探访广州长租公寓市场 是谁擅自动了房租的奶酪！

       对于在一线城市打拼的年轻人来说，无论是北上，还是广深，长租公寓并不陌生。近年来，在“房住不炒”“租售同权”的概念下，长租公寓品牌仿佛像雨后春笋般，一夜之间全冒了出来。

　　近期，一则《自如和蛋壳抬高租金哄抢房源》的消息，将长租公寓推至舆论的风口浪尖。作为中国租赁市场的“香饽饽”，长租公寓发展势如破竹，但问题也随之而来。时至如今，长租公寓是否真如网上所说，是催生租金上涨的罪魁祸首！带着这个问题，我们走访了广州长租公寓的市场，或许从走访中，可以窥见是谁动了租金的奶酪。

　　长租公寓涨租乱象：两年涨租1300元

　　“去年住的公寓房东已经涨了500元每月，今年又准备涨800元。没办法，我只好搬出来。”像小王这样，被高企的租金赶出来的年轻人在广州很有很多。

　　数据显示，今年7月以来，一线城市房租明显上涨。广州的房租收入已经上涨至40%以上。房租同比涨幅也高达20%以上，一边是渴望不可及的房价，一边是不断上涨的房租。双重杠杆压得年轻人不得不搬离原住所，蜗居在城市的边缘。

　　像小王这样被租金赶跑的年轻人，这座城市每天都不计其数。城中村的普通农民房被收购和升级改造之后，在改善城市居住品质的同时，肯定也会带来租金的上涨，部分人群将会因此被排除到了原来的租赁市场之外。

　　“住城中村也是无奈之举，如果3年前住进去的那个公寓价格一直稳定，谁愿意蜗居这潮湿的城中村里。”虽然距离以前住的地方不过隔着一条大马路，但在张敏看来，这就是两个不同的世界。

东圃某城中村充斥着各种各样的自建公寓

　　据了解，目前广州拥有304条村，能提供超过2000万平方米的物业，约500-600万间出租物业房源，这是广州租赁市场最大的供应主体，也是长租公寓最理想的发展地。

　　“以前很少有人说公寓，现在满街都是。租房的时候，但凡名字加上‘公寓’两字，价格都贵些。”小王说。

　　在走访的过程中了解到，小王口中所说的公寓绝大部分都是来自房东个人的出租，其价格在800-3000元不等，室内配套设施匮乏，基本是房东用自建房改造成公寓，打出长租公寓的旗号招揽租客。

　　同地段10平的单间 长租公寓的租金价格贵2-3倍

　　在白云区人和镇的某栋世联红璞的公寓里，这里以合租房的形式，住着一群刚来广州打拼的毕业生。

　　大多数人不得不以降低对生活和居住质量的要求，来应对越来越高的居住成本。但在这些初出茅庐的毕业生身上，似乎看不到这一点。“坚决不住城中村，城中村太LOW了！住公寓是因为这里的环境适合我们。”聊天的过程中，能感受到这些年轻人洋溢着青春的气息，对未来充满着幻想，但又不得不背负着高昂的租房成本。

　　“单间原价835-1400元，近期搞优惠活动，所以签一年打85折，即最低有710元的房间。”还没看到房间，前台的管理员就推销着限时折扣。“费用不包括管理费（包括网费）和公摊费，管理费是房租的10% ，公摊费10~20元。”

　　在管理员的引导下，我们来到了该栋公寓最便宜的一个单间，不到10平的单间，一张0.9米宽横亘其中，旁边是一个衣柜和一张电脑桌，狭窄的空间里弥漫着消毒水的味道，价格在835-1400之间。而在距离世联红璞不远的城中村，10平左右的单间价格一般在350~500元，也不包括网费。

京溪南方医院附近的某蛋壳公寓

　　在京溪南方医院地铁上盖的蛋壳公寓也如此！同样以合租房的形式往外放租，价格是周边普通租房的2-3倍。就拿商住两用的祥润大厦来说，单间租金在1780~1890元，一年起租，管理费80包网费和煤气费，也包床单枕头，虽然说基本上可以做到拎包入住，但同一个大厦另外普通的单间没有厨房，价格在1200~1500元

　　究竟什么是长租公寓？ 它为何会催涨租金

　　近年来，长租公寓是什么？似乎没有什么概念。城中村自建房可改建为长租公寓，房企可以搭建长租公寓，酒店也可以自称长租公寓。那么，究竟什么是长租公寓？

　　理论上来说，它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋，无需直接和房东接触，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。

　　目前市面上的长租公寓大体分为三类：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等；三是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

　　这些市面上盛行的长租公寓跟城中村个人自建房改造成的公寓不同，他们给租客提供了时尚前卫的配套设施，比如房屋装修、家居家私、公共运动设施和休闲空间。当然，其产品也是良莠不齐，价格不一，租客对其的评价也是褒贬不一。

　　据不完全资料统计，广州全市长租公寓规模不超过15万套，不超过全市住房总套数的5%。在《2018年广州长租公寓行业发展论坛》上，专家也普遍认为，广州的长租公寓规模不大，占比较小，一般不会对全市住房租赁市场造成冲击。那，究竟是谁动了租金的奶酪！

　　采访中，据多位房屋中介透露，一线城市房屋是存量市场，房源总数有限，在竞争激烈的情况下，中介往往会通过抬高租金来抢房源，这可能诱导房东抬价或者形成“竞价”。 在资本大量介入长租公寓市场的情况下，机构之间“跑马圈地”现象突出。各机构间相互竞争，在加上市场缺乏必要的监管导致租金上涨。当然，最近的官方调查也显示，个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为，这不仅抬高了租价，还埋下了金融风险。