空港经济门户核心区宅地出让 弥补人和商品房市场空缺现况

　　9月7日，广州官方挂牌白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块。

　　该地块曾作为由6个地块组合成的巨无霸空港经济区商服用地的其中一部分，于2017年2月出让但因故中止。

　　本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块的调研报告以及区域发展前景解读。

　　地块基本信息

　　AB0611054-AB0611056地块，位于白云区人和镇方石村江人三路以南，总用地面积61446平方米，其中可建设用地面积46781平方米，容积率≤2.0。

　　该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，总起拍价为14.03亿，起拍楼面价为15000元/㎡最高限价为20.35亿，到达最高限价时，楼面价为21750元/㎡。

　　其中AB0611054，可建设用地面积17960平方米，计容建筑面积≤35920平方米。用地性质为居住用地R2。

　　AB0611055，可建设用地面积4682平方米，计容建筑面积≥2880平方米。用地性质为幼儿园R22。

　　AB0611056，可建设用地面积28821平方米，计容建筑面积≤57642平方米。用地性质为居住用地R2。

　　值得一提的是，本案地块是近5年白云北部出让的第一宗用地。

　　据《2018年供地蓝皮书》，白云区北部及中北部均有多宗用地计划出让，白云供地有外扩趋势，有利于白云外围区加快发展融入中心区。

　　方石村江人三路地块（局部）

　　地块四至情况及现状图

　　地块内部，四周被混凝土墙围蔽，地块内部杂草丛生，地面较为平整无明显坡度。

　　地块中部的村庄道路是双向两车道，宽度约为5米，两辆对向行驶的大型货车相遇会出现通过困难的情况。

　　因为该村庄道路往流溪河方向直通南新沙场，较多大型货车往返运沙且车速较快，因此该道路机动车经过时扬尘较多、步行较为危险。

　　地块外部， 周边多为农田及植被。地块北侧，面向江人三路，该路段大型货车较多，且车速较快，没有人行道，横穿江人三路较危险。

　　地块南侧，距离地块边界约20米处有500千伏高压电力线走廊，根据《电力设施保护条例》第十条，500千伏的电缆安全距离为20米，地块符合安全距离要求。

　　地块西侧有一个水塘，地块东侧覆盖植被有蕉林等，景观资源一般。

　　周边配套情况

　　地块2公里范围内，购物、就医、娱乐、通勤等配套均具备。

　　地块500米范围内，只有少量村级配套如小商店等，配套匮乏。

　　地块距离广州北站、白云机场10公里以内，出游远行较方便。

　　综合而言，虽则地块四周皆为农田村庄，但附近30分钟步行范围内配套能满足居民日常生活基础需求。

　　1）交通配套

　　综合而言，地块交通条件尚为乐观，对于自驾或公共交通出行都较为便利。

　　自驾：地块距离大广高速、广州绕城高速出入口约2公里，能快速进入高速路通往广州城区，驾车20分钟内可达到白云机场、30分钟内可达到广州北站。

　　公交：目前地块周边仅有1辆公交车经过。位于广州市第七十一中学门前一带有多辆安置区便民车，对于地块东侧的居民步行至该处乘搭便民车较为方便。

　　地铁：地块距离人和地铁站约为2公里，乘坐公交车、便民车10分钟以内即可到达。

　　2）商服、教育、医疗及其他配套

　　综合而言，地块2公里范围的配套设施能满足人的日常生活基础需求，教育配套较差。

　　商业配套方面，大型商场及购物中心主要集中在人和地铁站附近，与地块相隔一条江人三路的方石村内则有多个小卖部及小型商场等。

　　项目建成后自身配套零售物业则更为方便。

　　教育资源方面， 地块本身需要配建幼儿园，2公里范围内亦有中小学覆盖，但普遍资质等级较低，市一级学校只有广州市第七十一中学。

　　医疗配套方面，2公里内，有仁泰门诊部及白云区中医医院，能满足基层医疗服务需求。

　　其他公共配套方面，约1公里有鸦湖公园，流溪河风景较为优美，能满足居民日常健身和闲憩。

　　地块市场价值分析

　　1）地处空港经济门户核心区

　　根据广州空港经济区规划，空港经济区规划形成“一心三廊、三港七区”的空间结构。

　　而本案地块处于核心区(一期)南片，总面积54.18平方公里，定位为“空港经济门户核心区(总部经济基地、高端服务业集聚区)、航空产业功能区”。

　　另外，人和镇致力于打造宜居宜业航空小镇，未来宜居宜业程度将会提高。因其所处片区功能定位主要发展第三产业，有利于提升片区地段价值。

　　2）地块周边将会规划

　　大面积商服用地、科研用地

　　根据《2018年供地蓝皮书》显示，地块周边未来将会规划科研用地、商服用地。

　　因此广州中原研究发展部预期地块周边产业未来3年内将会得到较大提升，商业服务配套将会越臻完善，公车班次将会增加。

　　周边一二手楼盘情况

　　目前地块周边商品房市场并不成熟，商品房楼盘寥寥无几。

　　二手房价格视其与地铁站的距离远近而不同，距离人和地铁站较近的二手房价格为2.0-2.5万元/㎡；

　　地块周边仅有的一手项目流溪半岛均价2.3万元/㎡。

　　地块swot分析与调研总结

　　基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块的SWOT分析及调研总结如下:

　　综上所述，地块的通勤条件比较乐观，配套可满足生活的基础需求。

　　但相比附近唯一的一手商品房项目流溪半岛，本案地块距地铁站距离较远，距离流溪河较远，距离购物中心较远，交通便捷程度、自然景观、生活便利程度等不及流溪半岛。

　　另外，本案地块是人和近5年首次供地，市场反应未知。再者，规划虽有利好，但规划最终落地时间及实况难以预测，需理性看待。

　　而且，周边产业及配套偏低端，频繁出现的飞机及不可力抗的高压走廊都拉低地块自身环境水平。

　　若本地块达到最高限价，其楼面价将达2.1万/㎡以上，届时项目住宅价格上不具有竞争优势。

　　上月白云嘉禾被拍下的琴星小学地块溢价约为6%，也能反映出时下房企拿地回归理性。

　　因此广州中原研究发展部认为，地块未来项目目标人群以刚需为主，房企出价不宜追高，地块未来项目亦较为考验产品设计能力。