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房企面临“前后夹击”局面:融资收紧 未来以价换量

来源:房掌柜  整理 广州房掌柜  2018-07-03 12:16:54
[摘要]“前两年,金融机构来企业洽谈业务,都是融资部门或CFO出面接待,最近就需要老板亲自出马了。”近日,某上市房企相关负责人表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会,以至于房企与金融机构接洽时,接待的级别 ...

“前两年,金融机构来企业洽谈业务,都是融资部门或CFO出面接待,最近就需要老板亲自出马了。”近日,某上市房企相关负责人表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会,以至于房企与金融机构接洽时,接待的级别和规格都在提升。

近期,审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息,直指银行贷款和海外发债。这意味着,已持续收紧了两年的融资政策,将可能迎来新一轮加码。

在楼市调控中步步退让的房企,正面临“前后夹击”的局面。一方面,销售回款、海外发债、私募、银行贷款等融资渠道大大受限,令企业的资金压力进一步提升;另一方面,偿债高峰期将在今年下半年出现,如何填补缺口将成为首要难题。

多重压力之下,房企正在展开自救。有分析认为,“老板亲自出马”代表了企业姿态的变化,这可能导致企业策略出现一系列调整,并将体现在投资、拿地、开发、销售等各个环节。

融资渠道接连收紧

日前,国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

对于《通知》发布的主要背景,6月27日,国家发改委相关负责人表示,近两年,注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是,这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。

从具体管控做法上来看,值得关注的一点是,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,加强企业外债风险管控力度,无疑会减少外债发行的规模,同时也会限制海外地产的投资,对于很多房企的境外融资将形成制约效应,接下来资金方面的压力会有所上升。

防范金融风险政策之下,政府对于融资渠道的管控,愈发严格与规范。一周前,审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露,3家金融机构9家大型国有银行,违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

在业内人士看来,虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的,但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企,将起到震慑作用。

监管层释放从紧信号

近期,监管层对房地产市场进行了一轮密集表态,其中不少内容直接指向房企融资。

6月20日,国家审计署发布报告指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

6月25日,央行发布报告指出,“一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大”。

6月27日,发改委负责人在答记者问时强调,“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。”

在此之前,已有十多家房企发债遭遇中止,涉及碧桂园、龙湖、富力、合生等大型房企。

6月28日,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。虽未直接提及房地产融资,但整治内容中包括“违规销售”,被认为将对房企的定金和预售款来源产生影响。在长沙于6月25日出台的调控措施中,同样有着“严禁收取认筹金”的说法。

这一轮表态是过去两年来融资政策不断收紧的延续。从2016年以来,在楼市调控政策收紧的大框架下,监管层分别对私募、发债、信托、银行等融资渠道做出限制,使得房企的资金来源不断收窄。

华创证券指出,2015年和2016年,房企的主要资金来源为境内发债。到2017年,该渠道逐渐被ABS和中票所替代,发债也转向海外。进入2018年,海外融资也大大受限,前5月房企利用外资规模下降了76.2%。

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责任编辑:蔡锦丝

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