住房信贷政策应更加审慎 居民购房杠杆率持续下降

　　相较于各地出台的限购政策，住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有着更为明显的作用。坚决遏制房价上涨，凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下，商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎，应根据区域、需求不同实行差别化对待，服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求

　　近期，我国住房信贷市场发生的变化引发了人们的关注。其一是，自2017年1月份以来，个人住房贷款利率连续19个月上升；其二是，有报道称部分商业银行拟对个人住房贷款首套房利率微调，后证实并非如此，引起广泛关注。住房信贷政策关系房地产调控大局，与老百姓切身利益息息相关，对相关政策调整和业务经营应更加审慎。

　　不可否认，金融是房地产市场的血脉。2017年，我国个人住房贷款余额首次突破20万亿元，达21.86万亿元，同比增长22.2%，仍然保持较快速度。同时，仍有部分个人消费贷款等违规流入房地产市场。大量信贷资金进入房市，既有我国居民住房真实需求不断增长的影响，更是房价大幅上涨刺激下居民投资热情所致。

　　相较于各地出台的限购政策，住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有着更为明显的作用。研究表明，贷款利率、首付比例对购房者收入、财产及贷款年限的限制等，都会影响到购房成本，进而影响到消费者的购房行为。调整住房信贷政策，可以从调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、贷款首付以及贷款期限等方面入手，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既着眼当下又引导预期。

　　今年以来，我国货币政策边际放松，银行间流动性趋于充裕，市场预期很可能会引起新一轮房价上涨。坚决遏制房价上涨，凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下，商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎，应根据区域、需求不同实行差别化对待，服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求。

　　从区域看，应坚持因城施策。对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应继续严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。对部分房地产库存量较高的三四线城市，商业银行可在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适度加大支持力度，助力房地产市场“去库存”。

　　从需求看，对不同的购房需求应区别对待。必须看到，我国城镇化还将持续较长时间，不少居民特别是中小城市居民较强的购房需求未得到有效满足。应区分不同客户，合理满足自住型和改善型购房需求，坚决抑制投资性、投机性购房需求。同时，要加快金融产品创新步伐，加大对住房租赁市场的支持和服务，推动落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

　　在差别化住房信贷政策实施过程中，还要采取措施，防止部分人群利用“假结婚”“假离婚”等手段钻空子，使住房信贷政策及相应措施走形变样。

　　2003年，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提出了个人住房贷款差别化管理理念，强调针对不同的购房人，采取不同的住房信贷政策。总体而言，在政策框架之内的个人住房贷款利率调整应该交由商业银行决定。但也要看到，近年来我国家庭部门的杠杆率上升较快，潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下，商业银行应该保持清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。

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　　近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。

　　7月房贷利率涨幅收窄

　　2018年7月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。融360数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，较上月0.71%的环比增幅有所收窄；同比方面，较去年同期4.99%的利率上调13.63%。

　　具体来看，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家；173家银行上浮15%，115家上浮20%。

　　值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行房贷利率上浮30%至40%，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。

　　此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行，较上月减少1家；执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家；执行上浮20%以上的银行达到213家，较上月增加22的家。

　　同时，4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。

　　融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

　　“但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

　　居民购房杠杆率持续下降

　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

　　易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。

　　不过沈昕也指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

　　数据显示，2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。

　　沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

　　涉房贷款难松动

　　房地产从严调控不会松动。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。

　　中原地产报告显示，虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44.62%；融创销售2276亿元，同比上涨70%；新城控股销售1136.63亿元，同比上涨106.05%；中国金茂销售788.92亿元，同比上涨187.6%。

　　与此同时，房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的“中止”变更为“终止”；万达50亿元供应链ABS，从一年前的“中止”也转为“终止”；美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料；华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。

　　此外，公司债到期的企业也开始出现。此前，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司法轮候冻结。

　　在此背景下，一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元，负债率高达85%以上。

　　有业内人士表示，对于企业资金，因杠杆风险仍存，涉房贷款不会松。而个人贷款方面，为避免居民借助杠杆投机房产的行为，大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，短期内保持稳定的可能性较大。

　　（来源：经济日报、经济参考报）