丁建刚：杭州住宅实际库存回到两年前

　　对房地产市场的观察和研究，公众，甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据，甚至有一个公式，可以对市场现状和趋势，做一个精准的量化判断。

　　其实，这一想法过于天真。经济活动绝不是简单的数学公式。

　　由于房地产市场的另一个特殊性，其天然具有投资属性，因此它的市场走势和价格并不完全由真实的供需关系决定。

　　市场需求，并非一个可预测和计算的恒定量。

　　只要有巨大的利润空间，需求几乎可以无限扩大。

　　事实上，在更大的程度上预期决定了需求，也决定了市场的价格。

　　因此，在分析和研究市场的时候，我们既重视数据，但绝不能“唯数据论”。

　　特别是近两年由于限购、限贷、限价等政策，使得商品房市场的成交数据完全失真。这是整个中国房地产市场令人啼笑皆非，荒唐至极的公开秘密。

　　由于限价和限网签，不仅导致商品房价格失真，甚至连成交量都失真。

　　因此，我们在进行市场研究时，通常会去伪存真，以观察最真实的市场数据。

　　而库存量，通常是真实的市场数据。

　　这个库存量，不是指显性的库存，即并非是挂在透明售房网上的库存。在显性库存中，可能有些房源实际已经线下成交，只不过没有网签而已。

　　我们更重视的是实际库存。即：开发商已经取得的土地中，尚未开发和已经开发尚未销售(含未领预售证及领出预售证未销售)的这个实际库存。

　　这是未来一两年内，市场真正的无可避免的可供量。

　　以杭州为例：

　　浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示：截至2018年8月底，杭州市八区住宅的实际库存，为2354.6万平方米。

　　这个库存量已经高于两年前，即2016年9月时的库存(彼时实际库存约为2314.8)。

　　说明：从2016年9月至今，两年内大池子的进水量多于出水量，大池子的水位没有下降，甚至略有升高。

数据截至2018年8月底

　　进水量，即这两年开发商所拿涉宅地的可建面积。出水量，即同期内商品住宅的销售面积。

　　对这一库存数据，大致可以做如下解读：

　　过去的两年中，杭州楼市供地量与销售量均较大，且基本持平。

销售量和供应量对比图

　　这一库存量，大约是库存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右(彼时住宅实际库存约为3400万方左右)。

　　按过去一年的去化速度计算，杭州住宅实际库存的去化周期为28个月。这是一个相对比较正常的库存。

　　但是，我们必须看到，计算去化周期的分母是以过去一年的去化速度来算的。而过去的一年，仍然是杭州楼市历史上快速且大量成交的一年。

　　如果未来成交速度趋缓，假定是过去一年的70%，那么，去化周期就将拉长为40个月。

　　两年来的限价等政策，滞缓了商品房上市速度。

　　2016年下半年至2018年上半年，杭州市八区涉宅地出让的可建面积为1871.2万方，已上市销售的仅为259.0万方，仅占总量的13.8%，高达86.2%(1612.2万方)尚未上市。

　　主要原因是：如按商品房的限价政策销售，保守估计这些项目中至少有50个以上项目，或将出现亏损。(因多宗地块有现房销售规定，多宗地块有不同比例的自持面积，且官方给出的限价水平也不能完全确定，因此难以精确计算出现亏损的项目数量，50个项目是较为保守的估计。)

　　今年前八个月杭州土地出让金额超去年全年，刷新历史纪录。

　　由于杭州的城市价值和城市的性价比较高，诸多外来和本土的开发商优先选择杭州布局拿地。加之多年来，杭州的土地出让一直非常高明。今年前八个月，杭州市八区土地成交金额高达1995.3亿元，已经超过了去年全年，刷新历史纪录，遥遥领先全国。

　　在目前市场降温的阶段，未来几个月诸多城市将卖地心切，但杭州的情况会好很多。如果第四季度杭州能够减少，甚至停止供地，将会对市场预期产生较好的稳定作用。

　　房地产数据从来都不是静态的，且一旦趋势改变，动态数据变化非常快，必须实时跟踪市场。

　　其中，更多的是要观察市场的预期变化。未来一段时间内，应更多的关注房地产市场以外的因素导致的预期变化。