地产市场与住房制度需要系统性调整 调控政策与时俱进

      针对近期房地产市场乱象，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委近日联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京（楼盘）、上海（楼盘）等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

      自2016年新一轮房地产调控政策上路以来，严格执行调控政策以防止房价继续上涨的城市主要是北上广深。因为这四个一线城市是率先出现房价普涨的领头羊。四个一线城市房价上涨受到抑制后，房价上涨潮开始向二三四线城市依次蔓延。一些营销能力比较强的中心城市以及远离公共媒体视线之外的中小城市，出现了房价失控，由于缺少主要聚集于一线城市的强势媒体关注，导致二三线城市舆论压力较小，房价乱象更加严重。

      6月14日，全国政协经济委员会副主任杨伟民在出席陆家嘴(600663,股吧)论坛时即表示，前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，他认为目前行政性措施已经不能根治。

      此次开展治理房地产市场乱象专项行动，主要对准市场层面的乱象，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等。应当说，在每次楼市过热时期，这些投机者、黑中介以及开发商虚假宣传等都是制造市场恐慌、投机以及过热的主要力量。但是，在过去的十几年里，这些现象从来没有得到根治，每一次楼市周期都会看到他们在市场呼风唤雨，因此，在针对他们进行运动式的行政打击的基础上，应建立严格的监管制度与处罚措施，使得他们不敢投机和造假，以有效地杜绝这些力量制造市场乱象。

      这些市场主体只是乱象表面的制造者，真正楼市乱象的根源，是部分地方政府的某些值得商榷的政策。在2016年全国实施因城施策的房地产调控政策之后，地方政府实际掌握了房地产调控政策，大量的地方性房地产措施并非是在进行房地产调控。

      首先，一些中心城市陆续推出“抢人”政策，而争抢的优惠条件之一就是放开与楼市调控政策紧密相关的户籍限制资格，有的甚至给予买房优惠的支持，这相当于争抢客源。其次，限购限价政策导致摇号现象，一二手房价倒挂刺激了投机热情，制造了楼市幻象与房价上涨预期。其三，越来越高的棚改货币化比重，导致部分手握重金的拆迁户到处投资房产，推动房价上涨。

      在房地产业融资渠道收紧的前提下，房地产市场原本不应出现这种普遍性过热，所以，部分地方政府的政策是推动力之一。我们需要检讨政策本身，这也是每一次楼市周期中起到决定性作用的因素，政府在地产业发展中应该扮演什么样的角色，应该有一个清晰定位，不能翻来覆去的烙烧饼，一方面在刺激市场，一方面又在限制市场，制造了房价永远涨的可怕预期。

      2016年中国实施地产调控，2017年开始推出系列防范金融风险的改革措施与监管要求。当前一些地方楼市兴风作浪，是在防范与化解系统性金融风险攻坚战背景下发生，这就造成了一方面金融部门在努力降低金融市场杠杆率，另一方面，地产业加杠杆的行为事实上仍然得到鼓励，必然会大幅降低防范金融风险的工作效果，制造结构性的，甚至是系统性的风险。

      杨伟民在陆家嘴论坛演讲中提出，打好防范化解金融风险攻坚战不仅是金融部门的任务，其他有关部门和各地区也要履职尽责，因为金融风险一面是货币政策、金融机构、金融监管等等方面的问题，另一面是实体经济，房地产、地方政府债务等问题，如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续举借加杠杆，金融监管再严厉也会出现金融风险。如果中国各部门不能协同作战，仅仅由金融部门孤军奋战这场战役是打不好的。

      现在对楼市进行严格治理，就是堵住产生风险的漏洞。中国地产市场与住房制度已经到了需要系统性调整的时候，中央已经做好了顶层设计，各地政府已经推出了很多有力举措，关键是各地各部门要进一步统一思想，踏准节奏，协调政策，形成合力，避免酿成更大的社会问题和发展阻力。

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      2018年即将过半，房地产市场继续坚持房住不炒的基本定位，各地调控一直在按部就班地稳步推进。

      高层调控目标明确。住建部相关负责人在去年年底和今年年初的几个场合表态中都给出了2018年全年的房地产调控政策方向，那就是针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。区别于以往的房地产调控，今年加大力度实现多元化住房供应，除新建商品房外，还包括政府保障性住房、租赁住房、共有产权房等多种形式的住房供应，这些新型住房形式的出现，有效满足不同群体的居住需求。