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7月二手住宅:市场成交量价平稳,黄埔成楼市黑马

广州房地产网-房掌柜 2018-08-02 11:25:28来源:房掌柜 广州中原研究发展部
[摘要]根据阳光家缘显示,2018年7月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为7271宗。...

  根据阳光家缘显示,2018年7月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为7271宗;

  较6月(7433宗)环比下滑2.2%,从今年7月各周网签情况来看,各周成交保持平稳,周度成交量基本维持在1600宗水平左右。

  价格方面,本月二手住宅网签均价为26080元/平,环比微跌0.4%。

  主要由于天河、荔湾等高价中心区域成交占比下滑明显,导致价格结构性下降。

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  广州中原研究发展部认为,7月二手住宅市场主要特征有以下几方面:

  (1)上门看房客减少,分流至外围一手市场

  本月增城、南沙两区推货节奏加快,大量刚需盘源释出,部分市区刚需置业客户外溢至外围增城、南沙购房。

  (2)“笋盘待补给,放高价单位僵持”

  目前市场买方观望情绪较重,部分放高价的盘源相对难出手,而市场上“笋”盘源相对稀缺,以致整体成交略有下滑。

  (3)客户对后市看涨信心较弱,报价指数持续低位

  据监测,七月整月,业主报价指数持续低位,基本维持在32%上下波动,整体看涨信心较弱,部分业主亦开始出现让利出售的行为。

  7月市场热点

  新政调控,公积金按揭成交占比下滑

  2018年7月,广州出台关于公积金提取的新政,对于部分假离婚、异地购房、频繁买卖等多项行为不给予住房公积金的提取;

  对于部分违规提取住房公积金的投资客户进一步打压,保持广州二手楼市的稳定,使住宅回归居住本质。

  在这样的大背景下,本月以公积金按揭为支付方式的客户明显减少。

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  根据广州中原成交数据显示,2018年7月,以公积金按揭为付款方式的成交占比仅为3.6%,环比上月下滑1.7%,跌至今年以来的新低。

  而商业按揭的付款方式始终保持领头位置,成交占比达52.2%,基本与上月持平。

  得益于政策红利,黄埔成交逆市而上

  本月大部分区域二手成交量环比上月均有所下降,其中以天河、白云两区环比下降幅度最高,达9.6%、3.7%。

  但是,本月黄埔不降反升,成交量逆市而上。2018年7月,黄埔区共成交337宗,环比上涨13.1%。

  广州中原研究发展部认为,黄埔区本月成交不降反升主要有两方面原因:

  一方面,凭借7月官方出台的电梯加装补助政策的红利,区域楼梯楼房源需求旺,上门咨询客户亦明显增多,市场成交活跃。

  据监测发现,本月黄埔楼梯楼成交占比为52.6%,环比6月大幅增加15.8%,创今年以来的新高。

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  其中,以大沙地、港湾路等“准电梯”房源最受青睐。

  其成交均价仅为30313元/平、27490元/平,套均均价仅在178万元/套、162万元/套,入市门槛相对较低,加上未来加装电梯后楼价涨幅可达4000元/平以上,因此受不少刚需置业客户所关注;

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  另一方面,黄埔区不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场,如万科东荟城、雅居乐富春山居等;

  “次新房”房源增加,加上今年以来开发商推盘节奏缓慢,致使不少原本购买一手房客户转移至购买“次新房”。

  分区点评

  黄埔逆市黑马,成交不降反升

  从各区成交情况来看,本月番禺共成交1501宗,环比微跌0.3%,依旧占据各区成交榜首位置。

  而天河、海珠、越秀、白云本月分别成交688宗、762宗、520宗以及729宗,环比分别下滑9.6%、0.4%、0.6%以及3.7%。

  其网签均价分别为44964元/㎡、35496元/㎡、40221元/㎡以及30359元/㎡。

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  天河区

  东圃板块业主让利,成交活跃

  据广州中原研究发展部监测,本月天河区天河公园板块成交活跃度明显上升。

  由于其周边生活配套齐全,周边环境较优,不少的改善和置换的客户愿意选择在该板块置业。

  本月天河公园板块成交均价为52819元/平,而其成交活跃楼盘为东方都会广场、东方新世界,本月成交均价分别为51410元/平、64142元/平。

  另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月东圃板块成交亦有明显增多,上门看房客户增加约10%-20%左右。

  主要由于部分业主长时间未能成交,其价格开始松动,部分刚需客户果断入市,例如:中海康城一套三房的物业,业主原本的放盘价为450万元,但最后议价至437万元成交。

  广州中原研究发展部认为,目前广州整体楼市市场买方观望情绪较重,若业主想加快促成成交,可能需要一定的让利。

  越秀区

  北京路板块散盘成交向好

  7月,越秀区二手成交宗数为520宗,环比微跌0.6%,成交量超越荔湾,成交排名为全市第六名。

  据广州中原研究发展部监测,本月东风东板块成交明显下滑,成交活跃度甚至不及淘金板块,看房客较6月几乎下降了一半,且看房频率也有所减缓。

  主要由于7月为学位房需求淡季,市场需求大不如前,加上板块楼价一直居高不下,其7月成交均价达76019元/平,致使不少客户外溢至周边板块。

  但需要指出的是,本月北京路板块为本月越秀区成交最为活跃的板块,主要由于本月板块释放较多散盘盘源,客户可选择性较多,加上散盘因价格较为低洼,面积较小,总价相对较低,受到不少客户的青睐。

