热门！2018年上半年广州各区二手楼市行情出炉 番禺增城受欢迎

　　天河、海珠房价高企 市区置业需求外溢

　　根据阳光家缘二手住宅网签数据显示，天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超4成，达41.6%。广州中原研究发展部分析认为，天河、海珠两区因价格逐渐高企，不少客户，尤其是刚需客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域。

　　据广州中原研究发展部监测，广州市核心五区除天河区外，成交占比均有不用程度的下滑，置业需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城区二手住宅成交占比高达19.4%，环比净增5.1%，同比净增4.2%，创历史新高。

　　归结原因：1、增城区限购政策条件宽松，置业门槛较低；

　　2、规划利好不断。除TOD交通枢纽和富士康产业园落户增城等利好消息外，富士康联合碧桂园在增城朱村再落一子，打造湾区科技小镇，再次提升区域楼市含金量；

　　3、基建利好，交通网络逐步完善，打破区位的局限性。地铁13号线的开通以及21号线的规划，拉近了增城与市中心的距离。

　　4、中心区域盘源楼龄整体偏旧且价格高企，以致不少刚需置业需求外溢至增城“次新房”市场。

　　番禺活跃盘吸引刚需客

　　2018年上半年，番禺区阳光家缘中介网签宗数为8721宗，环比微跌2.7%，同比大幅下滑39.1%，但仍保持广州各区成交的首位；价格方面，番禺二手住宅网签均价为23739元/平，套均239万元/套左右。

　　在2018年上半年二手住宅成交活跃盘TOP10中，番禺占据大半壁江山，共占7个盘，主要集中在华南、钟村、洛溪、亚运城四大板块，且多数以成熟大社区楼盘为主。广州中原研究发展部分析认为，番禺大盘因配套完善，房源较新，加上可选择盘源相对较多，因此受到不少客户青睐，其中祈福新村、广州亚运城因目前价格低洼，成交保持活跃。2018年上半年成交均价为28453元/平、27462元/平，套均总价为252万元/套、226万元/套，置业门槛相对较低。

　　另外，据了解，洛溪板块因洛溪岛控制性详细规划出台的利好刺激，其活跃度较去年有明显提升，客户入市以及购买周期亦相对较快。其活跃楼盘珠江花园因价格低洼，成交均价仅在29654元/平，套均总价仅在291万元/套左右，对刚需客户有一定吸引力。

　　天河区市场表现平淡 越秀区成交向好

　　2018年上半年，天河区阳光家缘中介网签宗数为4135宗，环比微升3.5%，同比大幅下滑41.6%；而网签均价为43347元/平，套均总价为377万元/套。

　　据广州中原研究发展部监测，随着天河区房价逐步走高，而外围区番禺、增城等价格低洼，加上房龄相对较新，部分置业需求逐步外溢。自2016年起，天河区二手住宅成交占比呈下滑的趋势，占比由2016年上半年的19.1%下滑至2018年上半年的9.8%，占比足足减少了9.3%。

　　另外，据广州中原研究发展部调研了解，一向受刚需青睐的东圃板块，上半年表现亦相对平淡。据监测，2018年上半年东圃板块成交占比为13.8%，同比大幅下滑5.4个百分点。

　　2018年上半年，越秀区阳光家缘中介网签宗数为2955宗，环比下降12.5%，同比下滑35.2%；而二手住宅网签均价为43514元/平，套均总价为316万元/套，价格仅次于天河区。

　　根据中原成交大数据显示，2018年上半年越秀区散盘成交向好，成交占比为59.3%，同比净增3.9%。广州中原研究发展部分析认为，散盘成交占比提高主要原因有两方面：一、信贷环境收紧，利率上调，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。而大部分散盘置业者多为刚性需求，受政策影响相对较少；二、现越秀区小区房价格总价相对较高，而散盘房源入市门槛较低。如东风广场2房成交均价在87000元/平，总价高达650-800万/套左右，而同样为东风东板块的水荫路散盘，本月成交价在50000元/平左右，总价为300-500万/套左右，因此由于散盘价格相对低洼，对于刚需客户更容易接受。

　　2017年-2018年越秀区散盘成交占比走势

　　2017年上半年2018年上半年2018年上半年-2017年上半年占比

　　小区44.6%40.7%-3.9%

　　散盘55.4%59.3%3.9%

　　数据来源：广州中原研究发展部

　　l  海珠区：赤岗板块承接琶洲利好，环比涨幅远超大市

　　2018年上半年，海珠区阳光家缘中介网签宗数为4505宗，同比下滑41.6%；而网签均价为34851元/平，套均总价为253万元/套。其中，海珠西板块凭借生活配套成熟、交通通达性高等条件优势，成交始终保持活跃，2018年上半年，海珠西板块成交均价为39461元/平。

　　另外，据广州中原研究发展部监测发现，2018年上半年，赤岗板块成交均价飘升至41040元/平，环比上升18%，同比去年同期上涨达41%，涨幅远超大市，为海珠区涨幅最为明显的板块。广州中原研究发展部认为，赤岗板块楼市价值逐步提升主因：一、板块区位优越，紧邻琶洲商务区。未来可承接琶洲规划利好以及企业员工居住需求。二、无论是楼梯楼还是电梯楼，可选择房源较多，且多以优质小区为主，小区环境亦相对较好。三、赤岗板块生活氛围浓厚，周边生活配套完善，对于部分刚需客户有较强的吸引力。

　　荔湾区小户型房源受追捧  白云区成交比上扬

　　2018年上半年，荔湾区阳光家缘中介网签宗数为2714宗，同比下滑34.2%，成交量跌至全市第8位；中原成交均价为39462元/平，套均总价为261万元/套。其中，一向受老广青睐的康王路板块成交最为活跃，上半年成交均价为36470元/平，其活跃楼盘为荔湾广场，成交均价为24475元/平，套均总价仅在245万元/套左右。

　　据了解，荔湾区小户型房源相当“抢手”，房源十分稀缺，据监测，荔湾区2018年1季度60平以下房源成交占比高达40.5%，环比净增2.6%，但由于小户型盘源去化速度较快。有分析认为，荔湾小户型成交活跃主要有两方面原因：一方面，入市门槛低，60方以下的楼梯楼套均总价仅在130万/套左右，置业性价比较高；另一方面，荔湾利好消息不断，未来楼市含金量有望进一步提升，投资潜力大。

　　2018年上半年，白云区阳光家缘中介网签宗数为4144宗，同比下滑43.5%；二手住宅网签均价为28301元/平，套均总价为229万元/套。另外，白云区机场路板块凭借价格低洼的优势，市场需求不减，需求活跃。上半年成交均价为26968元/平，其活跃楼盘汇侨新城成交均价仅为27471元/平。

　　预测下半年成交量价平稳，湾区规划出台或能刺激市场

　　自新政出台后，楼市回归理性，业主报价指数始终在低位徘徊，维持在35%上下波动，2018年上半年内仅一周高于荣枯线，业主对后市看涨信心较弱，而成交量相对稳定，基本保持月度7500套水平。另外，粤港澳大湾区规划处于最后修改调整阶段，预计细则出台在即，而广州作为湾区的重要门户，届时利好消息将可能会刺激置业客户，从而加快入市。因此，广州中原研究发展部预测，2018年下半年广州二手住宅价格将更趋平稳，而成交量平稳或微升。

　　（房掌柜整理自广州中原研究发展部）