政策轮番加码 下半年房企高周转模式或遭遇“堰塞湖”

　　在“房住不炒”的主基调下，今年以来各地楼市调控政策出台密集并趋严。

　　严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。

　　高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现，每多一个城市调控收紧，就意味着高周转模式的实施空间会被压缩。融资收紧下，部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击，与之矛盾的是，限售限价环境下项目的去化承压，快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩，高周转模式是否会迎来拐点？

　　房地产增速下滑

　　2018年的房地产政策延续了2017年的强调控，在限价、限售、限贷、限购等调控措施的基础上，楼市调控围绕打击炒房等现象进行升级。近期，上海、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房进行约束。据中原地产研究中心统计，年内房地产累计调控政策发布次数已超过180次。

　　严调控之下，2017年全国商品房销售金额和面积增速均出现下滑。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售金额为133701亿元，同比增长13.7%，较2016年34.8%的同比增速大幅放缓；2017年商品房销售面积同比增为7.7%，较2016年22.5%的增速下降幅度明显。2018年1~5月，全国商品房销售金额和面积同比增速持续下滑，分别为11.8%和2.9%，而2017年同期两个数据分别为18.6%以及14.3%。

　　全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最为严格的一线城市和部分热点二线城市降温最为明显，商品住宅销售价格同比持续下降，三线城市涨幅继续回落。

　　房地产销售增速下滑在房企业绩方面也有体现。据克而瑞发布的最新数据显示，2018年上半年行业规模加速集中，TOP3房企销售金额总和超万亿元，TOP30和TOP100集中度分别接近50%和70%，TOP200门槛同比下降。同时不可忽视的是，目前房企业绩增速呈现下滑趋势。

　　根据克而瑞公布的最新销售数据统计发现，TOP30房企中公布了销售目标的20家房企，2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时，考虑到2018年市场环境的变化等多重因素，房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

　　高周转阵地收缩

　　一面是行业集中度的快速提升，另一方面则面临业绩增速下滑。为了增强竞争力赢得发展优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速规模扩张，实现以更少资金博得更大规模。

　　高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。同时，任何一个环节受阻将成为高周转模式实施的羁绊。

　　受销售端影响，房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园公布的数据显示，在合伙人机制实行一年多来，碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

　　“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍，同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，2017年上半年这一指标为9.1个月，到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

　　2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈，且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟接受采访时指出，由于市场需求出现问题，导致房企的销售和回款出现问题。

　　一线城市和热点二线城市因受到严管控，项目高周转运行的土壤正在发生改变。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示，大城市本身供应不足、预售门槛高、市场监管严，现金流回笼节点更迟，周转更慢，更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快，更有利于高周转，更有利于加快开发、加速回笼，高周转模式的价值体现得更加充分。

　　值得注意的是，近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安置，货币化安置政策已经到了调整并减少的时候了。

　　一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售进行收紧，失去棚改货币化安置的推动，三四线城市能否继续保持房企高周转模式的运行需要进一步观察。

　　仲量联行华南区研究总监曾丽对《每日经济新闻》记者表示，对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展，同时房企资金问题也会影响项目的周转速度，高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

　　政策对房地产融资渠道的调控处于逐步收紧状态，从早前的禁止房企融资用于拿地和偿还银行贷款，到近期收紧房企海外融资，对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等进行限制。而近期，包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债先后中止，房企的融资渠道进一步承压。

　　高周转的两面性

　　在过去很长一段时间，高周转模式被很多房企奉为“神器”，助推行业集中度快速提升。而在当前的房地产环境下，高周转模式的两面性正在浮现。

　　于房企而言，高周转模式运行的市场环境发生改变，同时阵地在不断收缩，但高周转对于房企竞争力的提升和助力房企穿越调控周期的作用依然存在。继续将高周转做到极致，更充分挖掘高周转模式的潜力，这是当下碧桂园以及很多房企的选择。

　　选择继续高周转模式则需要有重点的布局市场，并不是所有市场都具备实施高周转模式的环境。除此之外，高周转模式对房企也提出要求，不是所有企业都能依靠高周转模式穿越调控周期。

