莫斌：碧桂园要放慢发展速度了（业绩会实录）

　　“哇，好像挤公交一样……”8月21日下午4点，如果你此时此刻正站在香港四季酒店的二楼大堂，你将不时听到这句抱怨的话。

　　有龙头房企的身份加成，再加上近期发生的一系列风波，碧桂园今年的中期业绩会受到媒体和市场投资者格外关注。

　　遗憾的是，所有人都期盼的主席杨国强并没有现身，四位熟面孔总裁莫斌、首席财务官伍碧君、营销总程光煜以及财务资金中心副总左莹一行四人，早早地来到现场，分别在工作人员带领下进入会场。

　　根据中报显示，碧桂园在2018年上半年实现总收入约为1318.9亿元，同比增长约69.7%；净利润录得163.2亿元，同比增长约94.9%；毛利率26.5%。

　　领先的4124.9亿元合同销售背后，该公司实现回款3360.2亿元，回款率约为81.5%。

　　上面各项数据被罗列在几页简约的PPT上，没有更多细致阐述。相比起惹人眼球的物业销售成绩，碧桂园方面这次更愿意把时间分配在介绍公司的变化上。

　　再一次为过去两个月内发生的安全事故道歉后，莫斌正式宣布集团现在要提质控速：“我们会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。”

　　“控速”对于这家迅速崛起的房企无疑是个陌生词，虽然在很早之前就暗示过不一定要追求第一或规模最大，要追求有质量的发展，但控速是首次提出。

　　在“提质控速”这个用词中，到底要控多少？用什么指标去衡量对比？这是困扰着现场将近一百位媒体从业者的问题。

　　“我们的调整不是说有量化的指标，而是根据每一个项目怎么确保质量和安全的前提下应该以什么样的节奏发展，我们就定什么样的节奏。”莫斌解答称碧桂园的降速，还是“相对我们自己来说的”。

　　他表示，首先会在投资策略上作出调整，拿地将更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施。

　　至于拿地的策略，尽管最近市场上存在一种看空三四线市场的观点，但莫斌仍坚持三四线是公司主战场，但相对会均衡布局一二三四线，所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本。

　　具体到开发节奏，莫斌则强调，碧桂园全周期的开发速度其实和同行差不多：“因为我们根据不同的楼层也是17-21个月完成交楼，开盘的速度会根据市场情况而定。”

　　有投资者告诉观点地产新媒体，在同日中期业绩投资者会上，碧桂园管理层透露了更具体的“控速措施”：“全年拿地支出将从4000亿元调至3000亿元，相比上半年70%的去化率，下半年的指标在60%；全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米，但是毛利率的预期不会变，维持在26-27%。”

　　在媒体业绩会现场，伍碧君回应有关回款率的问题时亦表示：“今年国内房地产按揭政策跟去年有比较大的变化，所以导致了回款率的下降，但是我们全年还是有信心维持80%以上。”

　　资料显示，2016年和2017年度，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。

　　有分析认为，降速言下之意并不意味着碧桂园要让出龙头大哥地位，根据现场管理层给出的数据，碧桂园下半年推出的可售货量将达到7000亿左右。

　　即便按60%的去化率推算，这家上半年卖得最好的房企，后6个月还将完成约4200亿物业销售，全年达到约8300亿元水平。不出意外的话，还将稳坐第一名的位置。

　　与此同时，目前碧桂园已锁定在国内的土储3.64亿平方米，如此大规模的土地储备，还将支撑其未来几年的发展。

　　另有投资者告诉观点地产新媒体，碧桂园方面透露，3.64亿平方米土储对应了2.81万亿元货值。潜在土储方面，则对应1.86万亿元的货值。

　　以下为碧桂园股份有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：公司今年前七个月的销量接近去年全年，下半年和全年销售计划及预期是怎么样？如果保持这个节奏，估计销量破8000亿问题不大，管理层是怎么看待这个目标？对完成这个目标有没有信心？

　　莫斌：我们年初没有公布销售目标和具体量化指标，但是内部有一些目标的分解。刚才我在报告中也提出来了，我们把安全和质量放在第一位的时候，主席定的主基调叫行稳致远，我们下半年会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。

　　但是放慢的速度是相对于我们自己来说，我相信通过同仁的共同努力，下半年在保证安全和质量的前提下，仍然会给投资者、给关心关注碧桂园的所有社会人士一个满意的答卷。

　　现场提问：刚刚提到会提质控速，是不是受到最近事故的影响？最近看到长租公寓租赁市场有一些租金上涨的情况，特别在一二线城市。碧桂园也有布局长租公寓，怎么看待这个市场？往后在租金定价方面是什么样的情况。

　　莫斌：主席在报告里面专门强调了，我们放慢发展速度是要提升各项管控，而且在每一个环节都要提升管控，而且定出把零伤亡作为公司未来长期的目标，把“安全第一、以人为本”的文化理念落实到每一位员工的思想和行动中，下半年的会以这个为前提做好所有工作。

　　提质控速也是保证碧桂园有质量的发展，宁可发展慢一点，也要发展稳一点，进入平稳健康持续的发展态势。我们是有计划有措施去做这项工作的，我相信通过这些努力，碧桂园的发展会越来越好。

