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探访广州长租公寓市场 是谁擅自动了房租的奶酪!

广州房地产网-房掌柜 2018-09-14 07:04:28来源:房掌柜 张波
[摘要]买不起,可能也租不起...

  

       对于在一线城市打拼的年轻人来说,无论是北上,还是广深,长租公寓并不陌生。近年来,在“房住不炒”“租售同权”的概念下,长租公寓品牌仿佛像雨后春笋般,一夜之间全冒了出来。

  近期,一则《自如和蛋壳抬高租金哄抢房源》的消息,将长租公寓推至舆论的风口浪尖。作为中国租赁市场的“香饽饽”,长租公寓发展势如破竹,但问题也随之而来。时至如今,长租公寓是否真如网上所说,是催生租金上涨的罪魁祸首!带着这个问题,我们走访了广州长租公寓的市场,或许从走访中,可以窥见是谁动了租金的奶酪。

  长租公寓涨租乱象:两年涨租1300元

  “去年住的公寓房东已经涨了500元每月,今年又准备涨800元。没办法,我只好搬出来。”像小王这样,被高企的租金赶出来的年轻人在广州很有很多。

  数据显示,今年7月以来,一线城市房租明显上涨。广州的房租收入已经上涨至40%以上。房租同比涨幅也高达20%以上,一边是渴望不可及的房价,一边是不断上涨的房租。双重杠杆压得年轻人不得不搬离原住所,蜗居在城市的边缘。

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  像小王这样被租金赶跑的年轻人,这座城市每天都不计其数。城中村的普通农民房被收购和升级改造之后,在改善城市居住品质的同时,肯定也会带来租金的上涨,部分人群将会因此被排除到了原来的租赁市场之外。

  “住城中村也是无奈之举,如果3年前住进去的那个公寓价格一直稳定,谁愿意蜗居这潮湿的城中村里。”虽然距离以前住的地方不过隔着一条大马路,但在张敏看来,这就是两个不同的世界。

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东圃某城中村充斥着各种各样的自建公寓

  据了解,目前广州拥有304条村,能提供超过2000万平方米的物业,约500-600万间出租物业房源,这是广州租赁市场最大的供应主体,也是长租公寓最理想的发展地。

  “以前很少有人说公寓,现在满街都是。租房的时候,但凡名字加上‘公寓’两字,价格都贵些。”小王说。

  在走访的过程中了解到,小王口中所说的公寓绝大部分都是来自房东个人的出租,其价格在800-3000元不等,室内配套设施匮乏,基本是房东用自建房改造成公寓,打出长租公寓的旗号招揽租客。

  同地段10平的单间 长租公寓的租金价格贵2-3倍

  在白云区人和镇的某栋世联红璞的公寓里,这里以合租房的形式,住着一群刚来广州打拼的毕业生。

  大多数人不得不以降低对生活和居住质量的要求,来应对越来越高的居住成本。但在这些初出茅庐的毕业生身上,似乎看不到这一点。“坚决不住城中村,城中村太LOW了!住公寓是因为这里的环境适合我们。”聊天的过程中,能感受到这些年轻人洋溢着青春的气息,对未来充满着幻想,但又不得不背负着高昂的租房成本。

  “单间原价835-1400元,近期搞优惠活动,所以签一年打85折,即最低有710元的房间。”还没看到房间,前台的管理员就推销着限时折扣。“费用不包括管理费(包括网费)和公摊费,管理费是房租的10% ,公摊费10~20元。”

  在管理员的引导下,我们来到了该栋公寓最便宜的一个单间,不到10平的单间,一张0.9米宽横亘其中,旁边是一个衣柜和一张电脑桌,狭窄的空间里弥漫着消毒水的味道,价格在835-1400之间。而在距离世联红璞不远的城中村,10平左右的单间价格一般在350~500元,也不包括网费。

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京溪南方医院附近的某蛋壳公寓

  在京溪南方医院地铁上盖的蛋壳公寓也如此!同样以合租房的形式往外放租,价格是周边普通租房的2-3倍。就拿商住两用的祥润大厦来说,单间租金在1780~1890元,一年起租,管理费80包网费和煤气费,也包床单枕头,虽然说基本上可以做到拎包入住,但同一个大厦另外普通的单间没有厨房,价格在1200~1500元

  究竟什么是长租公寓? 它为何会催涨租金

  近年来,长租公寓是什么?似乎没有什么概念。城中村自建房可改建为长租公寓,房企可以搭建长租公寓,酒店也可以自称长租公寓。那么,究竟什么是长租公寓?

  理论上来说,它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。

  目前市面上的长租公寓大体分为三类:一是互联网创业公司旗下的公寓,如魔方、YOU+等;二是酒店集团做的公寓,像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等;三是房地产企业旗下的公寓,如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

  这些市面上盛行的长租公寓跟城中村个人自建房改造成的公寓不同,他们给租客提供了时尚前卫的配套设施,比如房屋装修、家居家私、公共运动设施和休闲空间。当然,其产品也是良莠不齐,价格不一,租客对其的评价也是褒贬不一。

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  据不完全资料统计,广州全市长租公寓规模不超过15万套,不超过全市住房总套数的5%。在《2018年广州长租公寓行业发展论坛》上,专家也普遍认为,广州的长租公寓规模不大,占比较小,一般不会对全市住房租赁市场造成冲击。那,究竟是谁动了租金的奶酪!

  采访中,据多位房屋中介透露,一线城市房屋是存量市场,房源总数有限,在竞争激烈的情况下,中介往往会通过抬高租金来抢房源,这可能诱导房东抬价或者形成“竞价”。 在资本大量介入长租公寓市场的情况下,机构之间“跑马圈地”现象突出。各机构间相互竞争,在加上市场缺乏必要的监管导致租金上涨。当然,最近的官方调查也显示,个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为,这不仅抬高了租价,还埋下了金融风险。

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责任编辑:曹燕玲

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