戴德梁行：写字楼成大湾区核心城市投资热门之选

　   粤港澳大湾区背景下，11 个湾区城市资源整合、相互联动并彼此功能互补。雄跨粤港澳大湾区核心城市的广深港高铁开通在即，“1 小时经济圈”将大力推动高铁沿线物业增值。粤港澳大湾区的全面加速发展，为广州及深圳房地产投资市场带来了新机遇。纵观2018 年上半年大湾区核心城市投资市场的表现，广州录得主要大宗物业成交额超过79 亿元。其中，写字楼是最受欢迎的物业类型，既有多个整层的成交，也有小独栋甚至整栋的成交。与此同时，深圳房地产大宗交易市场录得超过72 亿元成交额，写字楼大宗交易占大头。

　　优质写字楼成投资大热

　　优质写字楼资产备受投资者青睐。广州写字楼投资市场上半年成交金额录得约25亿元，占到交易总额的31.3%。戴德梁行高级董事及华中区资本市场主管苏俭婷分享，成交客户多为金融投资及科技信息类企业，一方面是出于办公自用需求，办公升级如扩大面积和地段优化选择，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。在四个一线城市中，广州以5.6% 的最低空置率及11.9% 的最高平均租金年涨幅一枝独秀，业主方市场的趋势自2017 年以来不断强化。至2020 年，广州甲级写字楼市场新增供应约为240万平方米，是一线城市中供应最少的市场。低空置率、快速增长的租金及稀缺的未来供应使得广州优质写字楼资产备受关注。除投资以外，部分买家亦购入物业作为自用。

　　深圳写字楼投资市场亦表现不俗，除了政府投资方持续作为活跃买家之外，外资机构也正积极的进入深圳的投资市场。戴德梁行助理董事及华南区资本市场主管陈俊儒介绍，具有政府背景的投资方收购物业作为招商引资及人才引进的物业储备，依然非常的活跃，例如2018 年上半年成交位于深圳北站的汇德大厦及红山站的红山6979 写字楼。而戴德梁行资本市场团队在2018 上半年促成了今年福田CBD核心区首个大宗物业国际商会中心6 层写字楼的成交，则很好的说明了大湾区便利的交通网络，将有利深港融合进一步加强，深圳的优质物业将有长足的上升空间，吸引来自海内外的投资者。

　　零售物业投资者持观望态度

　　2018 年上半年广州及深圳均未录得零售地产类的大宗交易。广州零售物业投资者继续在核心区域积极寻求可供整体交易的优质零售物业，期望通过收购此类零售物业后通过高品质提升和运营的强化，来获得物业的增值。

　　深圳市场方面，随着粤港澳大湾区建设的持续推进，投资者对深圳核心区域的优质零售物业兴趣不断提高，欲积极寻求可供整体交易的优质零售物业。同时，出于资金端的压力，部分开发商已考虑整体出售部分集中商业、裙楼商业在内的物业，以便回笼资金用于周转。

　　融资渠道收窄 市场需求长盛不衰

　　从去年开始国内整体融资渠道明显收窄，融资难度加大。苏俭婷分析道：“虽然渠道收窄，但我们也注意到，外资机构正积极进入中国市场。比如香港和新加坡企业不仅将内地作为重要的开拓市场，而且因其拥有雄厚的资金实力，不受融资收窄的影响，正进一步加速寻找适合的投资机会。”

　　深圳城市更新政策在用途变更方面的从严操作，令深圳产业用房市场观望情绪浓厚。加上当前深圳政府对于房地产市场调控的持续收紧以及去杠杆、房地产融资环境逐渐收紧的趋势下，投资愈加谨慎。陈俊儒分享：“尽管政策收紧，但我们也观察到，在深圳快速的经济发展之下，投资需求依然旺盛，长期看来，优质区位、运营效益优异的物业将在未来成为更加稀缺的资源，拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人将有望逐渐成为深圳市场主流。”

　　长租公寓成投资市场新热点

　　在广州，越来越多的机构投资者关注可改造型商业项目，通过对项目的升级翻新，实现资产的增值，例如将酒店及宿舍改造成长租公寓。

　　在国家政策引导下，深圳龙头企业开始着手布局长租公寓。资产证券化的推进也进一步助力长租公寓市场的发展，包括国内基金公司、投资者在内的各路资金也纷纷入局长租公寓，成熟地段公寓物业将迎来较多投资机会。

　　新兴区域潜力无限

　　广州持续开展的基础设施及公共交通网络建设将进一步推进城镇化进程，且受限于核心区域可供交易的优质物业较为稀缺的影响，投资者们转向选择规划良好、配套完善的非核心区域，如黄埔、萝岗科学城、广州南站等板块。上半年，广州非核心区域的交易宗数占全市交易总宗数的比例高达73.9%。深圳市场投资者则将关注点落在了前海蛇口自贸区及高铁深圳北站周边的龙华核心区域。其中，前海蛇口自贸区依托自身的金融功能，叠加政策优势，并联动深港贸易往来与经济合作，将成为投资市场高度关注的热点。而龙华核心区域未来将借着高铁枢纽和地理中心的区位优势，完成跨越式发展，成为城市新中心及深圳北部都市核心区，打造经济新增长极，必将为投资市场注入新活力。

　　广深港高铁开通后，发达的交通网络、完善的基础设施和生活配套将带动经济腾飞发展。广州、深圳及香港三大湾区核心城市的优势互补及融合发展将进一步得到加强。强势的经济发展将有力带动投资市场对广深两地优质物业的需求，有望迎来更多成交。