  据广州中原研究发展部监测, 2018年7月,北京路板块的散盘中原成交均价为37000-41000元/㎡左右,套均总价仅在240-330万,成交散盘多为一房、两房,小部分三房,成交的客户主要为80后,以及少部分90后。

  海珠区

  置业人群偏年轻化,90后成置业大军

  7月份,海珠区二手住宅网签宗数为762宗,环比下滑0.4%。本月海珠区除赤岗板块、海珠西板块外,广州大道南板块成交同样活跃;

  其优质小区盘源云集,其中以逸景翠园以及叠彩园成交最为活跃,7月成交均价分别为43961元/平、42481元/平,套均均价仅为539万元/套、386万元/套。

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  此外,据广州中原研究发展部监测发现,海珠区置业客户有偏年轻化的趋势。

  其中年龄段在18岁-25岁之间的客户成交占比从3月份的2%上升至本月的14.3%,占比净增高达12.3%。

  而年龄段在25岁-30岁之间的成交占比同样呈现上扬的趋势,本月成交占比达29.6%,环比上月净增2.7%,其中置业客户多以90后为主。

  主要由于目前政策调控受影响较大的主要为投资客户,以及部分改善置换客户。

  而首次刚需客户受影响较小,25-35岁年轻客户,主要为首次刚需群体,并且部分客户面临结婚生子等问题,遇到合适价格仍然会及时入市,因此成交占比整体呈升势趋势。

  荔湾区

  刚需盘源受追捧,康王路板块成交保持活跃

  7月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为457宗,环比下滑2.4%,而二手住宅网签均价为30227元/平。

  据广州中原研究发展部监测,荔湾成交活跃板块为康王路板块,其中板块向来成交活跃的荔湾广场,本月成交持续向好,本月成交均价在26693元/平。

  除荔湾广场成交活跃外,本月骏业阁亦成交向好,其成交均价为39848元/平。

  此外,根据中原成交显示,本月荔湾区散盘成交占比上升至44.4%,环比大幅增长27%。另外,由于本月散盘成交向好,100-150万元的低价刚需 房源成交占比高达24.8%,环比净增16.1%。

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  其中,本月散盘成交多集中在周门街、宝华路一带的旧老梯楼为主。

  其成交均价相对较低,分别为32049元/平、32616元/平,其套均均价仅为198万元/套、188万元/套左右,入市门槛很低。

  加上周边生活配套相对完善,居住氛围浓厚。因此,受到不少的刚需客户所关注。

  白云区

  罗冲围板块盘源稀缺,成交受阻

  本月白云区机场路板块成交持续活跃,2018年7月机场路板块中原成交均价为24942元/㎡。

  在机场路板块中,汇侨新城、云苑新村成交最为活跃,本月中原成交价均为29609元/㎡、26238元/㎡。

  由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。

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  此外,据调研了解,本月罗冲围板块整体市场活跃度明显下滑,上门看房客户环比6月同期大幅减少,成交占比下降至19%,环比下滑18.3%。

  广州中原研究发展部认为,罗冲围板块成交明显下滑主要两方面原因:一方面,市场上盘源稀缺;

  以富力半岛为例,中高层的71㎡两房、89㎡三房的房源相当“抢手”,而业主放盘量相对较少,致使目前中高层单位基本处于缺货状态,所剩盘源多集中在中低层,以致客户可选择房源较少,成交受阻;

  另一方面,罗冲围板块部分业主放盘价较高,对地铁的规划很看好,心态比较强,业客之间基本不存在议价空间,导致部分资金实力较弱的刚需客户只能望而止步,继续维持观望状态。

  番禺区

  市桥板块凭借“价低+配套成熟”吸客

  2018年7月,番禺区共成交1501宗,较6月环比下滑0.3%,仍然保持领头位置。

  本月番禺区的钟村板块、市桥板块成交较为活跃,其中值得一提的是,近期番禺区的市桥板块受到不少客户追捧,尤其是刚需客户群。

  主要由于板块交通通达性优、交通网络发达,地铁3号线市桥站可直达市中心;

  且板块楼市价格低洼,本月中原成交均价仅为25445元/㎡,入市门槛相对较低。

  板块成交较多的主要为两房、三房房源,成交的客户主要为80后、90后刚需客群,成交的活跃楼盘主要有番禺奥林匹克花园、番禺华景新城以及鸿禧华庭等。

  据广州中原研究发展部调研了解,本月番禺区市桥板块有部分业主适当下调放盘价或议价空间略有加大;

  鸿禧华庭有套南向三房125㎡的房源,业主原本放盘价为530万,因看房一段时间后客户接受意愿仍不高,业主下调放盘价至520万,最终议价至515万元成交。

  预测

  8月市场成交略有下滑,价格更趋平稳

  目前,整体楼市环境调控趋紧,深圳更是在“7.31”出台了房地产新政,对楼市做进一步的监管,通过“企业限购”、“公寓限售”等多项调控手段促进房地产平稳健康发展。

  而同为“一线”城市的广州,预计未来楼市的政策环境将进一步收紧,投资行为可能会再次被抑制,投资客户慢慢淡出市场,住宅回归居住本质。

  因此,广州中原研究发展部预测,8月二手市场整体成交较7月相比活跃度将略有下滑;

  但成交跌幅不会太大,预计月度成交在7000套左右,而二手住宅价格将会更趋平稳。


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责任编辑:黄颖

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