2018年6月28日,今日可谓不平凡的一天。
广州迎来年内最强一波“土拍潮”,5月30日,广州公共资源交易中心连挂13宗总价127.7亿元的地块,最高起拍楼面价1.52万元/平米。
虽然在6月19日这13宗地块中的花都区凤凰路地块和增城区石滩镇溪头村地块把竞拍时间推迟到7月5日15时竞拍。但今天仍然有11宗超41万㎡的用地出让。
这一波推地潮中,挂出的地块大多来自时下热门的区域和板块,亮点也颇多。
亮点1:在今天拍卖的多宗商住地中,黄埔有3宗累计6.25万㎡人才公寓租赁用地;琶洲有一块酒店式公寓地块;南沙万顷沙也有一块百分百自持用地,并且带有竞配建人才公寓的条件。
而过去两年人才公寓基本只以“竞配建”的方式产生,从侧面可反映出今年通过人才公寓“抢人”的方式升级。
亮点2:本次出让地块中,从化江浦果场地块于今年3月中止出让,对比之前出让条件,本次变化主要体现在起拍价降低上,从原来的8300元/㎡降至8000元/㎡。
降低起拍价可让更多房企参与竞争,另一方面也可减轻地价对一二手楼市的价格刺激,对稳定楼市存在一定意义。
这11宗地块均将于下午15:00进行限时竞拍。
目前各个地块报价情况如何?地块具体情况又是怎么样的?一起来先睹为快。
本次11宗地块宗分别为8宗宅地与3宗商业用地。截止上午10:00,黄埔三宗宅地各收获一个报价;增城荔城街地块收获两个报价;南沙两宗地块最为受欢迎,黄阁地块已有五家房企报价,万顷沙地块也收获了两个报价;从化两宗宅地均无报价;琶洲三宗商业用地各收获一个报价。
长岭居YH-A4-6地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:15136平
容积率:≤1.5
起拍总价:6975万
起拍楼面价:4608元/平
地块分析:
该宗地块位于长岭居板块,要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。
据广州中原研究发展部分析,官方将人才公寓布点选在长岭居具有一定前瞻性,对于未来长岭居引入相关产业做准备,可满足劳动人才“安居乐业”需求。
宗地周边目前仍处于开发建设阶段,配套设施有待完善。住宅租金价格在28-35元/㎡·月之间。
科学城东部KXCD-D1-8地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:16514平
容积率:≤1.5
起拍总价:13109万
起拍楼面价:7938元/平
科学城KXC-K1-10地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:30819平
容积率:≤1.5
起拍总价:60551万
起拍楼面价:19647元/平
科学城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地块
两宗地块分析:
此两宗地块位于黄埔区科学城板块,均直接作为人才公寓之用。此两宗用地均要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。
去年10月黄埔科学城“率先”出让一宗人才公寓租赁用地,最终由科学城投资集团夺得,可见黄埔区在租赁用地出让上比较活跃。
目前地块周边一手项目价格在3.6-3.8万/㎡之间;周边租赁价格在主要可分为两个层级,普通小区住宅租金在26-40元/㎡·月;公寓单位价格在55-60元/㎡·月左右。
黄阁镇2018NJY-6地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:50921平
容积率:≤2.0
起拍总价:102240万
起拍楼面价:8981元/平
地块分析:
该地块位于黄阁镇麒麟新村北侧,占地面积56921㎡,起拍价为10.2亿,折合楼面价8981元/㎡。采取“限地价+竞配建人才公寓+自持+摇号”的方式出让,最高限价为14.8亿,届时楼面价将达13022元/㎡;最高配建人才公寓计容为22950㎡,到达最高配建时,楼面价为16310元/㎡。
黄阁近期利好不断,与黄阁镇紧密相连的庆盛交通枢纽即将由新鸿基发展综合体项目,南沙中北部商服、生活配套有望迎来高效发展期
同时在大湾区利好刺激下,庆盛、黄阁作为连接穗莞深港的重要通道以及1号公路过江通道的重要出入口,未来可承接商贸、物流等产业需求;
且黄阁本身具备汽车制造及上下游产业传统优势,故发展前景可观,因此该宅地市场价值较高。
该地块周边有全新项目万科白鹭郡,其目前在售洋房为2.8-3.2万元/㎡,大盘南沙保利城一手价格在2-2.1万元/㎡之间;
黄阁镇二手市场暂未成熟,距离其5公里的小区二手单位价格在1.3-2万元/㎡之间。
南沙区万顷沙镇2018NJY-7地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:64147平
容积率:≤2.8
起拍总价:60550万
起拍楼面价:3371元/平
地块分析:
该地块位于万顷沙,占地面积64147㎡,起拍价为6.06亿,折合楼面价3371元/㎡;该地块要求竞得人需100%自持,且自持时间不低于10年。
该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”的方式出让,到达最高限价时,楼面价为4888元/㎡;到达最高竞配建62100㎡时,楼面价为7471元/㎡。
