“存量房行业的特色就是小本经营也可以生存。”
8月3日,在2018博鳌房地产论坛“地产归途 时间与未来”第二场全体大会上,中原集团主席兼总裁施永青如是说。
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在此次大会上,施永青分享了其对存量房统计数据的观察,并对这些数据与市场周期的关系进行了解读。
以香港为例,施永青介绍称,香港的存量房有百分之六七十的水平,在1997年亚洲金融风暴之前,香港存量房成交最高的时候达到了90%,增量房的成交只有10%,而在2003年非典的时候存量房成交只有56%。“增量房在香港的变化没有存量房变化大,增量房多的时候一年才3万宗左右,少的时候1万宗也不到,存量房则可以从3万左右到15万左右,有5倍的增幅。”
对于存量房变化比增量房变化大,施永青解释称,存量房总体数量比较大,掌握在很多小业主手里面,他可以根据市场不同的预期,从买家变卖家,但增量房是开发商销售,开发商在情况最不好的时候还是要卖房的,而且,在香港拿地也限制在一定的时间内要建好,所以增量房每年的供应量都是相对稳定的。
“存量房很大程度上就是大家对市场未来有怎样的预期,存量房增加多少,与投机因素和投资因素有关。”施永青认为,在投资和投机的因素影响下,可以使市场周期性相对明显。
此外,施永青根据租金和房价在变动上的不同表现,把市场分成了四个阶段,分别是复苏期、高涨期、危险期和萧条期,并对上述几个阶段逐一进行了解释。
施永青指出,房子不是消费品,不是消耗性的,房子是投资性商品,在房价下跌的时候,是不具备吸引力的。“因为我买了之后,我要亏损,我买了不是把它吃掉,我还是一路持有的,所以房价跌的时候不产生新的需求,反而会逼人家把楼卖出来。”
在施永青看来,租金开始上升的时候,就是楼市复苏的时候。“租金是没有投机因素的,没有将来的因素到眼前来反映的,租金就是现在租客的负担能力,跟现在社会上有多少盘源、多少空置的单位可以提供给租客选择,这都是现成的因素,没有投机因素,没有未来因素,所以租金上升了,就代表社会上的需求增加。”
施永青还指出,复苏期、高涨期、危险期和萧条期四个阶段每个阶段租金和房价的表现都不一样。具体来看,复苏期,租金先升,房价不升;高涨期,房价、租金一起升;危险期,房价升,租金不升;而萧条期,租金和房价一起跌。
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