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盘和林:上市公司手握近万亿房产 竞争力下降

广州房地产网-房掌柜 2018-07-10 09:17:29来源:房掌柜 整理
[摘要]大多数企业持有房地产都是为了赚取价差,他们囤积居奇、待价而沽、商商勾结,使得同时期市场上可流动的房源远远低于所开发的房源,一旦放出房源刚需者立即哄抢一空,长此以往,房地产市场成了卖方市场,价格自然只升不落。...

  大多数企业持有房地产都是为了赚取价差,他们囤积居奇、待价而沽、商商勾结,使得同时期市场上可流动的房源远远低于所开发的房源,一旦放出房源刚需者立即哄抢一空,长此以往,房地产市场成了卖方市场,价格自然只升不落。

  近期楼市调控直指企业购买商品房,西安、长沙、杭州三地相继出台政策暂停企事业单位在限购区域购买住房。但商业地产仍然交易频繁,受上市公司青睐。6月28日晚间,淳中科技、恒泰实达两家上市公司相继披露购买房产情况,均拟斥资购买位于北京海淀区的绿地项目房产,合计金额超过4亿元。最新数据显示,截至6月22日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%;合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。

  “五限时代”针对个人,恰好忽略企业这个巨型投资主体

  此外,持有房地产的非上市公司更是不胜其数,其数量应该超过上市公司,公司炒房乱像已是公开的秘密。企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后是什么?

  企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后,源于政策支持与政策漏洞。据有关资料显示,在1998-2003年期间上市企业并没有持非主业之外的房地产,这说明在此期间还没有公司炒房这一说。但随着房地产行业成为国民经济支柱产业之后,房地产行业呈现高速发展趋势,一些房地产商赚得盆满钵满,而一些非房地产商公司也嗅觉灵敏,闻到了赚钱的气息,服装、家电等实体经济企业要么成立房地产开发公司直接杀入市场,要么购买大量房子作为投资性资产。

  近年来,针对供求矛盾,各地房地产调控主要提出的“五限”,即限购、限贷、限价、限售、限商,尤其是限购政策,但这些“五限时代”主要是针对居民个人买房,恰好忽略了企业这个巨型投资主体,使其成为漏网之鱼,在这片利好但限制重重的汪洋中,它们却如鱼得水。

  企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后源于房地产巨大的套利空间,大大高于实体经济利润空间。任何企业都是逐利的经济主体,这是市场经济中的理性行为。限价政策导致一二手房价倒挂,创造了巨大套利空间,以杭州为例,某楼盘开盘价均价为18460元/平方米,而周边的二手房价超过3万元/平方米。其他热点城市新房房价与二手房房价价差也在15%-30%范围内波动,可以说买到即赚到。不少企业企业凭借其资金、技术、高风险承受能力等优势,在房地产市场赚的盆满钵满。

  企业如此热衷并且堂而皇之炒房的背后,源于房地产的保值增值特性。这里所指的保值增值一方面指的是价格,另一方面是其组成要素土地赋予这项资产所独有的特性。首先来看房价,价格机制告诉我们供求决定价格,房地产市场近年来一直呈现的都是供不应求的状态,房价居高不下,据国研网统计数据库14年我国房价均价为6324元/m2,15年上涨至6793元/m2,16年更是达到7476元/m2房价连年增长给社会大众稳定的利好预期。其次,房地产具有投资建设周期长,耐用性高,折旧小的特点,并且作为土地这一稀缺资源的附着物,其价值与土地成本成同向变化,因此在这个将土地视如珍宝的时代,房地产之于企业,正如黄金之于中国大妈,只要见到必将抢购一空。

  企业炒房是房价飙升的一大推手

  近年来房价一直高居不下,除了土地成本、房屋建设工程成本不断上涨外,企业在房地产领域的投资投机活动也是房价飙升的一大推手。

  首先表现在企业对房地产的投资性需求扭曲房地产市场供求关系。企业投资者需求放大了房地产本身的需求,导致供不应求,引起价格上涨。据相关资料显示,房地产刚需者占投资者比例甚至不能达到40%。

  其次,企业的投资投资性活动导致人为控制供给,造成看似僧多粥少的局面,进步引起房价上涨。大多数企业持有房地产都是为了赚取价差,他们囤积居奇、待价而沽、商商勾结,使得同时期市场上可流动的房源远远低于所开发的房源,一旦放出房源刚需者立即哄抢一空,长此以往,房地产市场成了卖方市场,价格自然只升不落。

  公司炒房或造成主业受影响,竞争力下降

  实际上,房地产行业需要资金量大、建设周期长,极易受政策影响。除了占据公司资源外,还阻碍公司产业技术升级,导致公司低效率运转,不利于公司的长远发展。同时,房地产随着政策的变化具有明显的周期性,涉足房地产领域较深的企业,其主业并将受房地产周期的影响,造成实体经济发展不稳定,抗冲击能力减弱,竞争力下降。

  雅戈尔或许就是一个比较典型的例子。根据雅戈尔集团公布的年报数据,2017年公司实现营业收入约为98.40亿元,同比下滑33.94%;归属于上市公司股东净利润约为2.97亿元,相较于2016年的36.85亿元,降幅高达91.95%。地产板块营收下滑成为了拖累公司整体业绩的主因。2017年,雅戈尔集团地产板块完成营收48.55亿元,较上年同期降低52.70%,其中地产开发业务完成营业收入45.88亿元,较上年同期降低 53.57%;实现归属于上市公司股东的净利润12.27亿元,较上年同期降低 18.64%。

  即便不介入房地产,而是直接炒房的公司,未必靠炒房就能救公司。面临退市风险的金亚科技,在2009年购置4套房产,当时账面价值仅659.59万元,前不久拟出售的评估价值为3291.07万元,增值2888.04万元,增值率高达716.57%。据房产评估,每平方米的均价为5.97万元,较9年前上涨了将近6倍。不过,依然房价再多恐怕也改变不了金亚科技的厄运。无独有偶,6月份ST宇顺电子为了“保壳”,也拟售价1.68亿元的卖房“自救”。

  (来源:新浪财经)

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责任编辑:陈淋运

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