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全国土地市场三季度现降温 溢价率创40个月新低

来源:房掌柜采编中心  整理 广州房掌柜  2018-11-05 08:00:39
[摘要]当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。

  在“房住不炒”的大背景下,当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%。

  楼市降温让土地市场也走出了一波“向下”行情。中指院数据显示,前三季度拿地支出前50位的房企,土地购置支出1.55万亿元,同比下降8.3%;购置土地规划建筑面积3.61亿平方米,同比仅增长1%。房企投资节奏整体趋缓。

  值得注意的是,在投资节奏整体趋缓的同时,房企投资态度出现结构分化:一方面是碧桂园、万科、恒大等头部房企“有意”放缓投资节奏;另一方面是滨江、蓝光等中型房企“逆势”积极加仓。

  “每家房企的情况和特点不同,面对市场调控时采取的策略自然也会有差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“每一轮的楼市调控导致的市场降温都意味着行业的洗牌。对房企而言,‘强者恒强、弱者渐弱’,直至被洗牌出局。”

   住宅用地增幅收窄 地价下跌

  根据中指院数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。

  在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

  分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。

  土地竞拍环节,不仅零溢价成交地块增多,流拍地块也明显增加。前三季度全国共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第2季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷静。

  易居研究院也分析认为,全国土地市场在第三季度出现“加速降温”。

  根据易居研究院数据,其监测的40个典型城市9月土地成交均价4354元/平方米,同比下跌25.6%,环比下跌2.6%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。

  在溢价率方面,9月40个城市土地成交溢价率继续下滑至15.2%,较去年同期下降19.5个百分点,溢价率创2015年6月以来40个月的新低。土地市场整体呈降温态势。

  此外,易居研究院数据还显示,前三季度其重点监测城市流拍土地达到595宗,其中仅第3季度就流拍321宗。

   房企买地花费1万亿 环比降二成

  尽管楼市、土地市场出现降温,但总体来看,房企购地热情不减。国家统计局数据显示,前9个月,房企土地购置金额1万亿元,同比增长22.7%,较上年同期下降24个百分点;土地购置面积达到1.94亿平方米,同比增长15.7%,较上年同期上升3.5个百分点。

  而实际上,尽管市场承压,但房企对市场的判断已出现分化。而从房企前三季度的购地情况也能得到印证。

  根据中指院数据,前三季度拿地支出前50位的房企,土地购置支出虽然同比下降8.3%至1.55万亿元,但购置土地总规划建筑面积同比依然增长1%至3.61亿平方米。

  分企业看,碧桂园、万科、保利前三季度虽然分别以1198亿元、1163亿元、869亿元的土地购置支出位列前3位,但较去年同期分别下降28%、8%、21%;而恒大前三季度土地购置支出仅有341亿元,同比下降高达58%,位例榜单第14位。

  在2018中期业绩发布会上,碧桂园曾表示下半年拿地要持审慎态度,要精准去拿项目;恒大也表示未来拿地速度将显著放缓,下半年购买土地会趋于谨慎。

  与龙头房企不同的是,在“强者恒强、弱者渐弱”的格局下,一些中小房企试图通过逆周期拿地实现“弯道超车”。

  上述中指院数据显示,滨江集团(002244,股吧)前三季度拿地支出208亿元,同比增长87%;蓝光发展(600466,股吧)拿地支出268亿元,同比增长120%;中南置地拿地支出348亿元,同比增长10%。

  “当前市场持续调控下,一些龙头房企更趋向于谨慎,更强调安全。而一些资金实力强,或者在区域市场表现不错、且扩张意愿强的房企,会选择逆周期拿地来争夺未来市场话语权。”严跃进分析认为。

  滨江集团早前提出要力争在2018年实现千亿元的销售目标,而中南置地早前也曾表示要力争在2020年进入行业前十。

  值得注意的是,尽管在逆周期拿地,但一些中小房企的玩法和策略也发生着变化。

  “我们之前比较看重单个项目的利润,但在现在的行情下,我们更强调高周转、更重视安全,在保证品质的前提下快进快出。”某闽系房企内部人士表示。

  而中南置地副总裁辛琦此前也表示:“我们有意将地块规模(规划建筑面积)控制在10万~15万平方米,通过高周转来规避市场风险。”

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  截至目前,在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中,销售破千亿的房企已从去年的17家增至19家。虽然1~9月销售额虽然仍有增涨,但增速相比1~3月和1~6月明显放缓。

  在年初,众多房企纷纷定下华丽的销售目标。而今年以来趋严的政策调控让楼市明显降温。加之融资渠道收窄以及还债高峰期到来,也令房企完成年度目标“压力山大”。

  与此同时,作为房地产“面粉”的土地市场也走出了一波“向下”行情,流拍现象增多,溢价率下降,日趋回归理性。房企投资节奏也整体趋缓,尤其是头部房企拿地更趋谨慎。

  对房企而言,三季度无疑是个非常重要的节点:年度目标完成情况如何?如何进行年终冲剌?

