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从去库存到控房价 这些关键词追溯西安楼市十年变迁

来源:房掌柜采编中心  陈婉玲 广州房掌柜  2018-06-13 02:44:04
[摘要]2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。

  2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  岁月如刀,浮生若梦,十年,西安有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市亦然。十年间房地产市场发生了哪些变化?房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:西安楼市十年》系列文章,呈现西安楼市白银时代的全景图,敬请关注。

  2008年关键词:分水岭

  2008,中国房地产市场经历了一场深刻的转折。这一年里中国房地产市场遭遇了滑铁卢,经历着十多年来的的首度市场危机。行业由“简单”变得“深刻”,房地产行业在危机中成长。

  2008年房地产行业遇到三大转折点,转折一:2007年11月,国房景气指数达到了十年顶点106.59之后,开始了连续的下滑,最终在08年10月击穿景气临界点,下滑至99.68,这标志着房地产繁荣时代的终结。行业整体滑向萧条深处。

  转折二:1997-2007年,全国商品房均价翻番。进入2008年之后,房价上升势头减弱。2008年下半年,全国房价下跌。

  转折三:2008年房地产政策,年初与年底冰火两重天,年初,整个行业仍在“9.27新政”的余威之下伏行,成交量大幅萎缩。10月份,从财政部、税务局、央行的财税、货币政策到国务院亲自主持促进房地产行业的健康发展,房地产市场行情逐渐被拉升。12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,明确了对房地产行业发展的支持,正式标志着房地产政策进入新阶段。

  2009年关键词:辉煌

  2009年是中国房地产市场辉煌的一年,受到宽松的宏观政策的影响,市场可以用“疯狂”来形容,一系列“国字号”的政策相继出台,其内容涉及首付下调、税费减免、利率优惠和公积金贷款等多个方面,加之房企积极的促销让利措施刺激下,购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。2009年商品房成交量1291.4万平米,创下18年以来单年成交量最高。

  2009年对西安来说,是至关重要的一年,西安城市化进程不断加快,国务院修订后的《西安市城市总体规划(2008-2020年)》中,要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心。”从古城墙向四面八方,西安的城市骨架越拉越大。以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》,为西安带来大发展的新契机。西安在关中-天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位,使得西安的城市建设步入了新的快速发展期,诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等。

  2010年关键词:高位运转

  2010年是市场高位运转的一年,同时也是政策压力最大的一年。2010年是房地产市场调控最为严厉的一年,西安在全国楼市风云突变的形势下,以不变应万变,显示出了足够的坚挺。全年西安市场供需两旺,成交量再一次刷新历史,成交均价稳步上升,成为2010年全国各大城市城镇化进程中耀眼的一颗新星。

  2010年全市商品房成交总面积1438.75万平米,2010年西安市一手房市场全面超越2009年的火爆局面,实现了西安楼市历史的又一次突破,成交面积在全国范围内名列前茅。在城市规划的利好之下,西安楼市投资环境逐步成熟,因此也吸引了一大批全国范围内的投资者,这部分力量所带给西安楼市的冲击同样不可小窥。

  2010年是房地产调控有史以来最为严厉的一年,全年,央行上调存款准备金率六次,加息两次。通过差别化信贷政策、上调住房贷款利率,上调住房公积金贷款利率等系列金融手段,抑制投资投机需求。

  2011年关键词:限购令

  2011年是中央政府下决心调整楼市的一年,除了往日的信贷、税收、土地、保障房等措施齐头并进调控市场以外,地方政府实施“限购”等措施,使得商品房成交量逐步回落,2011年在“限购令”的严厉调控下,商品房价格涨势终于得到了遏制,成交量较2010年下滑明显。

  2011年西安整体市场受政策影响比较明显,成交量和成交均价均有所松动,2011年西安一手房总成交面积为1108.36万平米,与2010年的1438.75万平米相比较,同比下滑22.9%。西安2月颁发“限购令”之后,市场成交量出现明显下滑,特别是3月份成交量45.24万平米,创下近几年西安市场月成交面积的最低历史。

  2012年关键词:平稳

  2012年西安楼市的主基调是“平稳”。这个平稳主要包含两层面的含义,一是政策平稳,楼市调控基调不动摇。二是市场面平稳,主要表现在量价上。从政策面来讲,在楼市调控持续从严的环境下,2012年西安市限购限贷政策依然严格执行。为了稳增长,各地方政府在不触碰“限购限贷”的红线下,西安在今年6月5日宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元,以释放刚需、鼓励首次置业人群购房。