由于万顷沙片区目前布局多个产业园、大型制造、运输、航运企业基地,因此未来该项目租赁对象预计基本以周边企业员工为主。
此外,目前万顷沙板块楼市环境尚未成熟,无市场参照项目。
从化区江埔街江村地段
土地用途:二类居住用地和商业用地
宗地面积:80389.1平
容积率:≤2.8
起拍总价:142258万
起拍楼面价:8000元/平
地块分析:
该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧,但占地面积小于早前出让地块。
该地块需要配建市政道路、幼儿园等设施,加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站,未来江浦果场片区相邻地块项目将形成配套“自给自足”。
该地块周边洋房项目主要以二手为主,价格在1.3-1.6万元/㎡左右;而一手在售为碧桂园御湖城,别墅价格为1.6-1.7万元/㎡,洋房1.4-1.6万元/㎡。
需要指出的是,受2015-2016年供地不足影响,从化截止5月底一手住宅库存量仅44.89万㎡,为所有外围区中最低,因此未来江浦地块项目将填补市场空白。
从化区街口街旺城片区西宁小学东北侧地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:94824.1平
容积率:≤3.05
起拍总价:234424万
起拍楼面价:8100元/平
地块分析:
该地块曾于2016年11月挂牌,后因故中止出让;本次重新调整后中小学用地面积略微减少。
起拍楼面价由当年的5200元/㎡调整至如今8100元/㎡,与目前从化“标杆价”江浦果场地块8479元/㎡的出让楼面价颇为接近。
该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,到达最高限价时,其楼面价为8470元/㎡。
该地块位于街口市中心范围,周边生活配套完善,距离从化区府商服区约2公里。
但该地块通勤、居住环境上略显不足,其距离未来14号线街口地铁站约5公里,相对较远;且远离流溪河周边,景观资源相对欠缺。
由于近5年从化出让宅地偏少,因此街口基本以二手项目为主,价格在1.2-1.8万元/㎡左右。
增城区荔城街蒋村村、新联村地块
土地用途:二类居住用地
宗地面积:37495.62平
容积率:≤3.0
起拍总价:137300万
起拍楼面价:12401元/平
地块分析:
地块距离荔城区较近,生活交通出行等方面较为便捷。起拍价137300万元,折合楼面价12401元/㎡。
今年以来荔城板块出让地起拍面价均在1.2万元/㎡以上,且吸引包括华润、保利在内的名企拿地,市场前景可观。
宗地周边楼盘以二手市场为主,一手楼盘较少,二手楼市价格在1.5-2.2万元/㎡之间。
琶洲西区AH040117地块
土地用途:酒店公寓
宗地面积:4368平
容积率:≤8.5
起拍总价:45593万
起拍楼面价:12280元/平
地块分析:
琶洲西区AH040117地块占地4368平方米,起拍价4.56亿元,折合楼面地价12280元/平方米。该地块为酒店式公寓地块,酒店式公寓建筑面积占地块计容建筑面积的100%,要求竞得人全自持运营且不得转让。
根据出让公告,该地块报价若超过两个(含两个),竞买方式转为竞配建租赁用房+摇号。
回顾近4年琶洲西区的拍地情况,商业地全部以定向出让的方式拍出,此次琶洲西区AH040117地块是广州首宗尝试竞配建租赁用房的商业地,对竞拍人的要求也不高。
现在,琶洲西区企业总部批量进驻,日后差旅人数将呈规模增长的趋势,片区租赁用房需求较大,长期持有的经济效益可观。采取竞配建租赁用房的方式,可避免出现高溢价的情况。
海珠区琶洲西区AH040125
土地用途:商务设施用地兼容商业设施用地
宗地面积:5872平
容积率:≤12.3
起拍总价:109928万
起拍楼面价:15220元/平
地块分析:
琶洲西区AH040125地块占地5872平方米,起拍价10.99亿元,折合楼面地价15220元/平方米。该地块建筑限高180米,要求竞得人十年内股权不得变更且需自持70%。
根据出让公告,该地块要求竞买人或其控股股东须为广东省经济和信息化委员会认定的第一批“工业互联网产业生态供给资源池”平台服务商类入选企业;
须于2018年底前引入一家工业和信息化部核定的制造业“双创”平台试点示范项目所属企业总部在广州市海珠区落户,并办理工商注册及税务登记。
海珠区琶洲西区AH040126
土地用途:商务设施用地兼容商业设施用地
宗地面积:5084平
容积率:≤13.6
起拍总价:105235万
起拍楼面价:11805元/平
地块分析:
琶洲西区AH040126地块占地5084平方米,起拍价10.52亿元,折合楼面地价15220元/平方米。
该地块建筑限高180米,同样要求竞得人十年内股权不得变更且需自持70%。
根据出让公告,该地块要求竞买人或其实际控制人须为中华全国工商业联合会评定的2017中国民营企业500强,所属行业为专用设备制造业;
须于2018年底前引入一家工业和信息化部推荐的“智能制造系统解决方案供应商”总部在广州市海珠区落户,并办理工商注册及税务登记。
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