  第四季度转眼已过了一个月,“年终考”正一步步逼近,房企的年度目标压力也越来越大。但在此之前,更令房企焦虑的或许是销售增速的放缓。

  《每日经济新闻》记者整理WIND数据发现,截至目前,在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中,1~9月销售额虽然仍有增涨,但增速相比1~3月和1~6月明显放缓。

  克而瑞数据显示,2018年前三季度,全国商品房销售面积11.93亿平方米,销售金额10.41万亿元,增速较去年同期分别下降了7.4和1.3个百分点。前三季度全国房地产开发投资8.87万亿元,累计增速也较上半年降低了0.2个百分点。

  易居中国执行总裁丁祖昱向《每日经济新闻》记者直言,多数房企在今年7、8、9月份均未实现业绩的进一步突破。今年只有最后两个月,这也是最后的供应高峰,届时(行业竞争)肯定是“刺刀见红”。

  “千亿房企”增至19家Q3销售增速放缓

  从绝对值来看,房企的业绩发展到2018年已经到了一个新高点。

  亿翰智库数据显示,2018年前9月销售破千亿元的房企增至19家,而2017年全年仅有17家“千亿房企”。房企销量规模也在不断攀高,排在榜首的碧桂园销售额达5529亿元,融创、保利、绿地、中海、新城控股等处于不同阶梯的房企,销售额也纷纷达到历史最高水平。

  但同样不容忽视的是,房企进入三季度以来销售增速不约而同有所放缓,销售额累计环比下降。

  WIND数据显示,第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面,其中TOP3房企表现尤为明显。第三季度TOP3房企总体销售规模约4100亿元,相比前两个季度下降约两成。

  例如累计销售额排名前五的保利地产,其三季报数据显示,当季销售金额环比下降31%。

  此外,首创置业、光明地产、越秀地产的销售速度下降也十分明显,其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%,光明地产二季度环比下降60%,越秀地产二季度环比下降57%。

  为何会出现这种情况?易居中国执行总裁丁祖昱向《每日经济新闻》记者表示,总体来看,受调控政策影响房企去化未达预期。从下半年来看,不同梯队房企6月受年中冲刺影响业绩达到峰值,但是7、8、9月份均未实现业绩的进一步突破。

  58安居客首席分析师张波则认为,房企业绩下滑和市场降温有着直接关系,三季度楼市热度已现“触顶回落”。随着多地房地产调控的深入,房企也逐渐呈现销量提升上涨乏力现象,包括多家龙头房企在内,打折促销现象不断增多。

  当然也有逆势走高的企业。以新城控股为例,其1~9月销售额同比增长113%,相比1~6月份的同比增速提升了18.9个百分点。

  由此,亿翰智库研究总监于小雨向《每日经济新闻》记者表示,房企业绩下滑受到市场因素影响,也受到房企前期布局失误的影响。他表示:“比如强布局一二线城市的企业受影响就较为严重。加上限购、限价等政策的影响,这类房企在业绩上比较惨淡。而年初的时候,许多房企喊出了很宏大的规模愿景,如今都转变成了相对保守的态度。”

  于小雨指出,另外是一些做高端改善产品的企业,受到限价和限贷政策的直接影响,在这几年会比较痛苦。比如近年拿了很多地王的泰禾,价格高了可能卖不出去,高端需求也是看市场的;价格低了又卖不出来。

  今年最后两月房企如何冲刺年度目标?

  一边是部分房企销售额同比增速趋缓,一边是冲刺完成的全年销售目标。

  从2018年下半年企业计划推出的货量来看,亿翰智库数据显示,2018年1~9月部分房企平均目标完成率达73.3%,似乎冲一冲还是有望实现全年销售目标的。

  但在融资渠道收窄、短期偿债压力加大、预期去化下降、棚改货币化安置降温等多种信号之下,房企该怎么冲?

  丁祖昱向《每日经济新闻》记者表示,首先应该看清局势,从政策层面,房地产经历了一轮口径的调整——今年7月31日中央强调“坚决遏制房价上涨”,8月7日讲的口径是:稳地价、稳房价、稳预期。所以预计今年最后两个月还会有供应的高峰,大多数房企应该抓住这一个时段,做好“与每个人作对手”和“刺刀见红”的准备。

  与此同时,以价换量是不可避免的策略。今年9月以来,为抓住传统“金九银十”节点,一些房企就已掀起了一波“折价”潮。如泰禾某项目提出购房优惠措施,若购房人全款购房可获七折优惠;恒大在近一个月时间内针对旗下数百个楼盘项目推出了特惠活动;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域不同制定出不同的促销策略。

  “但值得关注的是,不少房企的降价并未收到直接销售提升效果,反而引发市场观望气氛愈加浓厚。口径上的微调,或者说口径上的变化,也是和市场本身密切相关的。”张波提醒。

  房企还是应该将风险预防前置,比如拿地更为谨慎。张波指出:“三季度以来土地流拍数量不断增多,土地溢价率也不断下滑,房企整体投资和拿地节奏均放缓就是体现。”

  于小雨则从企业策略方面分析指出,破解问题还需要提前准备,下一阶段建议房企要均衡布局,适度调整战略。

  (房掌柜整理来源自每日经济新闻 、中国网财经)

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责任编辑:王琬晴

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