土地市场流拍不断：融资难+限价严 房企无奈“减粮”

今年以来，土地市场流拍不断。

　　中指院数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

　　今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块有13宗，就连此前房企必争之地的上海，也出现了流拍情况。而7月至今拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块也均以底价成交，5宗地块被叫停出让，其中包括位于杨浦内环以内的纯宅地。

　　半年多时间，全国流拍地块就近800宗!是各地的密集调控政策所致?还是房企资金受困?抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？

    多城土地流拍

　　7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续，前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中，低溢价率成为常态。

　　30日，龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地，楼面价10800元/平方米。7月26日，浙江湖州南浔区出让一宗宅地，起始总价为4.5亿元，最终因无人报价流拍。23日，江苏苏州太仓出让两宗商住地，其中一宗流拍。

　　同日，中国指数研究院发布的最新统计数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。

　　中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示，截至7月30日，一线城市土地流标13宗，其中有7宗出现在北京。同时，一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰，2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗，而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗，而2017年同期为284宗。

　　针对普遍出现的流标现象，中原地产首席分析师张大伟认为，“这些土地往往配建复杂，属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，因处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

　　融资难+限价严 房企无奈“减粮”

　　在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

　　安居客首席分析师张波认为，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

　　今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

　　资金之外，张波认为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

　　第三方面，则是楼市的变化，这也导致房企更为“谨慎”。

　　“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期;楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

　　欧阳捷对此表示认同，他表示，原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。

　　在欧阳捷看来，其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是最不堪的。

　　因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

　　“因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。”

　　这也意味着，市场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。

　　张波表示，品牌房企在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

　　房企强者愈强态势明显

　　今年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加了12家;销售额合计49743亿元，平均销售额为361亿元，同比增长了25.6%;市场份额提升了15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。

　　分阵营来看，“强者愈强”态势明显。1000亿元以上超级阵营共七家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿元、3000亿元、3000亿元大关，逐步拉大了与其他企业的差距。

　　另一方面，中间阵营加速奔跑，200亿元至500亿元企业增长迅猛。今年上半年，伴随城市群产业吸聚力的凸显，部分二线及三四线市场需求快速释放，品牌房企加大了推盘力度，实现了销售额与销售面积的双增长，其中超级阵营持续引领行业发展，第二三阵营的增长最为迅猛，规模化加速。

　　在拿地方面，今年上半年，碧桂园花了884亿元、万科花了723亿元、保利地产花了615亿元。值得一提的是，上述三家企业，以任何一家的买地金额来看，都相当于一家中型房企一年的销售金额。伴随着房地产市场调控的深入，规模化依然是房企撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。

　　来自中国指数研究院的统计数据显示，在碧桂园、万科、保利之后，是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地总额为4784亿元，占TOP50企业的44.7%。

　　与往年相比，房企拿地更趋理性，高价地的现象大大减少，流标流拍现象也有所增多。值得一提的是，资金依然是房企拿地的瓶颈，在目前的融资环境下影响更为显著。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，在一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。“据了解，在排名前20位的房企之中，资金面紧张的有差不多一半。”

　　严峻的市场形势往往也是洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。在市场格局即将成定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，而跟调控和资金链紧张没有关系。在目标驱动模式之下，房企都会想方设法去完成规模增长。

　　房企调整拿地策略 算盘打得更精了

　　银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要拿地，该怎么办?

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，房企在拿地策略上会变化，肯定会拿没有瑕疵的地，不拿贵的地，从策略上讲不会拿高溢价地。

　　具体情况来看，资金链紧张的企业不想拿高价地，因为账算不过来。张大伟表示。“在限价政策下，2万元/平方米的地价，政府限价3.5万元/平方米，拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动，资金就会沉淀下来，两者权衡之下，房企只能放弃拿地。”

　　与此同时，房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高，以前成本投入还能转换到销售溢价上，但在限价背景下，开发商只能忍痛割爱。“除非能借到更多的钱，撑过这个周期。但金融机构对大企业支持力度很高，对小企业非常谨慎。”张大伟表示。

　　但谨慎不代表固步自封。对于房企尤其是中小房企而言，在此背景下该如何拿地?

　　欧阳捷表示，聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。

　　他认为，土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。

　　旭辉方面称，现在公司拿地遵循三个投资“漏斗”：战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。

　　战略漏斗，是先在战略上决定会进哪些城市，衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。只有实体经济才能带来居住需求，进而是产生购买力。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。

　　财务漏斗，则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算，算出土地大概的货值，预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。

　　市场漏斗，就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月，即便土地市场很划算，有利可图，但库存周期过长，开盘后的竞争也会很激烈，所以慎进。

　　“每拿一块地，前期要看100块地。”旭辉公关负责人吴懿称，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一块地，就不是好的窗口期。而当市场变冷，土地出现流拍的城市，可能就会出现拿地窗口期。

　　“上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。”吴懿认为。

    （房掌柜整理来自每日经济新闻、经济参考报、中国商报）