长租公寓推高租金？万科：这可能是个误会

　　8月20日晚间，万科企业股份有限公司公布2018年半年度报告。这也是祝九胜接任万科总裁后，交出的首份成绩单。

　　据万科发布的数据报告显示，上半年万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。

　　上半年，万科核心业务稳步增长，同时围绕美好生活积极拓展其他业务。2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间；5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”；7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

　　公司总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展。

　　8月21日上午，万科2018年中期业绩发布会在深国投广场进行。令人意外的是，本次发布会，郁亮并未出席，而是由总裁、首席执行官祝九胜带领董事、执行副总裁、首席运营官张旭，执行副总裁、首席财务官孙嘉，副总裁董事会秘书朱旭出席。

　　发布会上，董秘朱旭首先介绍2018年中期业绩。其中提到财务方面，截至2018年上半年，万科有息负债为2269亿元，总的有息负债有很多部分是预收客户的购房款，去除这个部分以后，负债占万科总资产的比例是46.3%，比年初下降了2.7个百分点，截止2018年6月底有息负债比例是32.7%，处在行业比较低的稳健的水平。

　　随后，众万科领导人对媒体的提问也一一做了详细解答。

　　郁亮为何没出席万科2018年中期业绩发布会？

　　祝九胜：我猜测郁总的想法，是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求，虽然我们做的不好，我们会持续努力。

　　万科上半年新获取租赁住宅的来源及城市有多少？怎么看待目前大热的“长租公寓推高房租”话题？

　　祝九胜：上半年新获取6万间，来源包括政府项目、与其他公司合作、社会上分散房源。长租公寓会不会推高房租，这可能是误会，机构的渗透率很低，深圳2%不到，价格是怎么定的，是一个新的机制。

　　近期中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨，随着调控政策密集出台，开发商普遍感觉压力很大，您上任半年来感受怎么样？您又如何看待这个行业未来？租赁业务成为新的发展风口，万科在这方面有什么样的进展？

　　祝九胜提到面对市场压力，万科一直在调整自己，适应新的要求。租赁业务的发展刚刚到来，空间仍然有，机会仍然很大。和客户互动、洞察客户的需求，在和客户的交流中创造交流，万科一直在做一些有益的尝试，对客户忠诚度、满意度不断地做一些探索。更多的时候，是客户在教我们，以客户为老师，客户教我们很多。只要把客户真正的有效联动、有效互动，这个生意还是有的做。

　　租赁是一直有的生意，集中租赁CtoC集中端和市场端非常零售，目前来看，机构在里面的占比非常低，机构渗透率5%，一般的城市不到2%，万科把租赁业务作为核心业务，坚持为大众服务，为普通人服务，不忘初心，每个城市都有新进入的年轻人，怎么给他们提供有尊严的居住空间，响应号召，作为新的要求，这是万科应该做的事情。

　　另外，万科也在积极探索，做好租赁业务。对于开业在厦门、广州开业比较早的项目，新事物遇到种种问题，在观察的时候要有耐心，万科所坚持的方向是我们所坚守，这个过程也有些问题也有些遗憾。

　　万科内部的结构变化，包括试点薪酬体系，内部的变化是原因和初衷是什么，是外部环境，还是内部主动去推？

　　孙嘉：万科内部有句话，没有成功的企业，只有时代的企业。过去六年多，五年一直在经历以后也会经历的五位一体的变化，本身也是一个动态变化的。2012年，万科便提出适应时代变化，在做好住宅业务的时候，发展其他的增长业务，长租公寓、养老、物流，万科的新业务全面拉长，转型初步形成。

　　业务转型对组织结构也提出了要求，下至员工上至管理层，要有企业家精神。五年前的事业合伙人机制，经过探索，也得到了体现，新业务初见长效。2013年，鼓励员工去探索，经历了五年左右的时间，现在已发生很深刻的变化。

　　从2012年提出 2013年，事业合伙人机制，去年提出十一二合伙人纲领，我们坚信五位一体，为让创造持久的价值，让万科成为不负时代的好企业。

　　万科7月份收购了太古的项目，之前并购了普洛斯，现在进入冷链业务布局，万科在物流板块究竟是什么样的规划？未来要做到什么样的程度？城市更新改造是万科新开始业务吗？后面能不能详细介绍一下这块的布局？

　　对于今年7月“万科物流并购太古冷链 涵盖7个城市冷库”，万科张旭提到初心是为人民的美好生活，希望结合太古的资源，为老百姓的食品安全做更多的贡献。

　　张旭还提到，万科城市更新业务是城市的有机更新。万科是一个很有人文关怀的公司，我们做过天津的水晶城，武汉的钢铁厂，不是拆掉了重建，而且和历史发展结合焕发活力，老建筑承载了很多记忆，很多文化，保留下来不是把它拆掉，在新旧交替中保留城市的历史，城市的风貌，城市的风格。尊重历史文脉，激化城市活力。

　　从上海到福田、广州，万科已涉足多个城市有机更新的项目，未来将在更多的城市去积极推广去探索。

　　延伸阅读——

　　万科2018中期报告：上半年销售额达3046.6亿 核心业务稳健增长

　　http://gz.fzg360.com/news/201808/617423_1.html

　　【直播回看】万科2018年中期业绩发布会

　　http://m.sz.fzg360.com/archive.php?aid=298648