深圳,10个行政区,超过1000个城中村,约2000万常住人口,1000余万人居住在城中村。
万科在万村复苏公众号表达了城中村改造的愿景:过去,拥有城中村,是深圳的幸运;未来,万村复苏,城中村必将成为深圳续写辉煌的基石。
对此,万科泊寓负责人分享了万科关于长租公寓的思考与探索。
万科泊寓布吉店
万科为什么做长租公寓?
“为1000多万居住在城中村的城市青年提供舒适居所”
据官方统计,深圳常住人口1200万,时间缩短到半年,是1700-1800万,再缩短到一个月,是2000-2100万。而自有房源只有1067万套,其中约34%为自住。
截至目前,深圳已备案的新建商品房数量不超过200万套,这意味着至少有1000万人居住在城中村。
城中村是无数深漂们梦的原点,城中村也支撑了深圳的崛起。然而他们享城市之便,却无法享受城市之美。
因为历史原因,城中村建筑违规搭建,电线管道裸露,瓶装燃气像一颗颗定时炸弹,消防安全隐患不容忽视。
深圳土地资源稀缺难题一直难解,十三五期间深圳政府要完成40万套人才安居房的目标,而目前深圳人才安居房只有四五万套,靠增量来解决几乎不可能。
政府与长租公寓企业合作众筹房源成了解决人才安居房供应的一个突破口。
租赁市场是存量市场,不是增量市场,也不是所谓的“大蛋糕”。如果万科不做、碧桂园不做、龙湖不做,租客仍有地方住,过去十年没人做大家照样有地方住。
万科泊寓负责人说,作为深耕深圳的大型企业,万科有义务有责任对城中村进行综合整治,改造居住环境、消防环境,把租赁市场中的这一亩三分地做好。万科做长租公寓不是一天两天头脑发热,2008年万科开始在广州试水租赁市场,当时在市场上不可想象,广州租客要不住在城中村,要不就在租金低的小区,那时租金也没多少钱。
2014年,万科成立长租公寓事业部,全面发展长租公寓,广州、厦门泊寓(原“万科驿”)大展拳脚,深圳起步较晚,到今天泊寓做的最好的不是深圳。截止2017年10月,泊寓开业量广州排第1,开业8000多间,第2是厦门,第3是西安,第4是佛山,深圳排第5。
“如果万科仅仅是因为住房租赁政策利好去做,不可能三四年就开业30000多间。房地产不仅是住宅开发,还包括商业、产业、写字楼、长租公寓这些业务链条,万科希望打造城市配套服务商的全业态面貌。”泊寓负责人说,“很多人经历了90年代香港房地产泡沫,吸取了香港、美国房地产的经验。所以我们内部明确要做经营性物业,希望把长租公寓做出一家‘百年老店’来。”
万科泊寓如何盈利?
“这笔账,不似想象中简单”
在外行人看来,长租公寓是一片一切皆有可能的蓝海,很多人想趁着捞一笔。然而,想要盈利并非如此简单。
泊寓内部算过一笔账,以目前万科单体规模最大的泊寓布吉店为例,3800间,总建筑面积9万多平方米,改造成本1500多万,精装修改造要投入一个多亿,这笔资金投入对小的创业公司而言很有压力。
进入长租公寓的企业有很多,主要有三大类,第一类以魔方、优+为代表的创业型企业;第二类是以世联行、链家为代表的中介型企业;第三类像万科、龙湖、碧桂园、招商之类的开发型企业。
过去一两年,深圳小规模长租公寓活的很好,今年很多觉得危机来了,有一些找到万科想并入泊寓。
“不是说不可以做,要思考规模在哪,控制在一个合适的规模,就可以活的很好,而且节奏很重要,要让运营滚动起来,不是今年开1000间,明年就要开10000间,除非有资金支撑。”泊寓相关负责人给出了对长租公寓领域创业项目的一些见解,“今年1000间,明年1500间,是个最好的选择。”
目前,万科泊寓全国有30000间,万科计划明年开150000间。深圳目前开业有11个项目,6534间,平均租金2074元;2018年筹备开业项目21个,已获取开业房间25324间。
“绝不是万科做大了就让小企业没法活,深圳租赁市场规模有2000亿,万科再怎么做,做到100亿都是件很难的事情,需付出非常艰辛的努力。”泊寓负责人表示。
很多人问,万科做长租公寓的盈利模式是什么?
他回答说,“是不是蓝海不重要,我们不去想这个事情,我们看到的是租赁市场的需求,为深圳1000多万住在城中村城市青年提供一个有品质、高性价比的居所。我们不标榜要把长租公寓做到多么牛,既不拔高也不拔低,让租客把钱用在刀刃上,有一个既不奢侈也不寒酸的舒适的居所。”
他也坦言,不盈利也是不可能的,开发企业投入很大成本,包括三线下地、燃气入户、安装电梯等等,不盈利肯定走不下去,但长租公寓的盈利模式不是靠单一的租金,而是通过改变城中村低坪效的现状,高效整合空间功能。
对租客而言最关心的是租金,泊寓开到现在,租客最关心的还是租金。 “万科泊寓绝不会随意涨租,我们将根据市场情况,照顾需求、合理定价,做到极致性价比。”
谈到万科长租公寓的产品规划,袁军透露,万科把长租公寓作为集团的战略业务,规划有三个产品线,一个是泊寓,不只是为城市青年提供居所,更希望倡导一种健康的生活方式,泊寓不管店大店小,都有公共区域,为大家营造工作之外的交友平台。一个是家庭式公寓,阖寓,阖寓的核心诉求是解决教育配套问题,也是解决留守儿童、空巢老人的问题,思路是颠覆性的。还有一个是高端服务式公寓,北上广深特有产品,针对企业派驻高管的需求,提供生活需求的一条龙服务。
长租公寓金融解决方案在哪?
“租赁住房领域需要进行金融创新”
过去是商品房市场的黄金时代,租赁市场运营资金回笼周期太长,少有开发商进入。而如今,行业风口来临,开发商纷纷抢滩租赁市场。
在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下,银行迅速进入个人住房租赁领域,与房企、政府展开合作,创新金融服务产品。因此,近期业内关于长租公寓金融解决方案的讨论此起彼伏,金融机构与长租公寓合作的案例越来越多。
10月13日,新派公寓全国首单住房租赁类REITs获深交所批准,拟发行金额2.7亿元。10月23日,50亿规模的“保利租赁住房REITs”获上交所审议通过。10月30日,碧桂园和中信银行签约,中信将在未来3年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。11月3日,建设银行深圳分行与碧桂园、万科、恒大等11家房企签署房屋租赁合作协议,推出个人住房租赁贷款“按居贷”。
泊寓负责人表示,金融机构如此关注长租公寓市场,感到受宠若惊。长租公寓发展确实需要金融机构予以支持,如果银行能提供低息贷款,企业低资金成本运作,对经营长租公寓的企业而言,资金压力也会小很多。
他希望金融机构能够打破以往的融资理念、合作模式,回归到长租公寓本身,回归客户需求本身,才能实现金融机构与政府需求、企业合作模式三者的真正三赢。
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