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“生于繁华”却未必“风光无限”深圳“烂尾楼”的“重生之路”

来源:房掌柜  梁津 广州房掌柜  2018-07-11 08:06:32
[摘要]如果说城市发展造就了房地产,那么有些房子则注定是这座城市的死结:烂尾楼。在深圳楼市中,有许多烂尾楼闲置或荒废了许久,它们因产权纠纷、定位难题而陷入是非之境,多年来“痛并纠结着”,有的终“凤凰涅槃” ...

如果说城市发展造就了房地产,那么有些房子则注定是这座城市的死结:烂尾楼。在深圳楼市中,有许多烂尾楼闲置或荒废了许久,它们因产权纠纷、定位难题而陷入是非之境,多年来“痛并纠结着”,有的终“凤凰涅槃”,有的却依然在等待时机。

深圳“烂尾楼”之殇

所谓烂尾楼,主要指那些已经办理各项手续,但开工后因开发商资金问题或陷入债务纠纷、产权纠纷、工程质量不合格等等问题从而导致停工了一年以上的房地产项目。

曾经,豪都大厦、东门大厦、新世界大厦、正顺广场、邦达花园……等52个楼盘被列为“问题楼盘”。2004年,深圳市政府通过一系列优惠政策与方式,让大部分烂尾终得好归宿,曾认定的52座烂尾楼盘目前已基本消化殆尽。

在深圳遗留下来的烂尾楼,大部分是上世纪90年代房地产局部过热的产物,也是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟和理性所付出的代价。其中,坐落于湖贝片区的“大金牙”,这座曾被业内戏称为“奢侈黄金烂尾楼”的金色双塔始建于1993年,当时由新世纪建设发展(深圳)有限公司开工建设,1994年改名为“新世纪广场”,2000年10月因新世纪公司无力继续投入成为烂尾楼。

2013年,新世纪广场的开发主体由原新世纪建设开发有限公司变更为美洲联冠,但依改变不了“烂尾”的命运。直到2015年5月万科通过股权收购方式接过当时名为“正顺广场”的大楼,这座双子座塔楼股权纷争才被捋顺,才有了如今的“万科深南道68号”。

除了“大金牙”,罗湖蔡屋围片区还有一座烂尾十多年的金利华商业广场,后来被龙园实业收购,更名为“ONE39”。与万科深南道68号和“ONE39”类似,目前深圳的多数烂尾楼最终都以商务公寓的形式“重生”。

宝安片区更有84栋烂尾别墅,从地铁11号线碧海湾站步行10分钟,穿过深圳宝安区海湾中学,就能看到这群矗立在高楼大厦间的别墅群。如果按照现在的房价走势,这个“双地铁上盖”的项目如今的身价恐怕早已超过了5万元/平米。

深圳市规土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复。具体有三个难点,一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反复,延缓工作进度;二是由于楼盘停工多年,原有设计已不适应市场需求,项目转型难度较大;第三,利益主体期望偏高,各方利益很难平衡。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示,违法建筑还能提供一些居住功能,但烂尾楼就是单纯的空置,是完全的浪费土地资源。政府要对目前全市烂尾项目进行排查,将烂尾楼项目列入专项整治,协调其中权益关系,移交给司法机关,尤其是要有针对性,不论是市政府还是区政府层面最好能成立专项小组解决。

“烂尾楼”改造或是下一个行业新风口?

事实上,“问题楼盘”中的大多数楼盘生于繁华之地,占据了较好的地段、方位,却因自身种种原因而“烂尾”。随着深圳城市建设的不断发展,深圳土地供应逐年减少,除去城市更新项目外,这些生于繁华之地,却未必能风光无限的“问题楼盘”成了不少开发商的目标。

深圳官方对于烂尾楼操作分为“盘、收、卖、拆”四步,对于资金不足的楼盘和欠缴地价款的楼盘,可调动开发商或社会游资注入资金盘活;对长期闲置、不能按期竣工的,依据有关法律法规收回土地使用权;对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的,可申请到市土地房产交易中心挂牌交易;对属于违法建筑的烂尾楼盘,可向法院申请依法强制拆除。

前几年,曾有开发商欲借道收购烂尾楼抢食深圳楼市这块“大蛋糕”,尤其部分烂尾楼地理位置极佳,一旦盘活,收益颇丰。

不少烂尾楼在当年轰动一时,继而沉寂。接手这些项目,彰显出的不单是勇气,更是实力。房企通过这一过程,无形中输出品牌文化,提高企业形象,更可能会一炮打响知名度。位于一线城市的“烂尾”项目,往往地处中心路段、繁华商圈,区位因素极佳,且价格相对较低,尤其是对于烂尾多年的项目而言,相当于只付出地皮价格,获得了完整的建筑楼。可如果推倒重新来过,成本会更高。

所以开发商都乐于将烂尾楼变成艺术仓库,星级公寓、商办物业和畅销楼盘。以复活烂尾楼起家,并成长为旧改专家的佳兆业就是一个非常好的案例。

2003年,佳兆业以4亿元人民币将深圳烂尾近十年的子悦台收入囊中。佳兆业花费两年多的时间,将该建筑物从户型、外立面、会所等方面重新包装为高档酒店式公寓深圳佳兆业中心。

2005年,佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——中诚广场项目,并于2008年初改造完毕开始对外租售。

但2014年以后,市场一度低迷,加之部分烂尾楼盘活过程错综复杂,开发商开始对烂尾楼望而却步。

“深圳政府应该创新手段,采取多种多样的方法来重建和盘活烂尾楼。”房地内参创始人半求指出,单纯通过更换新老业主的方式对于盘活目前的烂尾楼已经行不通,必须通过整体的债务打包,然后进行整体拍卖。

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责任编辑:黄卓贤

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