起拍价2.3万！年内市区首宗宅地！竞地价竞自持还要摇号

　　位于嘉禾望岗与龙归之间的全新住宅片区，即将迎来首宗居住用地出让。本次出让地块同样为年内市区首推的可销售宅地。这宗地块的具体情况如何，周边配套及前景如何？来看看这份踩地报告！

　　琴星小学地块踩地报告

　　一.地块基本信息

　　白云区琴星小学地块为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地，共占地1.71万㎡，实际可建设面积为1.09万㎡，容积率为2.9，计容建面为3.04万㎡。

　　此外，地块除了需要配置少量的社区居委会、垃圾收集站等社区生活服务配套设施外，并无其它特别的建设要求，属于近期出让地块中规划限制较少的“净地”。

　　需要指出的是, 该地块采用“竞地价+竞自持+摇号”的出让方式，地块起拍总价达6.99亿元，折合楼面地价为23000元/㎡，该价格与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平，同属于白云区最高起拍楼面价。而该地块最高限价为9.89亿，届时最高楼面价为32500元/㎡。

　　二.地块四至及现状情况

　　白云琴星小学地块位于嘉禾望岗与龙归片区之间。广州中原研究发展部实地调研了解，地块的西侧紧靠京广线，北侧则邻近片区主干道均禾大道，车辆噪音影响相对较大。而南、东两侧均被周边村落以及厂房所包围，居住环境略显脏乱。

　　目前，琴星小学地块仍然维持“原状”，地块仍还没进行拆迁处理。但据了解，早在3月份时，白云区政府嘉禾街道办事处在已发布关于琴星小学拆卸工程招标，招标内容为拆除原有建（构）筑物的拆卸工程，招标价为124万元，工期控制在30日内，但截止至7月底，拆卸工程尚未开展。

　　另外，需要指出的是，本次工程支出属财政资金，故不算出让地块的成本。

　　　三.周边配套情况

　　交通方面，琴星小学地块所在区域道路交通便利，邻近均禾大道以及京广线，可接驳华南快速干线禾京珠线，自驾车出行十分便捷。但公共交通略显不足，若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站，路程约10-15分钟，公共交通出行有一定的局限性。

　　生活配套方面，琴星小学地块周边生活配套有所欠缺，多以新科村级生活配套为主，档次偏低。而中大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的嘉禾望岗片区。

　　而教育资源方面，颜乐天纪念中学、新科小学、新科幼儿园等多所优质学校坐落，可满足周边村民或工业园区员工子女的教育需求。

　　　四.地块整体市场价值分析

　　1）年内市区首宗宅地出让，有望抢占市场份额

　　从2015-2018年广州中心区居住用地供地情况来看，整体呈现明显下滑趋势，2015年中心区居住用地供地面积可达71.85万㎡、2017年下滑至11.7万㎡、而本次出让的琴星小学地块成今年市区首推的可销售的居住用地，目前市区土地资源紧缺已成常态，大面积供地成奢望。

　　在这样的背景下，预计日后市区住宅供应大不如前，可售的一手项目较少，地块产品所面临的竞争形势亦相对较弱，未来地块产品有望能够大量地抢占市场份额，填补市区新房市场的空白。

　　2）三大规划区辐射，有望承接其规划利好

　　从白云中北部重点规划布局来看，琴星小学地块位于空港经济区、航空产业基地以及白云湖规划区之间，地块处于白云中北部三大重点规划区辐射范围之内。

　　其中，白云湖涵盖黄金围、北部水厂以及东侧片区三大产业、居住布局规划，积极发展IAB产业，同时借助白云湖交通枢纽，改善区域通勤条件，以吸引更多投资、人才流入，此外，地块北侧的空港经济区则重点发展航空运输高端产业，服务“国际航空枢纽”白云机场。

　　随着航空产业基地的投入使用以及空港经济区和白云湖的投入建设，将盘活白云中北部的整体经济发展，同时地块项目亦将成为三大规划区上班族安居置业的优选区域。

　　五.地块未来风险分析

　　1．楼市发展前景尚未明朗，楼市培育需时间

　　该地块地处嘉禾望岗与龙归之间，周边商品住宅小区稀缺，以城中村、产业园为主，近5年无公开出让宅地记录，属于全新住宅片区。而距离最近的居住片区处于2公里开外的嘉禾望岗片区，其一手住宅新世界云逸在售均价在5.5-5.6万元/㎡，而二手小区单位均价在4.5-4.6万元/㎡之间。

　　根据规划指标，琴星小学地块的出让，将为该片区提供30422㎡的住宅供应体量。广州中原研究发展部分析认为，目前项目所在片区目前一二手住宅市场相对空白，发展前景尚未明朗，市场需要一定时间培育。因此未来片区楼市将如何发展，发展的速度是否能跟上项目开发进度，对本项目未来销售或有直接影响。

　　2.周边落后厂房众多，居住环境有待优化

　　目前琴星小学地块周边聚集了众多落后的产业园、厂房，货车出入相对频繁，居住环境略显脏乱，同时伴随一定的空气污染的问题。在这样的情况下，地块项目未来产品的市场定位将有所局限，潜在客户群体相对狭隘，部分有改善、置换需求的广州市区客户购置意愿相对较低。

　　但从另一方面来看，周边旧厂房亦可能通过改造升级或转型为高精尖的工厂、产业园，有望形成人口聚集，为地块带来大批的居住需求，并盘活片区经济发展。

　　3.起拍楼面价高企，市场反应仍待考证

　　本次出让地块起拍楼面价高企，与白云新城AB2911053地块处于“同一起跑线上”，但其楼市价值远不如白云新城出让地块。其中，白云新城板块为白云重点打造的商务区，未来将建设为现代商务文化聚集区，而本次出让地块片区仍处于起步阶段，市场反应如何仍待考证。

　　此外，待琴星小学地块项目进入销售阶段后，部分白云新城、黄石等片区的次新房将逐步流入市场，届时项目潜在的置业客户可能存在一定分流影响。

　　因此，广州中原研究发展部认为该地块起拍价已属高位，加上片区楼市发展前景尚未明朗，意向拿地房企不宜过分追高。

　　4.后续政策调控趋紧，房企不宜追高价

　　目前政策调控环境仍然趋紧，在今年7月底的时候，中央定调为“坚决遏制房价上涨”。多地陆续出台调控收紧政策，其中深圳更是通过对“企业限购”、“公寓限售”等多项调控手段促进房地产平稳健康发展。

　　因此，广州中原研究发展部认为，在这样的大背景下，广州未来政策调控持续收紧的概率较大，投资行为可能会再次被抑制。未来房价将走势以平稳或稍有下行为主，买家置业归回理性。若房企拍地时盲目追高价格，这对其未来产品的定价以及销售增添不少的难度。

　　六.地块未来客户群体分析

　　对比白云区白云新城、新市等板块而言，地块所在片区生活配套、居住环境等各方面条件略显不足。考虑到该情况下，未来产品项目可以开发为以中端刚性需求为主的产品，地块开发项目的核心客户群主要为周边工业区、厂区的高管。另外，部份在白云新城、黄石等板块的上班族同样是地块的核心客户群体。

　　（房掌柜整理自广州中原研究发展部）