横琴带来瞩目的旅游消费经济红利,令一度人口稀少的横琴房价6年翻5翻递进式上涨,以41563元/平米的区域均价,一度成为珠海房价最贵区域。

同样,清远长隆,总投资约500亿、年接待量近3000万人次、直接带动就业5万人,“住客+游客+员工”势必释放巨大的居住需求,清远长隆计划2019年开园,如今周边房价从1年前均价4500元/平米到如今的9000元/平米,1年时间已翻一翻水平。

·纵横轨道经济,“铺”出来的价值

国家级配套,中国第三条磁浮轨道在清远建设,拟与清远长隆同步建成通车,进一步加速推动世界级文旅区经济发展,清远已比肩同样拥有磁悬浮技术的北京、上海和长沙,而在城市房价却是三大城市里最低洼,井喷式的价值洼地。

广清城轨省级重点工程,沿着广清城轨,清远站到广州北站只需25分钟,房价均价相差3.5倍,清远的涨幅空间巨大。

2018年清远房地产价格平稳发展的一年,而明年清远的多项利好将会落地,广清城轨将于明年通车、清远长隆预计明年开园、磁悬浮列车同样预计明年建成并与长隆同期开始运营等,在种种利好资源落实开始运作的助力之下,预测在明年前,也就是今年年底,将会是清远房价的快速提升期,现阶段的清远仍然是洼地购房的最好时机!