房企股权质押风险逐渐浮于水面 多企业质押比例超50%

　　股权质押是指公司股东以股票作为质押物向质押方融入资金，并定期支付利息。当出质人到期不能履行债务时，质押方可以依照约定处置股票。在融资难的背景下，越来越多的上市房企选择股权质押的方式融资，其中泛海国际、阳光城等房企的股权质押比例已经超过50%。股权质押是资本市场常见的融资方式，但是隐藏的风险也逐渐浮于水面。

　　房地产行业股票质押规模占比居A股首位

　　近期，泰禾投资率先进行“减负”，一周两次发布股票解除质押公告。

　　7月19日，泰禾投资将9143万股股份解除质押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057万股股票解除质押，占其所持股份比例的5.01%。两次解除质押之后，泰禾集团的股权质押比例为54.38%，大股东质押率依然在90%以上。

　　不仅仅是泰禾集团，在融资难的背景下，房地产行业已经成为股权质押比例高的“高危区”。多数上市房企股权质押比例已经超过50%。

　　据wind数据显示，截至7月25日，股票质押比例超过50%的房企有银亿股份(83.11%)、泛海控股(71.83%)、新光圆成(67.93%)、九鼎投资(67.22%)、皇庭国际(64.18%)、粤泰股份(63%)、财信发展(61.06%)、粤泰股份(63%)、海航基础(60.10%)、阳光城(60.05%)、新华联(59.66%)、万通地产(58.49%)、嘉凯城(56.35%)、泰禾集团(54.38%)、中洲控股(53.91%)。

　　此外，房企中大股东质押率较高的房企包括万科、绿地控股、新城控股，大股东质押率分别为100%、77.95%、57.33%。万科A的第三大股东为宝能旗下钜盛华，其质押率为100%，但由于非第一、二大股东质押，整体累计质押比例并不高。而绿地控股也为第一大股东质押。

　　不仅是单个房企，据川财证券研究报告，从各行业的股票质押规模占A股整体股票质押规模的占比来看，房地产行业已经跃升为第一位。

　　高质押背后的融资困境

　　房企对股权质押融资依赖度增强，也反映了房企其他融资渠道的收紧。

　　自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。

　　一方面传统融资渠道收紧，融资成本高涨、融资门槛高，另一方面，房企还面临着高负债率、集中偿债的压力。

　　截至目前，A股上市房企整体负债率已接近80%，其中33家房企负债率高于80%。此外，由于2015年和2016年的房企发债潮，2018年开始进入集中偿付期，往后两年压力更大。

　　克而瑞分析师朱一鸣表示，股权质押对于房企的控股股东来说，大部分是融资需求，一般来说，与该企业的负债率有较大关系，即负债率较高的房企，股权质押的需求较高，承担的风险较大。

　　“疯狂”股权质押被叫停

　　股权质押融资虽然能解资金之渴，但是，对房企来讲也是一把双刃剑。

　　为了防范风险，金融机构对于质押的个股，一般都设有质押率、预警线、平仓线等。一般来讲，股权质押的预警线是借出本金的160%，平仓线是本金的140%。在市场急剧下跌的情况下，质押股票的市值急剧下降，股票质押将面临平仓风险。

　　控股股东或许还面临着失去公司控股权的局面，公司的盈利状况也可能持续恶化。

　　目前，在宏观政策趋严的情况下，房地产市场不确定性增强，从近期的股票走势来看，多数上市房企的股票在低谷徘徊。

　　易居智库研究总监严跃进也认为：“在股价下跌等情况下，股权质押融资容易产生问题，若此类融资的规模过大，也易引起各类股东的质疑。”

　　不过，就目前的市场情况看，朱一鸣认为系统风险发生的可能性并不大。据其分析：“股权质押危机的本质是股价持续大幅下跌。虽然房地产板块短期跌幅较大，但股价已经基本反映近期不断产生的利空，总体估值较低，未来不存在继续大幅下跌的空间。因此，房企不存在大规模股权质押危机，但不排除个别边缘小型房企出现问题。”

　　朱一鸣补充道：“即使股价继续大幅下跌，股权质押风险也总体可控。房企的资产质量和流动资金均远高于那些依赖政府补贴、自身经营不佳的企业，比如环保、新能源等行业的企业。房企可以不断补充质押物或流动资金来避免股份平仓风险。房企的资产主要是土地以及现金等，只要不出现房价大幅下跌的情况，资产质量将始终保持较高水平。”

　　不过，目前股权质押隐藏风险已引起监管层的注意。今年年初，《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2018年修订)》正式实施，其中明确股票质押率上限不得超过60%，单一证券公司、单一资管产品作为融出方接受单只A股股票质押比例分别不得超过30%、15%，单只A股股票市场整体质押比例不超过50%。

　　在新规则的运行下，“疯狂”的股权质押也被叫停，而此前质押比例较高的房企将无法进行新的股权质押融资。

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　　渠道收紧导致的房企资金链紧张，近日似乎有升级迹象。

　　据了解，2018年银监会的工作重点就是整顿信托业。此前的2017年，银监会就下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

　　6月27日，发改委负责人强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

　　同策研究首席分析师张宏伟认为，监管层最近再次通过表态给房企压力，收窄本就狭窄的融资通道。这一举动意味着房地产企业融资的重要渠道将被大幅限制，房企资金获取难度再度加大。

　　华创证券指出，2015年和2016年，房企的主要资金来源为境内发债。到2017年，该渠道逐渐被ABS和中票所替代，发债也转向海外。进入2018年，海外融资也大大受限，前5月房企利用外资规模下降了76.2%。

　　记者根据公开融资信息综合统计，2016年，内地发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%-9%。对于海外发债，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。

　　另一方面，房企为保现金流，已显现出对新增投资的谨慎。7月17-18日，上海土地交易官网发出公告，终止上海宝山、闵行两宗商业地块出让，总起价12.7亿元。两宗地块分别为闵行区浦江镇轨道交通8号线芦恒路1-4-4地块、宝山区大场镇W121301单元33-02地块。

　　此外，21世纪经济报道记者梳理发现，上市房企股东股权质押比例日益趋高。截至2018年7月13日，股东股权质押最多的房企为绿地控股，合计1216815.44万股;质押比例最低数值为广宇发展;华夏幸福质押笔数最高，数值为736笔;而泛海控股股权质押占总股本比例最高，为63.53%。

　　(房掌柜整理来源自新京报、21世纪经济报道)