广州楼市十年荒诞剧 你以为你真的懂它吗？

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，广州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：广州楼市十年》系列文章，呈现广州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年一轮回。

　　以2008年金融危机成交量、价大跌为起点，以2018年这一年的高压调控为终点，这十年广州刚好谱完一曲轮回，也为楼市白银时代的终结画下一个句点。

　　这十年间，广州无论是政策环境还是资本运作、土地市场等各个方面，都发生了翻天覆地的变化。这变化的背后，是“潮起潮落”的楼市政策，是全国各地日渐攀升的房价，是广州不断扩张的城市版图，是购房者恐慌性的参与。危机、救市、地王、涨价、调控……广州楼市从来不缺值得一谈的回忆。

　　2008年：金融海啸冲击，“四万亿”入市拉动内需

　　回首2008年的广州楼市，可能很多细节都已经忘记，但“2008年的楼非常难卖”这一印象会依然清晰，土地的流拍、退“地王”风波、底价成交也让人难忘。广州乃至全国楼市，开发商资金链紧张的传闻一直不绝于耳，开发商欠钱不还的消息屡见报端，虽然广州还没有大开发商因此而倒下，但有部分大开发商的日子过得异常艰难，降薪、裁员不断。

　　究其缘由为，2008年下半年爆发世界性金融危机，我国政策由上半年的“稳健财政政策和从紧货币政策”迅速转换为“积极财政政策适度宽松的货币政策”，连续多次降准降息，并推出多项楼市利好新政。与此同时，开发商也积极应对，降价打折风、一二手联动、零首付、成本价等促销手段不断涌现，但广州楼市仍然由供不应求转向供过于求，土拍市场也遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”。

　　国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆的风险。为了应对这种危局，中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元，其中四万亿刺激、十万亿贷款投向了楼市和基础建设项目。

　　2009年："粤15条"救市，广州拍出全国总价最高的地王

　　从萧条到火热再到繁荣，2009年广州楼市变化可堪称“一月小变，一季中变，半年一大半，全年楼市面目全非”，土地市场也快速经历了从底价成交到“地王”频现的戏剧性过程。

2009年楼市成交数据

　　2009年3月3日，广东省突然公布了十五条房地产发展的意见，简称"粤15条"，政策涵盖了廉租房，解困房保障性住房的有关指引、减免税、降息、放宽外资、购房入户政策支持、缓交地价款、分期纳税相关方面。该政策在政府坚决执行下，也被业内誉为“最彻底”的救市方案。　

　　经过四万亿的大水漫灌，楼市从2008年的低谷中走出，多地房价涨幅超过50%，土拍市场也快速复苏。2009年12月，总价达165亿的亚运城项目正式拍卖出让，经过四十多轮激烈争夺，由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企” 联合体以255亿夺得广州亚运城 ，那时国内有史以来总价最高的土地出让项目。

　　2010-2011年：房地产大打组合拳，调控不放松

　　在经历2008年、2009年购房优惠利率的持续刺激下，2010年广州楼市成交量、价节节攀升，为遏制房价过快上涨，广州迎来一轮空前严厉的调控政策，楼市正式进入限购时代。

　　2010年9月29日，继“新国五条”出台之后，“限购令”首次现身，广州成为第10个出台限购政策的城市，规定户籍家庭和常住非户籍家庭（需一年纳税或社保证明）只能购买两套住宅，单身户只能购买一套房；首套房首付款比例调整到三成及以上，二套房首付款比例不低于五成；房贷七折利率优惠全面取消……

　　进入2011年，广州楼市调控仍继续加压。2月24日，广州版新"国八条"细则正式落地，以进一步加强房地产市场宏观调控；3月30日，广州出台2011房价控制目标，要求2011年新建住房价格涨幅要低于11%； 4月1日，广州市公布《广州市2011年住房保障工作方案》，明确2011年广州拟筹集8.5万套保障房。下半年，广州多家银行提高了首次置业者按揭贷款利率，上调幅度较大的为执行基准利率的1.05倍。

　　2012年：城市规划接踵出炉，南沙上升为国家新区

　　2012年则是广州的规划年，萝岗、广州国际金融和南沙利好规划接踵出炉。2012年5月，萝岗区定位为广州“副中心城区”，构建“一核两翼”的空间结构；同月，广州国际金融城规划正式出炉，规划总面积由先前的5.5平方公里扩展至7.5平方公里。

　　9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，南沙新区正式成为国家级新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区之后的第六个新区，南沙新区的开发建设从此上升到国家战略。

　　2013年：调控政策频频出炉，严控之下地王依旧频出

　　而2013年的广州楼市，可谓是跌宕起伏。3月底，在“新国五条”政策背景下，广州市“国五条”细则落地，释放政策将持续从紧的信号。据悉，国五条落地半月，广州成交量跌近5成。

　　10月23日，广州市发改委公开征求公众意见的《广州市积分制入户管理办法》，新政策取消了年龄、房产、捐款、社保等加分项目，申请者不再单纯“血拼”积分，而是社保缴费年限。11月18日，广州市出台“穗六条”，对非本市户籍居民家庭限购一套住房资格由原来的“累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，调整为“需连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。

