无锡房屋租金收益率2.1% 低于50城平均水平

近日，有关一些城市房租上涨较快的消息引起了较多关注。尤其是针对中介抢占房源哄抬租金的问题，北京市住建委等几个主要部门约谈了几大住房租赁公司。此举被誉为城市打响房租调控的“第一枪”。无锡的租金行情在全国处于怎样的水平?究竟是否属于租金偏高的城市?在由上海易居房地产研究院发布的“50城租金收益率研究专题”中，可找到答案。

50城平均租金收益率2.6%

哈尔滨最高，厦门最低

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度，由此也可体现租金的合理与否。

今年2季度，易居研究院根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.6%，环比增加1%，同比减少6%。租金收益率环比小幅上涨，这是由于2季度环比房价涨幅小于租金涨幅。而同比数据下跌是由于2季度同比房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨。

今年2季度50城租金收益率中，排名前3位的城市租金收益率达到4%及以上，其中排名第一的哈尔滨达到4.3%，意味着按照当前房价和租金的静态计算，需要23年才能够收回成本。考虑到房租后期上涨态势可能性偏高，在不考虑通货膨胀、按揭等因素的影响下，一套哈尔滨的房子用来出租，不足20年就可以收回成本。而排名垫底的厦门仅为1.2%，说明厦门房价与租金的偏离度较高，这也使得厦门成为中国买房最难的城市之一。

无锡租金收益率排名第36名

环比出现了4%的增幅

对今年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从表1的排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率达到4%及以上。这3个城市分别为哈尔滨(4.3%)、西宁(4.3%)、韶关(4.0%)，他们是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年整体房价涨幅不大，并且租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、三亚(1.4%)、福州(1.6%)、石家庄(1.6%)和青岛(1.6%)。它们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年2季度以来一直维持在50城中最低水平。

无锡租金收益率是2.1%，在全国50个典型城市中位列第36名，低于全国租金收益率平均水平。这意味着，平均一套房子用于出租，收回成本需要43年。报告还显示，相比于今年一季度，无锡的租金收益率有了4%的增幅，这与日前无锡市房屋交易管理中心提供的今年上半年的租金6.7%的平均涨幅数据不同(因统计方式和时间段均不同)，但同步验证了无锡今年房租的走高态势。

针对无锡的行情，易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，大体上说，无锡的房价上涨速度较快，而租金上升幅度相对小，这样一对比，通俗地来说，就是“靠收租来炒房意义不大，而靠房价上涨更可观”。

未来租金收益率将随房价稳定趋于平稳

从已有的研究报道披露的租金收益率来看，2017年伦敦是3%左右，纽约是4.7%左右，洛杉矶是5.7%左右，东京是4.3%左右，大阪是6.0%左右，与之相比我国部分城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。

报告指出，我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。所以从租金收益率的角度来看，现有的调控政策短期内不应该放松，房地产调控仍需高压。

今年5月19日住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次提出“稳房价和控租金并举”，预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳，租金收益率也将趋于平稳。尤其在部分房价涨幅过快的城市，适当让房价降低一点，同时也积极发展长租公寓等项目，这样反而会让租售关系更加平衡。