　　近日东方金诚发布的泰禾评级报告显示，“泰禾已售房地产项目回款速度较慢，资金回笼慢是公司面临的主要问题。同时泰禾在建和拟建项目未来投资规模进一步扩大，在当前房地产调控政策环境下，存在较大资金压力”。

　　规模减速和现金流问题，对房企的高周转影响巨大。对于此类房企而言，慢下来或许不失为一个方法，此时强行高周转或将加速累积风险。

　　政策调控下房地产市场环境转向，高周转模式或许将迎来拐点。房企因根据市场环境的变化有选择地实行高周转模式，同时也要视房企自身实际，是否仍适合高周转模式。

　　欧阳捷认为，目前房企面临最大的压力是债务风险，房企需要根据自身情况调整开发销售节奏，加快资金回笼的同时控制投资节奏，要守住现金流，等待时机。

　　对于高周转模式，中交房地产集团副总经理周济在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，房地产发展步入现阶段，高周转模式早就该摒弃了，不该成为现阶段行业的发展模式。一二三四五线城市的消费需求和结构均不一样，有着自身的发展空间和需求，未来房企需针对不同的人群去适配产品，进行精益化的管理以及专注产品研究。

　　相关新闻

　　七部委严打楼市乱象

　　7月3日，银保监会在官网披露，中国银监会浙江监管局开出了6张罚单，其中的4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产，涉及3家银行一家信托，合计被罚215万元。

　　这是自上周住建部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局和银保监会等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、杭州等30个城市先行开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动以来，杭州最新的一次“亮剑”行动。

　　这一次，剑指投机炒房。

　　因个人贷款被挪用于购房

　　3家银行被罚

　　在这次七部委联合整治专项行动中，重点打击的内容，排在前列的就是操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

　　而在银监会浙江监管局这次开出的被罚名单中，3家银行就因为个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产而被处罚。

　　某国有银行浙江省分行在列。浙江监管局的处罚决定书显示，该行违法违规事实有两方面：一是个人贷款资金被挪用于购房；二是个人消费贷款资金被挪用于购买股票。该行最终被处以75万元的罚款。

　　同时一家农商行也因同样的案由被罚款75万元。处罚决定书显示，因个人贷款资金被挪用于购房；个人经营性贷款资金被挪用于购买股票，被银监会浙江监管局罚款75万元。

　　一知名股份制银行杭州分行则因个人消费贷款管理严重不审慎、贷款资金被挪用于购房，被银监会浙江监管局罚款35万元。

　　散布楼市虚假消息

　　当心被公安部门盯上

　　“某某楼盘只要135万元的号子费就能保证摇到。”

　　“160万元没有摇到，那是因为号子费不够多，要180万元就能保证摇到。”

　　在杭州各大购房群里，直到现在依然不时有人会发出类似这样的信息，表示只要支付一笔“号子费”，包摇中房源。其实，这些都是不法分子在浑水摸鱼，以假乱真。

　　从今年4月初起，杭州实行公证摇号购房，领出预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售，并且都需要面向公众实行意向客户登记，若意向客户组数超过预售房源数，就必须由公证处实行公证摇号。开发商没有办法再偷偷留下一些房源给“关系户”，“黑中介”也无法向购房者狮子大张口地收取号子费。

　　对于这些捏造散布“包摇中”及“转让摇号资格”的行为，杭州的整治决心是坚定的。近日，杭州住保房管局调查了浙江绿城房屋置换有限公司、杭州云房源软件服务有限公司的经纪从业人员石某、陈某和吴某在微信朋友圈、微信群发布的“转让商品住房摇号资格”等虚假信息的行为。

　　对于其他扰乱房地产市场秩序的行为，杭州各相关部门也绝不姑息。

　　6月6日晚，一则“杭州市要实行限售政策”的谣言刷屏了微信群和朋友圈，一时间引发了杭州人的“躁动”。对此，杭州房管部门第一时间在网上发出辟谣声明，杭州市公安部门也迅速介入调查。

