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10.11挂地分析:南沙灵山岛挂3宗地 总起拍价27.3亿

来源:房掌柜  广州中原研究发展部 广州房掌柜  2018-10-15 09:08:45
[摘要]10月11日广州挂出3宗位于南沙区灵山岛尖的商住商服用地,用地总面积达13.8万㎡,总起拍价为27.3亿。 2018年内灵山岛片区供地量相对较大,本轮之前已推出4宗合计17.2万㎡商住商服用地,分布由越秀、南沙城投、投元置 ...

10月11日广州挂出3宗位于南沙区灵山岛尖的商住商服用地,用地总面积达13.8万㎡,总起拍价为27.3亿。

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2018年内灵山岛片区供地量相对较大,本轮之前已推出4宗合计17.2万㎡商住商服用地,分布由越秀、南沙城投、投元置业夺得。

随着越来越多优质企业拿地开发,预计未来2-3年内灵山岛建设发展将会进入“快车道”,关于本次推地的前瞻性分析,且看广州中原研究发展部解读。

关注三大要点

要点一:2017年至今灵山岛

已供应41.1万㎡用地

占南沙总供应38%

本来灵山岛片区供地后,2017年至今已供应10宗累计41.1万㎡商住商服用地;

而2017年至今南沙累计供应107万㎡用地,故该片区占区域总供应量的38%。

可见未来一段时间,灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一,其中,商住用地占地面积28万㎡,计容建面65万㎡。

预计可推出6500-7000套住宅单位,从而形成1.5-2万人产城。

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要点二:近两年灵山岛对优质企业

吸引力不断增强

对灵山岛规模开发始于2014年,14-15年间中交以PPP模式获得灵山岛10万㎡用地,负责片区基础设施建设。

经过3年时间发展,2017年7月起灵山岛再次集中出让用地。

到目前为止已通过出让商住商服用地的方式吸引越秀、省交通集团、中金国际、投元置业(中洲背景)等优质企业投资发展,并针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展。

2017年至今灵山岛供地/成交情况

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要点三:年内南沙出让宅地面积

居全市第二

仅次于“货仓”增城

截止目前,南沙年内累计供应商住用地47.9万㎡,仅次于增城位居全市第二,抛离第三位花都供地量近20万㎡。

广州中原研究发展部认为,未来1-3年广州一手供应主力集中在增城、南沙的趋势将越来越明显;同时,一手住宅供应充足将有利于新片区聚集人气。


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地块研判

2018NJY-9地块

基本情况分析:

该地块整体位于本次出让地块的北部,东端临近主干道凤凰大道,并以绿地相隔。总占地面积为4.5万㎡,需配建占地0.5万㎡的幼儿园。

实际可用于建设住宅的部分占地面积为3.5万㎡,地块有严格的设计和高度限制,设计风格需符合灵山岛高端定位,限高在60-100米之间。

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此外地块需配建10350㎡人才公寓供政府回购,扣除配建面积后,实际起拍楼面价为11683元/㎡。

地块设有最高限价,到达最高限价时,楼面价将达到16941元/㎡。

2018NJY-10地块

基本情况分析:

该地块为本次出让唯一的纯居住用地,总占地面积为3.2万㎡。

地块整体位于2018NJY-9的正南方,靠近蕉门河水道,未来南向部分单位具备河岸景观,居住环境优越。

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地块整体限高60米,需配建9000㎡人才公寓。扣除配建面积后实际起拍价为11549元/㎡。该地块设有最高限价,到达限价时楼面价将达到16746元/㎡。


2018NJY-11地块

基本情况分析:

该地块在本次出让中占地面积最大,达6.1万㎡。

涵盖商住商服用地(5.7万㎡)以及公交站场用地(0.4万㎡),并要求于西侧的地块C1-1中配建商业且不低于15%的计容;

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地块整体限高40-60米,此外需要配建12150㎡人才公寓。扣除政府回购及公交站场面积后,其实际起拍楼面价为11329元/㎡,该地块设有最高限价,到达最高限价时地块楼面价为16427元/㎡。

地块整体位于本次集中出让的南端,分为东、西两幅用地,中间被水道相隔;

与2018NJY-10区位条件地块相似,其南侧临近蕉门河水道,部分南向单位可远眺河景,具备发展中高端住宅项目的条件。

周边楼价分析:

灵山岛尖周边一手项目空缺,北岸金洲板块与之相靠近的片区亦缺少一手项目供应。

其中金茂湾住宅正处于一手转二手阶段,目前主要二手项目为楼龄较长的南沙滨海花园,均价在2-2.2万元/㎡之间。

展望未来2-3年,其住宅市场将趋于活跃,周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场;

而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段,整个明珠湾区将为成为重要的住宅片区。

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责任编辑:黄颖

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