市场总体运行平稳 短期仍将继续调整！附1-7月广东房地产市场简析

　　概述：1-7月，广东商品房销售面积、销售额同比增速保持低位浮动，各地区或增速回落幅度减缓，或降幅逐步收窄，市场保持平稳运行态势。企业到位资金同比增速持续走高，房地产完成投资同比保持较高幅度增长，土地购置面积和成交价款同比增速略有回落，投资开发总体保持稳健态势。在中央强调坚决遏制房价上涨的部署之下，预计调控政策仍将持续严厉，房地产市场短期内仍将继续调整。

　　1.销量同比低位浮动，市场总体运行平稳

　　今年1-7月，广东商品房销售面积、金额同比增速较上半年均有所回升，销售面积7597.60万平方米，同比下降10.3%；销售金额9671.20亿元，同比增长0.5%。按用途分，商品住宅销售面积6541.87万平方米，同比下降10.6%；销售金额8143.58亿元，同比增长1.9%。非住宅商品房销售面积1055.73万平方米，销售金额1527.62亿元，同比分别下降8.6%和6.3%。商品房销售均价12729元/平方米，同比上涨12.1%。其中，商品住宅销售均价12448元/平方米，同比上涨14.0%；非住宅销售均价14470元/平方米，同比上涨2.5%；从单月商品房销售均价看，基本保持在12400-12900元/平方米的小区间浮动，总体运行平稳。数据显示，在政策严控下，4月以来商品房销售量同比在较为稳定的区间浮动，反映出市场需求依然较大。

　　表1： 2018年1-7月广东商品房销售情况

　　图1：   2017年以来广东商品房销售面积、销售额走势

　　图2：   2017年以来广东各月商品房销售走势

　　分区域看，珠三角地区商品房销售面积4889.72万平方米，销售金额7793.67亿元，同比下降12.7%和1.1%，降幅较上半年收窄3个和2.9个百分点；粤东西北合计销售面积2707.88万平方米，销售金额1877.53亿元，同比分别下降5.8%和增长8.1%，同比增速较上半年下降0.8个和2.4个百分点。珠三角地区销售均价为15939元/平方米，粤东西北为6934元/平方米，同比分别上涨13.2%和14.7%。数据显示，粤东、粤西地区商品房销售量同比增速继续回落，但回落幅度明显减缓，珠三角和粤北地区降幅略有收窄。

　　表2： 2018年1-7月广东各地区商品房销售情况

　　图3：   2013年来广东各地区商品房销售面积同比增速走势

　　从库存情况看，截至今年7月末，全省商品房待售面积5180.41万平方米，同比下降2.4%，比上月末减少40.72万平方米。其中，商品住宅待售面积2526.37万平方米，非住宅待售面积2654.04万平方米，与上月末的待售量基本相当。

　　图4：   2017年下半年以来广东商品房待售面积走势

　　2.到位资金持续回升，开发投资运行平稳

　　2018年1-7月，广东房地产开发企业到位资金12126.55亿元，同比增长11.0%，较上半年提高3.8个百分点。从资金来源看，国内贷款2553.40亿元，自筹资金3108.77亿元，定金及预收款3976.68亿元，同比分别增长8.6%、7.1%和20.8%，增速较上半年分别上升3.6个、2.9个和5.0个百分点；个人按揭贷款1719.20亿元，同比下降2.9%，降幅较上半年收窄3.3个百分点。数据反映，1-7月到位资金同比增速处于较高水平，今年以来呈现先抑后扬的态势，各资金来源增速较上半年进一步提高或降幅收窄。

　　图5：   2017年以来广东房地产企业到位资金同比增速走势

　　图6：   2014年以来广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

　　投资开发方面，1-7月全省完成投资7606.05亿元，同比增长20.6%，增速较上半年提高了0.4个百分点，继续保持较高增长水平。商品房新开工面积10668.30万平方米，竣工面积4073.07万平方米，同比增长分别13.5%和2.9%；与上半年相比，新开工面积增速基本持平，竣工面积增速提高3.2个百分点。土地购置面积859.48万平方米，同比增长4.2%，比上半年回落1.8个百分点；成交价款720.61亿元，同比下降9.3%；成交均价8384元/平方米，同比下降13.0%。数据显示，虽然今年来商品房销售市场较去年同期有所降温，但销售额同比基本持平，行业总体资金状况良好，完成投资额、新开工面积、土地购置面积等投资开发指标仍保持平稳运行。

　　图7：   2017年以来广东房地产完成投资走势

　　图8：   2017年下半年以来广东房地产企业土地购置情况

　　3.中央重申从严调控，市场仍将继续调整

　　7月份，各地政府主管部门进一步加强开展治理房地产市场乱象专项活动，重点打击炒房、“黑中介”等问题，房地产市场从严监管。7月31日，中共中央政治局会议针对房地产市场问题提出“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”的要求，再次传递出“从严”调控的信号。同日，住建部在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动初见成效，公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

　　现阶段国家严控信贷资金流入房地产行业、坚决执行房地产宏观调控政策的决心坚定，加上房地产市场乱象治理专项行动的持续推进，将全面进入严控时期，房地产市场仍将继续调整。建议房地产企业积极响应国家政策，合理控制企业负债水平；高度重视七部委开展的治理房地产市场乱象专项行动，诚信经营，共同维护房地产市场平稳健康发展。