　　在先后经历了“新国五条”、“穗六条”“限购限签”等楼市调控政策之后，广州的楼市犹如一匹脱缰的野马，频出地王、房价连续5月领涨、成交量创新高等。从6月初开始地王如雨后春笋般的频现，承接上年规划利好，南沙、萝岗、广州国际金融城等地，楼面地价更是频频刷新最高记录。

2013年广州各区土拍地王一览

　　2014年：广州城市版图大增，前副市长违纪落马

　　2014年是政策利好多的一年，也是宏观经济环境极为恶劣的一年，更是市场为主导的楼市调控新思路具体实施的一年。

　　2月12日,经国务院批复,广州市原萝岗、黄埔合并为新的黄埔区，从化、增城“撤县设区”。在此大利好之刺激下，三月份广州一手楼市成交量环比激增41%，二手楼市成交量环比激增32%。

　　同年11月，广州市原副市长曹鉴燎因涉嫌严重违纪违法被双开。作为曹鉴燎贪腐的受益者之一，高德置地集团董事长苏萌涉嫌与曹鉴燎权钱交易。在曹鉴燎落马之后，苏萌选择前往香港避难。

　　2015年：利好政策接连不断，行政区划大调整助推广州发展

　　去库存可谓是2015年楼市主题。330新政、5次降准降息、公积金新政、外资购房松绑、统一不动产登记制度、新版930……从中央到地方，救市政策一波一波，掀起多个楼市高潮。

　　具体到广州楼市，这一年先后推出政策涉及3月18日，广州购买90平以下首套房，公积金首付降低至两成。5月29日，增城撤市设区正式挂牌，楼市仍实行不限购政策。6月8日，广州公积金新政实施，首套房首付两成；首套结清，二套首付三成；首套未结清，二套首付四成；放款外地户申请条件，连续缴纳6个月可申请。7月24日，广清公积金互贷仪式启动。8月12日，从化区撤市设区挂牌，居民可享市区户口待遇。10月26日，广州公积金贴息实施，并上调贷款额度上限。10月29日，中共十八大五中全会宣布，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。

　　虽稍有波折，跌宕起伏，但随着各项新政的推出，房企和购房者信心回暖，高企的楼市库存得到释放，2015年广州市一手住宅可售面积914万平方米，去库存周期为10.2个月，库存回归正常水平。

　　2016年：楼市多项数据破纪录，广州多区地王频出

　　因2015年广州多项宽松政策密集出台，带动楼市成交持续走高，致使16年的广州经历了从“去库存”到“库存荒”的转变。房价、地价、成交量…广州楼市的多项数据创下历史峰值。

　　2月28日，广东省人民政府发布文件，实行 “一类一策”去库存政策。随后4月15日，广州发布文件，提出“三去一降一补”的三年行动计划，并明确广州将继续执行限购计划。

　　8月16日，雅居乐以3.68万元/平的预计楼面地价拍下荔湾华大物流地块，刷新当时广州地价新记录；8月26日，中冶置业以总价367920万元拿下黄埔长岭居CPPQ-A2-1地块(苗圃地块)，折合楼面价272734元/平，创下黄埔楼面价新纪录……

　　10月5日 ，公积金网站也发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，指出二套房首付四成变七成，利率上浮10%。随后，广州加大整顿房地产市场秩序的力度，严打中介虚假宣传，严禁发布“日光盘”“封盘涨价”“地王”“楼王”等炒作信息，严查虚假房源，部分房产中介风声鹤唳，一度将房源全部下架。

　　为限制广州地王频出的现象，11月，广州土拍潮试行新举措，包括不管外围还是中心区均设定最高限价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，或人才公寓，竞拍保证金由20%提高至50%，限定自由资金来源等。尽管提高了拍地门槛，又采取限价又配建安置房等措施，但这一年经过一轮又一轮的狂热拍地，“面粉价贵过面包价”声音仍不绝于耳。

　　2017年：限购再升级，广州迎来楼市最严调控年

　　“限”字政策可谓是广州楼市2017年的主旋律。“3.17”、“3.30”新政后，广州炒房者被重拳打击大批刚需客惨遭误伤；7月份广州率先打响“租购同权”第一枪，租房市场又迎来了新的曙光。

　　在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的大背景下，广州上半年采用了最严厉的限购、限贷、限售政策进行调控；下半年积极发展住房租赁市场。可以说广州楼市在多番调控中，也找到了发展的新方向，向租售并举大时代转变。

　　2018年：广州楼市政策总体维稳

　　如今，2018年已经过去接近半年，在“房住不炒”的大背景下，纵观整年的楼市基调，依旧是“调控不动摇，力度不放松”。前段时间，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头等现况，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。可以预见，广州楼市在政策上，将保持目前的稳定状态，坚持实施限购、限贷等调控政策及市场监管措施；在成交上，也有望保持价稳量升的趋势。