一线城市租金上涨快 多地出台规范租赁住房市场政策

进入下半年，随着租赁市场旺季的到来，多地开始密集发布政策，加大租赁供应，规范租赁市场。一些大城市租金环比上涨，其中一线城市涨幅较大。

　　7月以来，北京、深圳、武汉、成都等地均发布了租赁市场的相关政策，内容涉及租赁补贴、房源供应、交易规范等多个方面。

　　分析人士指出，以存量房市场为主的一线城市和部分人口净流入的二三线城市，租赁市场规模大、需求旺，加快这些城市的住房租赁制度建设，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的必要选择。

　　一线城市租金上涨快

　　中国指数研究院的数据显示，7月份，从环比看北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。同比来看，北京、广州、天津、武汉、杭州下跌，其余城市均有上涨，其中成都涨幅最大。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，主要城市的租金上涨，一方面与当前暑期的时间点有关，大量毕业大学生使得这些城市新增大量租房需求;另一方面，过去几年热点城市房价出现了不同程度的上涨，租金回报率有所下降，从长期来看，租金回报率会必然出现一定程度的回升。

　　值得注意的是，尽管一、二线城市均处在租金上扬阶段，但涨幅出现较大差异。

　　根据中国房地产业协会的数据，四大一线城市中，北京近一月租金达到93元/月·平，环比上涨0.73%。上海的租金则达到75.8元/月·平，环比上涨1.77%。此外，深圳、广州的租金也分别上涨了1.55%和1.58%。

　　武汉、杭州、成都、西安、天津等二线城市，租金环比上涨均低于1%，环比上涨水平不及一线城市。

　　“7月市场主要反映暑假市场，以大学生群体为主。”我爱我家集团研究院院长胡景晖向21世纪经济报道表示，一二线城市价格上涨幅度的反差，意味着一线城市依然是高校毕业生等人才聚集的方向。

　　旺盛的租赁需求和相对庞大的租赁市场，也让已经进入存量房市场的一线城市和一些人口净流入的二线城市，成为租赁住房供应力度最大，而且规范租赁市场政策改革尝试最多的地区。

　　中国指数研究院数据显示，7月份共有6个城市成交自持用地10宗，成交企业自持面积约16.3万平方米。

　　具体来看，上海成交4宗自持地块，其中2宗为租赁用地，而天津则成交2宗自持地块，自持比例分别为10%和5%。此外，浙江嘉兴成交当地首宗租赁地块。

　　不过，此类自持地块的开发模式还未找到“最优解”。胡景晖认为，目前还没有成熟的自持案例出现，一方面前一阶段地方政府的支持动力不足，另一方面传统开发商的转型摸索尚未到位。

　　多维度政策出台

　　进入2018年下半年，在“租售并举”背景下，各地开始出台规范租赁住房市场的政策，内容涉及住房供应、市场规范、租赁补贴等各个方面。

　　租赁补贴方面，7月11日武汉市房管局出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》并征求意见。该办法指出，符合条件的外来务工申请人每人每月可拿到240元租房补贴，领取补贴时间累积不超过36个月，每人累积补贴额度不超过8640元。7月31日，广州发文拟上调公共租赁住房收入线准入标准，将住房租赁补贴从25元/平方米调整为30元/平方米，家庭租金支出实行15%封顶制度。

　　房源供应方面，7月12日，佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房，符合条件的可申请改建为租赁住房。7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，规定自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　需求群体方面，7月31日，北京提出可以通过租赁型住房满足高收入群体住房需求。而深圳则出台新政，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员，以及先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围，加大对各类人才和中低收入市民的覆盖面。

　　而在交易程序等其他方面，各地新政也有涉及。北京在7月末出台的新版合同示范文本要求，未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。而武汉规定租赁合同租期不得超过20年，并就增加租赁住房供应、培育租赁企业、规范租赁住房管理等方面提出一系列具体支持政策。成都则发文规范拍卖土地配建租赁住房的建设、装修和管理。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，在规范租赁市场的过程中，必须加大对中介的管理力度。

　　夏丹指出，租赁市场主要存在三类与平台相关的问题，一是哄抬房价的问题，在这一轮管控中，预期管理是非常重要的一环，从预期上要对中介和开发企业哄抬房价的行为进行管理。二是在中介实际操作过程中，协助业主、房东进行阴阳合同的处理问题，此类行为逃避管制，让政策没有达到该有的调控效果，扰乱市场价格。三是黑中介对房客进行实质性的骚扰。

　　胡景晖则指出，要实现租赁市场的规模化，首先应当推动房屋租赁立法，改变上位法缺位的现状。其次，应加大对规模化、规范化中介机构的扶持和帮助力度，防止市场劣币驱逐良币。最后，应当采取激励和问责措施，增强地方政府推出租赁住房用地、集体建设用地用作租赁住房的动力，增加租赁住房供应。

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　　2018年6月起，北京租赁市场步入传统旺季，需求量集中释放，平均租金出现微涨但涨幅出现收窄。专家表示，自如等长租公寓作为专业租赁机构通过增加高性价房源比供给，稳定租期管理，起到缓解租金压力的蓄水池作用。

　　据贝壳研究院最新数据显示，6月以来北京租赁成交量环比明显增加19.2%，房源成交周期缩短为一年以来的最低值。市场成交节奏加快，侧面反映出当前租赁市场的需求的增长。

　　每年暑期，都是院校毕业生租房需求集中释放高峰期，95后租客占比明显增加。业内专家预计今年北京租房旺季将持续到8月，成交量将与7月持平或有进一步上升。

　　为调节毕业季供需缺口、解决毕业生租房贵的问题，一些长租公寓给出解决方案。国内规模最大的长租公寓品牌自如推出了扶住学生群体解决租住问题的自如海燕计划和自如惠蕾计划，在有效提升供给量满足市场需求的同时，长租公寓的租住产品及租务管理对初入社会的学生群体也更有保障。

　　据了解，自如海燕计划自第一季举办以来，已惠及全球超1000所高校，为超50万高校毕业生减免租房押金超过2亿元。今年的自如海燕计划第六季截止目前，已吸引近400万人关注、并为近30万学子搜寻推荐合适房源。自如惠蕾计划则是针对高校在校生的福利住房计划，凭相关在校证明即可享受最高30天的专属租房权益，租金低至570元。今年惠蕾计划上线至今已有全国近7万的学生积极关注，其中参与惠蕾计划的人数超过3万，为全国青年人才减轻实习生活负担，助力他们在各大城市的轻松成长与发展。

　　据贝壳研究院数据显示，目前北京市单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，涨幅有收窄趋势。专家预计，从9月开始，随着房源估计相对增加和毕业季的结束，新增客房比或将下降，市场供需略有缓和。而长租公寓作为专业租赁机构，通过稳定租期管理，可以有效调控需求旺季租金上涨压力，起到蓄水池的缓冲作用。

　　据悉，目前住房租赁模式主要包括，个人房东直租、中介代租和租赁机构托管。个人房东直租如出现租期内大幅涨价、多收费，或甚违背协议提前结束租期时，租户很难得到补偿和相应的保护。

　　而近年来兴起的自如等长租公寓，一方面为租客提供多层次、多元化的高性价比租住产品，另一方面也为业主资产保值增值提供强有力保障。专家表示，长租公寓作为专业租赁机构，他们所提供的长租产品及品质管理能保证租客租期的相对稳定，为市场起到价格调压的作用，避免发生个人房东机动性调价的情况，维护租住市场长效发展。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、新京报）