　　6月27日，有网络自媒体发文称杭州某热盘公开销售公证摇号中，一个不在开发商公布的购房意向登记汇总公示名单之列的购房登记号出现在中签名单里。而实际上名单无误，是该自媒体闹了乌龙。对此，杭州国立公证处第一时间在官微做出回应，并保留追究相关人员法律责任的权利。

　　　赔了夫人又折兵

　　“阴阳合同”划不来

　　最近，娱乐圈的“阴阳合同”一时间成为大江南北的关注热点。而其实，二手房市场的“阴阳合同”更是由来已久，危害无穷。

　　杭州的曹女士看中了一套价值400多万的房子，与房东签订了定金合同，支付了10万元的定金，并承诺1个月之内支付首付款200万元，贷款审批通过后进行过户手续。为了能凑齐首付款，曹女士委托中介低价出售自己现有的一套小户型住宅。没过几天，中介经纪人带了一对张姓夫妻来看房，洽谈很顺利，张某愿意以200万元购买曹女士的房子。

　　但在签订转让合同时，买家张某打起了感情牌：“能不能转让合同只签120万元，赚钱不容易，这样操作可以少缴纳好几万元的税费。”曹女士一开始不同意，觉得转让合同签120万元没保障，万一买家反悔怎么办？这时，买家张某信誓旦旦保证：“没问题的，我们再签一个200万元的补充协议，你的房款不会受任何影响。”曹女士有点懵，半推半就之下就签署下了“阴阳合同”。

　　买家张某支付了120万元的购房款之后与曹女士一起办理了产权过户，曹女士一直催问张某80万元余款。可张某一直找理由拖延，最后发了一条微信说：“我已支付全部房款。”之后，人就杳无音讯了，中介也找不到他。

　　面对张某的“失踪”，曹女士无法凑齐心仪房子的200万元首付款，造成违约并需要承担违约责任，起初交的10万元定金不能被收回。再者，自己本有的房屋也没有得到应得的价款，还需要请律师打官司。这一来二去，损失大笔的资金不说，还要搭上大把的时间，在这同时曹女士的心情也受到了影响。

　　据悉，像曹女士这样吃了二手房“阴阳合同”之苦的人不在少数。为了让更多的市民知道“阴阳合同”危害的相关知识，杭州市一直对此积极宣传，并郑重提示对于签订“阴阳合同”的违法行为，应坚决抵制，并立刻举报。

　　二手房图文不符

　　今后也要整治查处

　　不少购房者反映，经常在网络平台上看到心仪价位的房子，向中介询问才知道平台上的价格是虚假的。有些到了现场，才发现和网站上的图片有很大差异。

　　不仅仅是二手房市场，租房市场同样存在着这样的情况。网站上的信息不是已经过期了，就是虚假的价格、图片，中介甚至还要提前收取服务费用，让租客在租房过程中“吃尽苦头”。

　　市民董先生想在东站附近租房，在各大APP上寻找房源。好不容易挑上几个适合自己的房源，打电话向中介询问并想预约实地看房时，中介却告诉他房子早就被租出去了，或者就是价格明显比平台上高出很多。有中介告诉他：“网上的价格就是偏低的。”

　　好不容易抽出时间去看看房源，董先生发现图片上干净宽敞的房源只是“卖家秀”，现实中的“卖家秀”让他很失望。“为了租个房子，把我折腾坏了。平时上班本来时间就不多，网上的信息都是假的，让我一次次白跑。”

　　而杭州市对此类乱象已经着手开始整治。6月14日，针对杭州相关网上房源发布平台发布的信息存在失实情况，杭州市住保房管局联合市网信办约谈了多家违规操作的网上房源发布平台，要求整改。尤其是对房源信息发布平台上，价格虚假、面积虚假、图片虚假、描述虚假等情况，责令各平台十日内完成自查整改。市住保房管局还将进一步开展执法检查工作，对不按要求整改的违规平台严肃查处。

　　（房掌柜整理自每日经济新闻、钱江晚报）