三季度40城土地成交量升价跌 整体降温趋势不变

上海易居房地产研究院近日发布的《40城土地市场报告》显示,前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积同比增长21.2%,三季度土地成交均价同比下跌31%。

 易居研究院报告预计,2018全年全国土地成交均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。在调控趋严的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

 40城整体多项指标增幅收窄

 土地成交建筑面积方面,前三季度累计同比增长21%。报告显示,9月份40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米,环比增长1.3%,同比增长27.7%。前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米,环比增长15.4%,同比2017年前三季度增长21.2%。

 从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看,目前已经保持了连续19个月的正增长态势,但6月份以来的增幅明显有所放缓,显露出降温趋势。

 土地出让金收入方面,前三季度累计同比增长2.9%,增幅持续收窄。报告显示,9月份40个典型城市土地出让金收入为1740.5亿元,环比减少15.9%,同比减少36.3%。易居研究院预计,随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

 2018年1-9月,40个典型城市土地出让金累计收入16519亿元,同比增长2.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月份以来收窄趋势明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。从这个角度看,土地出让金规模依然超出了历史同期水平。

 分城市来看,1-9月40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山,累计土地出让金总额分别为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元。这代表今年以来,这几个城市土地市场较为火热。值得注意的是,杭州土地市场今年上半年持续火爆,不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷,虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

 土地成交均价方面,三季度同比下跌31%。报告显示,9月份40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米,环比下跌2.6%,同比下跌25.6%。

 易居研究院分析认为,造成该现象的原因在于:一是,整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍现象。二是,三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。

 40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,预计这40个城市全年保持同比下跌态势。此外,易居研究院预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。

 从季度数据来看,三季度40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米,环比2018年二季度上涨4.6%,同比2017年三季度下跌31%,同比增幅震荡下行趋势较为明显。

 土地成交溢价率方面,创40个月新低。报告显示,9月份40个典型城市土地成交溢价率15.2%,与8月相比下降2.1个百分点,与去年同期相比下降19.5个百分点。

 报告指出,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

 分城市来看,9月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、北海、宁波、襄阳和长春,土地成交溢价率分别为72%、43%、33%、32%和30%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。9月份,上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0%,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。