荔城新联村地块踩地：增城老城区优质宅地 起拍楼价居高位

6月广州将出让13宗土地。其中,荔城街蒋村村、新联村A18064地块处于增城荔城板块。

广州中原研究发展部通过对地块项目实地调研情况、项目的发展前景、周边楼市状况等多个角度为大家解读荔城街地块,接下来且看详细分析。

一.地块基本信息

荔城街蒋村村、新联村A18064地块属纯宅地,地块占地3.75万㎡,容积率为3.0,计容建面为11.07万㎡;

地块起拍价为13.73亿元,折合楼面地价12401元/㎡。

该地块采用“限地价 +竞自持+摇号”的出让方式,最高限制地价为19.92亿元,最高楼面价17991元/㎡。

此外,地块除了需要配置少量的居民健身馆、社区居委会、社区卫生站等社区生活服务配套设施外,并无其它特别的建设要求,属于规划限制较少的“净地”。

需要指出的是,随着增城区荔城板块的轨道交通网络布局以及周边生活配套的逐步完善,其楼市价值逐渐被认可,碧桂园、融信等知名开发商亦纷纷选择在荔城落子,并溢价抢下地块。

另外,本次地块为目前增城出让地起拍楼面价历史第三高,充分体现地块的优质程度以及官方对地块的市场信心。

二.地块四至及现状情况

荔城街蒋村村、新联村A18064地块位于增城区荔城板块内,南侧为在中建荔苑项目;

地块东北两侧被新联村、蒋村村的村屋所包围,但由于周边卫生整洁,村屋建设规划亦相对规整,并没有形成脏乱差的环境。

值得关注的是,地块西北侧自然景观优越,被大片果林、山体所包围,并靠近百花山庄度假村以及迳吓高尔夫球场。因此,日后居住环境将成为未来地块项目产品最大的卖点之一。

目前,地块现场处于围蔽状态,且地块尚未平整,地面上堆积着部分被拆除的建筑残余物以及大面积待清理的树木、杂草。

地块内部四周无明显遮挡物,视野开阔,西侧可远眺山景。

若地块按目前“场地未平整”的现状交付,房企拿地后需先对地块上的树木拆除,再对地块进行土地平整,预计开发建设的土方成本将有所增加。

三.周边配套情况

交通方面,荔城街A18064地块所在区域道路交通便利,邻近荔星大道和荔城大道,可接驳广汕公路以及增派大道,自驾车出行十分便捷,能够快速来往朱村、新塘、市区中心等地。

但公共交通略显不足,地块周边仅两个公交站点,三条公交线路,且各班次发车相隔在30分钟左右,等候时间较长。

另外,地铁21号线预计在2019年6月全线开通,加上地块与站点距离适中。

因此,日后项目可增设巴士接驳地铁,能够极大地缩短荔城板块来往广州市区的通勤时间,吸引中心区上班族前来置业。

商业配套方面,荔城街A18064地块周边主要以村级商业配套为主,而中大型的商业配套(万达广场、挂绿广场)主要集中在2-3公里开外的荔城中心商圈。

而教育资源十分齐全,涵盖六一幼儿园、增城实验小学、荔城第三中学等多所学校,业主可就近“一站式”解决孩子的读书问题。

四.地块整体市场价值分析

1)板块新房稀缺,地块产品有望抢占市场

荔城板块是增城区楼市起步较早、发展相对成熟的片区,市场居住需求较大。

但由于16-17年间荔城整体供地不继,导致目前一手在售项目稀缺。

如碧桂园东湖世家、金时花园等开发较早的项目基本处于尾货状态。此外,目前在售项目基本集中在增江东岸附近,而配套更为成熟的西岸仅有两盘在售。

因此本次出让用地将填补板块市场空白,抢占片区大量的市场份额。

同时,出让地块适逢湾区规划出台时机,届时可能成为片区 “标杆价”项目,对片区市场定价有一定影响。

2)环境优越,刺激养老、旅游需求置业

荔城街A18064地块处于增江左岸,周边山体、果林环抱,绿化景观优势明显,加上增江画廊以及多个绿地公园资源的条件,可打造成高品质的居住生活区,为地块提升价值加分。

另外,广州中原研究发展部认为,荔城板块的“一江两岸三带”规划利好将引进多个绿色产业进驻,有望培育“产业+旅游+宜居”的发展路线;

由此可以产生长期的养老居住需求以及度假、旅游、生活等租住需求,能够为地块产品带来更广的客户群体。

五.地块居住部分前景分析

1)周边楼盘情况

现时,荔城街A18064地块周边在售的一手项目相对较少,其中,方圆云山诗意目前已经处于售罄阶段,仅余少量社区商铺在售。

而销售主力“中建荔苑”项目主打89平三房户型,受区位、户型设计等因素影响,其价格相对较低,售价仅在1.8万元/平左右。

目前地块项目周边优质二手项目云集,主要针对改善型客户为主,房源多为三四房以及联排别墅产品为主,售价主要集中在1.5-2.1万元/平左右。

另外,方圆云山诗意亦逐步进入存量房市场,其“次新房”产品对置业者有一定的吸引力。因此,未来地块产品可能受周边优质二手项目分流的影响相对明显。

2)地块住宅部分客户群分析

对比增城区朱村、永和等板块而言,荔城板块的人口规模、生活配套、居住环境等各方面条件皆具备优势。

因此,针对荔城板块的现状及地块自身的条件,广州中原研究发展部对荔城街A18064地块的客户群定位及分析如下图所示:

未来地块项目可充分利用周边自然景观资源、生活配套等条件优势,开发打造为定位高端的改善型产品,承接在荔城板块居住或工作的改善型客户的置业需求。

同时,部分由于中心区价格过高、选择范围狭隘、购房名额受限等因素影响的广州中心区域外溢的购房者也将会是地块开发项目的核心客户群。

另外,未来地块产品亦有望能够吸引部分具有养老、度假需求的置业客户。

六.地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对荔城街蒋村村、新联村A18064地块的SWOT分析如下:

综上所述,本次出让的荔城街蒋村村、新联村A18064地块处于荔城板块,其自然景观、教育配套、医疗配套等资源皆十分优越。

与增城其它配套匮乏板块对比而言,该地块项目具有一定的宜居优势。

另外,根据2018年广州供地蓝皮书显示,本次出让地块附近还有两宗地块预计出让,届时三宗地块项目开发建设后可以实现配套共享,满足业主的基本生活需求。

此外,若地块项目达到起拍最高楼面价1.8万元/㎡时,未来住宅产品盈利临界点售价在2.6-2.8万元/㎡左右,届时将明显高于目前周边一手项目售价,未来难以形成价格优势。