【重磅发布】广东1-5月房地产市场分析报告出炉

　　概述：1-5月，在调控政策日益严厉的背景下，广东商品房销售面积、销售额同比增速呈现逆势反弹，凸显调控政策仍有进一步完善的空间；企业资金状况有所改善，房地产完成投资、新开工面积同比增速继续回落，土地购置面积和成交价款同比降幅持续收窄，反映企业对后市谨慎乐观。在房价水平持续高企、信贷政策不断收紧及结构性去杠杆稳步推进等背景之下，预计市场仍将继续调整。

　　1.销售指标逆势反弹，调控政策有待完善

　　2018年1-5月，广东商品房销售面积4907.93万平方米，同比下降10.5%，降幅较1-4月收窄3.7个百分点；销售金额6198.52亿元，同比增长0.6%，较1-4月提高3.3个百分点；商品房销售均价12630元/平方米，同比上涨12.3%。按用途分，商品住宅销售面积4269.03万平方米，销售金额5226.54亿元，同比分别下降10.7%和增长1.6%；非住宅商品房销售面积638.65万平方米，销售金额971.61亿元，同比下降9.3%和4.5%，降幅均有所收窄。商品住宅销售均价12243元/平方米，同比上涨13.7%；非住宅销售均价15213元/平方米，同比上涨5.3%。分区域看，珠三角地区商品房销售面积3031.16万平方米，销售金额4918.96亿元，同比下降15.7%和3.1%；销售均价16228元/平方米，同比上涨14.9%。粤东西北商品房合计销售面积1873.81万平方米，销售金额1277.29亿元，同比分别下降0.8%和增长17.3%，销售均价6817元/平方米，同比上涨18.2%。数据显示，东西两翼销售量同比增速持续回落，珠三角和粤北地区降幅有所收窄。

　　图1：  2013年来广东各地区商品房销售面积同比增速走势

　　图2：  2017年以来广东商品房销售面积、销售额走势

　　5月商品房销售数据出现反弹，这既与市场需求仍然旺盛有关，也与重点城市严控房价过快上涨相联。为遏制房价过快上涨，热点城市普遍对新建商品住宅采取政府指导价等限价措施，出现新房相对二手住房价格更低，从而促使购房需求加速释放。从珠三角城市新建商品住房和二手住宅均价的比较来看，除东莞、惠州外，均存在一定程度的“价格倒挂”。由此反映，直接的限价措施，一定程度上导致了价格调节机制的失灵，也增加了调控难度。

　　图3：  2018年1-5月珠三角城市新建住宅、5月二手住宅均价对比

　　数据来源：广东省统计局、中国房价行情网。

　　从库存情况看，截至2018年5月期末，广东商品房待售面积5248.15万平方米，其中商品住宅待售面积2599.61万平方米。与2017年末相比，商品房待售面积增加259.57万平方米，其中住宅增加184.86万平方米。但在当前热点城市新房市场需要采取摇号竞买的情况下，库存不减反增不符常理，相当部分已认购的住宅可能因为限制网签等而呈现为库存。由此也反映，限制网签的措施也有进一步改进的空间。

　　图4：  2017年5月以来广东商品房待售面积走势

　　2.资金状况略有改善，投资建设继续放缓

　　1-5月全省房地产开发企业到位资金8164.64亿元，同比增长6.9%，较1-4月提高4.7个百分点。其中，国内贷款1848.55亿元，增长2.7%，增速较1-4月上升2.8个百分点；自筹资金2056.73亿元，增长7.0%。定金及预收款2568.92亿元，增长12.3%。个人按揭贷款1197.09亿元，下降6.9%，降幅收窄2.8个百分点。数据反映，各资金来源增速有所提高或降幅收窄，行业资金状况有所改善。

　　图5：  2017年以来广东房地产企业到位资金同比增速走势

　　投资建设方面，1-5月全省完成投资4657.06亿元，同比增长18.8%，较1-4月继续回落2.4个百分点。商品房新开工面积6824.65万平方米，同比增长8.8%，增速较1-4月回落2.8个百分点；竣工面积3187.42万平方米，同比增长4.4%，增速较1-4月提高2.3个百分点。

　　图6：  2017年以来广东房地产完成投资走势

　　土地市场方面，1-5月土地购置面积410.19万平方米，同比下降16.1%；成交价款271.38亿元，同比下降30.9%；成交均价6616元/平方米，同比下降17.6%。数据显示，今年以来广东房地产企业购置土地面积和土地成交价款同比降幅逐月缩小，反映出企业对后市仍持审慎乐观的态度。

　　图7：  2017年以来广东房地产企业土地购置情况

　　尽管5月份商品房销售指标呈现反弹，但从市场环境看，融360监测数据显示，全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升，今年5月为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%；与此同时，部分重点城市的商业银行也提高了首套和第二套房贷的首付比例，意味着个人购房者的购房门槛和购房成本在不断提高。另一方面，不动产登记实现全国联网，这对于提高调控政策的精准性将起重要作用，将是贯彻落实“房子是用来住、不是用来炒”的有力保障。今后，对于自住的首次购房和改善需求有望进一步得到保障，而投资、投机性需求将受到更为严格的限制。在房价水平持续高企、信贷政策不断收紧及结构性去杠杆稳步推进等背景之下，预计商品房销售市场仍将继续调整。建议企业积极响应国家政策，理性定价、诚信经营，共同维护房地产市场平稳健康发展。