11.2挂地前瞻：长岭居、香雪板块各推一地，总起拍价38.8亿

　　四季度官方推地速度明显提高，距离上一次（10月24-25日）集中推地仅一周时间，黄埔长岭居、香雪板块新挂牌2宗商住用地，总占地面积17.25万㎡，总起拍价38.8亿。

　　黄埔供地创近3年新高

　　萝岗合并后第二高位

　　加上本次推出17.25万㎡用地，2018年至今黄埔区累计供应65.3万㎡（包含6.25万㎡人才公寓用地）商住用地，创近3年新高。

　　同时为萝岗、黄埔两区正式合并（2015年）以来第二高位。

　　此外，即使剔除今年挂牌不可销售的3宗人才公寓用地，可销售商住地面积仍比去年全年多28.4万㎡，预计未来1-2年可缓解黄埔区一手供应不足的困窘。

　　地块研判

　　长岭居CPPQ-A-3

　　基本情况分析

　　该地块位永顺大道北侧，西侧为临近岭头新村小区，总占地面积为7.18万㎡，计容建面为17.46万㎡。

　　地块需要配建8246㎡政府房源，剔除配套后，楼面价为13505元/㎡，略低于9月挂牌的CPPQ-A1-3地块起拍价（14180元/㎡）；

　　此外，该地块与2016年出让的长岭居标杆地CPPQ-A2-1地块相距约700米。

　　该地块采取“限地价+竞政府房源+竞自持+摇号”方式出让，最高限价为32.58亿，届时楼面价为19582元/㎡；

　　最高配建政府房源面积为30296㎡（包含8246㎡基础配建条件）。此外地块需配建1.5万㎡小学及12班幼儿园。

　　地块周边土地/楼市情况

　　与地块相邻的金融街融穗御府目前已售罄，但尚未进入二手市场；

　　与地块隔路相对的为即将入市的黄埔区标杆地项目中冶•逸璟台，其首期将推出149-218㎡叠拼产品，有望在年内入市；周边二手项目主要为岭南林语及奥园春晓，均价在2.8-3.2万元/㎡之间。

　　广州中原研究发展部认为，受近年土拍刺激，加上有轨电车规划正式落地，长岭居板块高端因素不断累积。

　　另一方面，2016至今长岭居尚未入市宅地计容建面约80万㎡（剔除配建政府房源、竞自持部分），这意味着未来区域可售单位套数在8500-9000套之间。

　　供地速度较快有利于长岭居板块成熟度提高，同时引导大量居住人口流入，以盘活其产业发展规划。

　　香雪隧道口SDK-A2-2

　　基本情况分析

　　地块位于萝岗香雪板块，龙湖云峰原著以西，与地铁6号线香雪站直线距离约4公里；

　　地块周边大盘林立，随着近年项目交付入住，萝岗香雪板块逐渐成为为东部大型居住区。

　　该地块总占地面积达10万㎡，但除居住部分外，还包含中小学用地及公园绿地。实际可用于建设住宅的部分占地为4.8万㎡，住宅计容建面为12.08万㎡。

　　地块需配建出让范围内的中小学及6043㎡政府房源，扣除政府房源配建其实际起拍楼面价为14245元/㎡。

　　其交通通勤条件相对欠缺，距离地铁6号线4公路路程，需要搭乘公交车接驳。

　　此外由于未有大型商业体布局周边，未来需依赖中海誉城、万科金色梦想等楼盘配套，而距离较近的商业区位香雪地铁站北侧，距离地块约5公里。

　　地块周边楼市情况

　　地块西侧紧邻一手项目龙湖云峰原著，洋房售价3.2-3.5万元/㎡；越秀岭南雅筑二手单位均价2.5-2.8万元/㎡。

　　距离香雪地铁站较近的主要为二手项目，价格在2.8-3.1万元/㎡之间。