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中山推大批“现售地块” 成广东首个现楼销售城市试点?

广州房地产网-房掌柜 2018-10-12 07:06:00来源:房掌柜 黄颖
[摘要]现楼销售成趋势...

  前段时间,一份广东省房地产协会向各副会长单位下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,让广东住房市场又一次成为外界焦点。该通知表示,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。

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  不过,随后,广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示:“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。

  但最近,在中山,从6月起就推出了第一宗现售地块,现如今更是大批量推出统统要求现售的地块。

  据最新资料,中山最近新推的从10月10日到11月14日竞拍的地块,统统都是不许预售的。

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  在此背景下,10月10日,中山南头镇两宗商住用地挂拍,起拍价皆为 4100 元/㎡。最终,一块流拍,一块以4140元/㎡的楼面价低价拍出,楼面价比一年前碧桂园拿下的地块还要低。这是时隔10个月以来中山住宅用地再现流拍!

  事后,有业内人士分析称,该地块占地面积太小,仅有3871.7平方米(折合5.8076亩),而且和相邻的W02-18-0037地块不能连片开发,且又要求实行商品房现售,虽然地段不错,但对于资金压力较大的开发商来说,吸引力太小,流拍是意料之中的事情。

  而其实,中山并不是首个推出“现售地块”的城市。现售要求也并非第一次在广东出现。在住房改革走得较快的深圳,早在2016年就试点出让了一块限“现售”的土地,由中国电建和广州方荣联合以82.8亿元竞得,成为2016年龙华价格最高的地块。时代周报记者通过公开信息及地图显示了解到,这块限“现售”土地为商住两用地,目前仍显示为“在建”。

  而今年7月,江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》)提出,2018年10月1日起,江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)。

  就深圳、江门、中山等城市的情况来看,都透露出将要取消商品房预售制度的迹象。尤其是中山,动作更为明显,大批量推出统统要求现售的地块。

  难道中山要当这第一个吃螃蟹的人,实行现售已经在路上了?

  对此,房掌柜致电采访了合富辉煌(中山)高级分析师谢仲娟。“虽然还没有相关政策出来,但从近期中山推出的所有商住地全都要求限售这一点来看,中山应该是取消预售的试点城市。”谢仲娟表示,“之所以选取中山作为试点,是因为相比其他城市,中山的存量土地足够多,即使现在推出的地块最快都要2年后才能出售,这中间的空档期,中山还能够有新项目源源不断的推出,不会造成市场的供需失衡,有缓冲余地。”

  而成为现楼销售城市试点,会对中山造成什么样的影响呢?会影响开发商拿地热情从而导致地价下跌吗?谢仲娟做出了解答,“以刚拍出的南头15.9亩地块为例,虽然楼面地价仅有4010元/㎡,但是地块最快要在2020年才能推出市场,考虑到2年的时间成本和资金成本,其实拿地成本并不比那些楼面地价过万的地块便宜多少。”

  此外,谢仲娟还表示,“现楼销售只是让开发商拿地更谨慎,并不意味着房价会下跌,反而会推高房价上涨。首先是目前新推的地块都要2年后才能销售,但是期间市场依然有买房需求,对于已经拿到地的房企来说,不用担心价格下跌,同时还可以减低中山库存压力。另外,现售后开发商的资金压力增大,推出的楼盘价格不可能会太低。”

  而如果真的全面推行住房现售制度,又会有怎样的影响呢?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为广东商品房预售政策调整体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合,类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。而于开发商而言,在预售制度下,开发商在建造房子过程中,如果是30层的房屋,建了5层之后即可办理预售,进行资金回笼并进行后续投资,但如果采取现售,就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金,这对房企的资金考核压力就很大,“资金弱的房企将无法进行开发投资”。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示全面推行住房现售制度,将会淘汰至少一半房企,剩下一些大的、实力雄厚的企业。同时,对于现售可能带来的供应紧张在政策推进阶段肯定会存在,但也要看相关的配合方式怎么应对,未来市场会逐渐适应,最终形成非预售的格局。

  多数专家还表示,此政策推进不宜过急。中原地产首席分析师张大伟向分析认为,取消预售制度,短期看可能性不大:“这会加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。但当下房地产市场依然是中小企业集中,龙头房企占比份额不高。取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业,对小企业来说是灭顶之灾。而且短期来说,取消预售制度也会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。”

  张大伟另外建议,预售制度不应该一刀切取消,但可以逐渐加大规范。“房地产要进入现房销售必须在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。”


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责任编辑:黄颖
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