  2012年西安商品房共成交1188万㎡,较上年环比上涨7.83%;成交均价为7580元/㎡,较上年环比上涨3.66%。在1月和2月,受双节以及调控深化等影响,成交量陷入了近年来的谷底,而从3月份开始,在政府的预调微调以及信贷政策的略微宽松,市场开始了一波春季反弹的行情,随后在7、8、9月份逐步趋稳。到了年底,开发商积极推货,造成了年底的“暖冬”以及“翘尾”行情。

  2013年关键词:宏观稳、微观活

  2013年,“宏观稳、微观活”是房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。

  2013年西安市商品房各月成交面积同比2012年有所上涨。特别是1月的涨幅最大。与2012年市场的前低后高不同,2013年房地产市场基本呈现两头高,中间低的态势。年底受城镇化推动以及刚性需求的支撑,西安市的商品房还是在年底形成了一波翘尾行情,更是创下历年商品房新高。

  2014年关键词:以价换量、去库存

  2014年是中国新常态宏观经济的确立之年,也是房地产市场的改革元年。这一年影响房地产的因素错综复杂。从大环境看有两点:第一政策层面“调控让位市场”,第二宏观经济“调结构”。2014年各地楼市呈现出较大的库存压力,导致销售难,成交情况低迷。下半年随着政府出台多个政策,从而将14年的主基调定为了“以价换量、去库存”。

  2014年西安商品房共成交1405万㎡,较上年环比下降3.3%;但9月1日全面取消限购,“930”的限贷放松,以及后续公积金优惠等相关政策的释放,整个西安市场开始出现明显的升温。十二月,各项目释放大量房源为冲年底任务,让14年的12月成交量达到一个高峰,加之后期的放松限贷等陆续利于市场的信号放出,使得10月至12月的销量明显上涨,均超过了各月的批售面积。

  2015年关键词:去库存

  2015年商品房销售面积128495万平方米,全国房地产开发投资95979亿元,2015年末全国房地产库存面积接近7.2亿平方米,创下历史新高,库存持续升高严重影响到楼市复苏回暖以及投资增速的回升,首要任务是去库存,只有库存消化到合理水平,房地产开发投资增速才会有所改观。

  西安库存量在全国35城中排名一直靠前,截止2015年12月末西安商品房库存量为3436.09万㎡,去化周期较年初下降5个月,但25月的去化周期去化压力仍颇大;普通住宅截止12月末库存量为1885.42万㎡,去化周期为16个月,较年初22个月下降了6个月,但考虑到大量城改项目的库存,西安楼市“革命远未成功”。

  2015年西安商品房成交为历史最高值,2015年西安商品房销售1788.36万㎡,同比增长27.3%,为西安历史销售最高值,受330政策影响,从4月起销量均同比上升,8月份更是突破200万㎡大关。在“以价换量”的措施下,西安商品房销量明显回暖。

  2016年关键词:市场明显回暖

  2016年房地产成交全年成交居历史高位,销售面积和销售金额均超历史记录,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。

  2016年西安商品房销售面积2176.96万㎡,同比增长31.32%,为西安年度历史销售最高值,在在上半年调首付、降税负、宽信贷以及西安楼十条的政策影响下,10月份销售面积246万㎡首次刷新月历史记录。可见在“去库存为主”的总基调下,西安商品房销量明显回暖。2016年西安商品房价格8004元/㎡,同比上涨1.85%,从10月起商品房价格呈同比上升态势。

  2017年关键词:控房价

  2017年中国房地产市场进入了史上最严调控期,限购、限贷、限价、限售的四限政策在全国范围内密集出台,西安楼市从2017年1月1日正式拉开调控帷幕,9月13日限购令的出台可谓对楼市最猛一击。

  一季度5次调控政策加码,西安房地产市场已从“去库存”到“控房价”,1季度政策核心围绕建设大西安,2季度楼市调控及专项整治加码,3季度政策主要内容为控房价,4季度商品房预售价格申报制度也在如火如荼的执行当中,西安市物价局先后公布商品房价格备案情况,商品住房价格更趋于透明。

  2017年,西安市商品房市场总供应面积1780.31万㎡,总成交面积2331.44万㎡,成交均价9390元/㎡,上涨至历史最高点,环比上涨30.13%,住宅主导市场,出办公外,各物业类型库存量均环比下降,商办物业库存压力得到有效缓解,但依旧库存压力巨大,住宅库存处于合理周期。


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责任编辑:陈婉玲

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