9月份楼市调控持续深化 多城积极推进住房保障建设

　   进入9月份以来，多地持续深化楼市调控政策，积极推进住房保障建设。

　　具体来看，深圳研究出台住房新政，“城中村”综合整治后，可统筹纳入住房保障体系;荆州要求新建商品住宅需无偿配建7%保障性住房;太原规定从2019年起，新增商品住房地块至少配建20%租赁住房;厦门规定公共租赁住房不得二次装修，租金优惠由20%比例提高到30%;烟台市房屋租赁平台正式上线运行;青岛推动企业发行住房租赁资产证券化产品尽早落地。

　　除此之外，青海等地还开展了房地产市场专项整治行动。武汉也对559家“问题”租房中介进行重点整治。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来说，短期调控的确会在一定程度上抑制购房需求，但从长远来看，住房需求仍然客观存在，因此，只有更好地完善住房供给端分类供应，从租房和购房两个层面保障供应量，在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求，房地产市场才会保持更为良性和健康的发展。

　　“从长期来说，供需结构失衡是导致目前我国住房问题的主要原因，因此，着力扩大有效供给将是楼市调控顶层设计的方向。”在中国指数研究院的分析师看来，目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，还要更加注重通过调整住房供应结构，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加“有效供给”，有针对性的解决刚需群体住房需求，防止刚性需求的积压。同时，还要进一步加强对住房租赁市场的规范。一是对租金的管控会加强。二是对住房租赁融资的监管会加强。三是对住房租赁机构的监管会加强。四是进一步推动“租购并举”制度的落实和细化，补齐租赁市场立法领域短板。

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　　限购限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力

　　8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示，月内一线城市成交量企稳回升，各二三线城市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。一二三四线城市成交分化

　　中指院的数据显示，2018年8月，从环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅最明显，升幅均近70%;环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90%。同比来看，17个城市上升，重庆表现较为突出，增长幅度明显。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上升4.97%，其中北京升幅较大，为43.13%;一线城市同比增长35.33%，深圳增幅显著近8成。二线代表城市成交面积环比增长 8.80%，同比上升24.08%。三线代表城市成交面积较上月下降4.01%，同比下降1.81%。

　　易居房地产研究院近日公布的数据显示，2018年1-8月份，受监测的40个代表城市累计成交面积同比增长5%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降18%，二线城市累计同比微涨1%;三四线城市累计同比增长24%。

　　“供应量的释放使得8月份新房成交面积创2016年10月份以来23个月新高，但是依然处于低位”。易居研究院研究员沈昕表示，由于限价政策，部分新盘性价比相对较高，项目去化情况较好。后续来看，随着房企资金链趋紧，9月、10月开发商推盘量或将维持高位。

　　地方调控政策持续加码

　　8月以来，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

　　8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来，下决心解决好房地产市场问题。

　　随后，8月19日，海口市公布六项举措遏制房价上涨。24日，呼和浩特表示将多措并举调控房价，稳定房地产市场。

　　不仅如此，月内，包括北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等地也陆续宣布坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进建立房地产长效机制。

　　中指院相关负责人表示，8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

　　“这意味着，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示，“同时，作为遏制投机炒房最有效的手段，限购(个人、企业)、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。

　　“金九银十”难以出现

　　后续来看，随着8月份内房地产市场调控政策的再次定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，业内预计，北京、上海等一线城市新房价格很难维持相对平稳的态势。

　　沈昕表示，以上海市场为例，8月份上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。

　　不仅仅是上海，从易居方面监测的40个代表城市来看，下半年以来连续两个月40城成交面积出现下滑，市场降温态势显现。沈昕说，“结合房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计下半年40城成交量将继续萎缩”。

　　沈昕进一步预测，“分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险”。

　　上述中指院负责人认为，未来对住房租赁市场的规范也将进一步加强。可以预见的是，对租金的管控会加强;对住房租赁融资的监管会加强;对住房租赁机构的监管会加强。

　　(房掌柜整理来自证券日报、金融投资报)