　　程光煜：关于租赁，我们不管是销售还是租赁都坚持民生地产的理念，所以在长租公寓租赁定价上也是考虑符合租客支付的能力，随行就市。

　　这个可以从我们已经开业的2000多间出租的情况可以看得出，我们达到3个月租期的，出租率在91%左右，说明我们的定价比较贴近市场需求。

　　现场提问：碧桂园怎么样提升质量？管控方面，如果真的在这方面做的话，花费是不是比较多一点？有没有初步的估算？机器人方面打算投资多少？

　　莫斌：我们把安全和质量放在第一位的时候必然要有一定的投入，公司上下一致认为，安全的投入不能把它当成成本的增加，而是当成一个投资。

　　因为任何一个企业长远健康发展必须把安全放在第一位，生命是无价的，所以我们要敬畏生命，主席报告里也专门提到这一条。我相信只有这样的企业，这样的投入，这样的投资，这样的企业才能持续健康发展，所以我们认为投入是值得的，而且是应该做的。

　　相信我们有能力做好，特别是作为行业龙头企业，更应该肩负起这个责任，把各项管控做好。

　　至于机器人，机器人的投入已经开始，而且我们没有一个量化的计划怎么样去做好，每年要投多少，怎么去做。更重要的是把机器人的生产，包括核心技术的研发能够成为核心竞争力，这个核心竞争力和房地产应用场景相关联。比如建筑机器人、装修机器人、服务机器人，包括相关联产业的机器人，这个空间是很大的。

　　碧桂园做机器人最大的特点是有应用场景是带着定单做机器人的，我相信这个产业对我们公司未来的发展有很大的价值空间。就像物业服务一样，我们的物业服务分拆上市之后，他们也非常认同，相信在我们的产业链上能够挖掘更多价值产业来回馈社会、回馈股东、回馈投资者。

　　现场提问：公司去年全年的销售回款达到90%，但是从今年上半年的数据看，回款率有一些变化，可以问一下具体原因吗？公司预计全年销售回款可以达到什么水平？有观点认为，今年下半年三四线城市不会有之前那么好的表现，管理层怎么样判断？也看到上半年公司拿地都是三四线城市居多，未来拿地策略是否会有一些改变？

　　伍碧君：今年国内房地产按揭政策跟去年有比较大的变化，所以导致了回款率的下降，但是我们全年还是有信心维持在80%以上。

　　莫斌：关于拿地的策略，应该是一二三四线均衡布局，三四线是主战场。现在拿地都是精准覆盖，所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本，确保每一块地相对来说都是优质土地，未来会根据市场情况变化决定拿地的速度和规模。

　　现场提问：上半年融资环境非常严峻，下半年好象有不同的声音，碧桂园融资是不是很困难？公司说要放缓一下开发的步伐，是不是可以理解为下半年拿地会放缓？速度上可不可以有一点详细的解释？开发周期之前是4-6个月，现在是相应延长？

　　伍碧君：融资环境其实肯定大家都清楚，现在流入房地产的资金一直在减少，应该说在控制。但是对于我们来说，因为我们现金安排比较合理，所以没有觉得这个问题给正常经营造成太大困扰。

　　可能有一些人觉得在放松，看到有一些政策在改变，但是对房地产的融资政策还没有改，目前是没有变化的。

　　莫斌：放慢一定的发展速度，肯定在投资上会有策略调整。我们策略调整更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施。

　　现在要求我们的同事更多聚焦现有项目的运营，因为我们的土地储备大家可以看到，包括潜在的、现有的，已经超过了4万亿。

　　聚焦现有项目，聚焦一级土地储备，都是我们的调整，当然这所有的调整都是让我们有更多的空间来抓好内部每一个环节的管控，特别是把安全质量放在首位去做好这项工作。

　　我们的开发节奏，全周期的开发速度和同行差不多，因为我们根据不同的楼层也是17-21个月交楼。同时，根据市场情况、根据管控能力和水平，把质量放在第一位的前提下做好开盘速度的掌控。

　　现场提问：关于长租公寓，6月底碧桂园有24000个单位，现在这个数目大概有多少？短期、中长期的目标大概是多少？开了一个项目，三个月内91%这个承租率满不满意？有没有提高的空间？第二，2019年可销售资源这块的布局是什么？

　　程光煜：截止到7月底，我们的长租公寓已经超过3万间，按照既定的计划在合理地推进。我们不会制定具体的阶段性房间数目标，比如2018年年内到底是多少间，不会制定这样的目标。

　　91%是我们开业满三个月项目的承租状况，内部评估认为，这样的承租水平还是比较满意的。

　　第二个问题，关于2019年可售资源的问题，因为现在距离2019年的时间还比较长，我们一般主要铺排下一个半年的可售资源，这个资源是7000亿左右，会在今年年底做2019年全年或者2019年上半年的铺排。

　　现场提问：碧桂园在马来西亚、印度和泰国都有一些项目，最近内地房企在海外扩张也在放缓，碧桂园会不会有收缩的行动？碧桂园说放缓发展速度，具体体现在什么方面？放慢多少量化标准，才能达到现在所说的零伤亡程度？

　　莫斌：海外市场占公司总体量没有超过5%，我们是很慎重的，基本上是尝试开发一些海外市场，跟当地地产商进行合作，能够做一个成一个再继续看下一步的发展。

　　关于速度放缓，是相对我们自己来说的，我们自己会有一些调整，不是说有量化的指标，是根据每一个项目怎么确保质量和安全的前提下应该以什么样的节奏发展，我们就定什么样的节奏，按照这种速度做好放缓速度的发展，所以是这种安排去做的。