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深圳租房图鉴:假如生活不被房租捆绑 租房也是安居?

来源:房掌柜  梁津 广州房掌柜  2018-06-03 11:27:35
[摘要]房价高、购房难已经成为当下一线城市的“通病”。买不起房,租房自然成了人们关注的焦点。

  房价高、购房难已经成为当下一线城市的“通病”。买不起房,租房自然成了人们关注的焦点。

  租客们说,深圳是一个年轻的包容的城市,这里有来自全国各地为梦想拼搏的人们,这里有好的发展前景,有好的就业机会,有川流不息的车辆。所以即使每天面对着狭窄的过道、陈旧的房屋、从楼上滴落的水...他们依然怀着对未来美好的憧憬在这里奋斗,他们期待有一天能靠自己的努力过上他们梦寐以求的生活。

  2007—2017年:深圳平均单位租金上涨48%

  2007年,深圳全年单位租金达到34.95元/平米/月。从万科金色家园租售中心一名业务员了解到,他2002年来到深圳,一直租住城中村的“农民房”,2005年的时候租个一房一厅每月只需650元,到2007年一个月花850元才能在附近的城中村租一个单间。

  2008年,受金融危机影响,深圳房租亦受到了影响,全年单位租金下降至了33.50元/平米/月。

  一位位于白石洲的房东告诉房掌柜,平常一年会涨租50—100元不定,由于当时金融危机的影响,一年来就没有怎么涨过租,只希望房子不要空置就好。

  2009年,金融危机所带来的效应慢慢散去,深圳房租重新回到正轨,全年单位租金从33.50元/平米/月上升至34.44元/平米/月。

  一位从业了十多年的中介透露,租房的人虽然多了,只是租金没有再下跌,但现在空置的房源依然很多,大部分业主真想把房子租出去,仍然不敢提高价。

  租赁市场的需求情况反映出深圳对全国各地就业人口的吸引力。2010年,深圳全年单位租金继续上涨,达到37.79元/平米/月。

  物业顾问刘小姐说,她在2009年租的“农民房”是700元一个月,2010年重新租一套与去年大小相同的房子则需850元/月。

  2011年,深圳全年单位租金继续上涨,高达41.30元/平米/月。有房东表示,由于租金的上涨,租客的需求也有所变化,显得比以前要更“抠”。单间、一房、小两房的小户型比较好租,租金回稳,但三房以上的大户型(尤其是位置较偏的)问津者少。而往常公司白领比较流行的合租,现在合租的人数更多了,譬如从前的两房两个人合租,现在变成4个人合租。

  2012—2014年,深圳全年单位租金迎来三级跳,从47.02元/平米/月到49.70元/平米/月,再到57.35元/平米/月。

  身为家里的独苗,小文几乎从未吃过苦。来到深圳后,小文在一家公司从事策划工作,每月薪水4000元。“公司在车公庙,不想住的太远,就在景田租房子,40平方米,每月3200元。”小文说,交完房租,每月连吃饭的钱都不够,“没办法,只能当啃老族,朝家里要。”

  2015年深圳房价大涨,伴随而来的是深圳住房租赁市场的量价齐升。2015年深圳住房租赁市场平均租金为66.51元/平方米/月,套均租金4903元/月,同比分别上涨23.6%、22.9%。

  家中龙岗的陈先生表示,以前都是每次50元的幅度上涨,自从3月30日楼市新政出台后,房东一次性涨了200元房租,且没有提前通知。

  游小姐也表示,她租住在宝安区一房一厅的价格是每月1350元,由于房租的价格节节攀升,她正在考虑换房的事宜。

  近年来深圳城市更新速度加快,原关外片区的居住环境和配套设施不断完善,得到租房一族的青睐。光明新区、宝安区、龙岗区等地的住宅类房屋需求不断增加,一些环境较好、发展较为成熟的住宅区,租金不断上涨。

  2016年—2017年,深圳全年单位租金从72.16元/平米/月,涨至72.49元/平米/月,涨幅0.33%。

  “长租公寓”“信用租房”“共享房屋”……2017年一定曾被这些租房新名词刷过屏。随着新租房时代来临,互联网企业和电商企业争相入局租房市场,租房模式不断重构。

  深圳租房八成租客租金收入比低于30% 农民房租住比例达60-70%

  据房掌柜了解,深圳常住人口的住房自有率为34%,即约1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一,深圳共有各类出租住房(公寓、宿舍)约783万套(间),面积约3.48亿平方米,约占住房存量套数的73.5%,其中,城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的83%。

  深圳目前在租赁市场占据主流地位的主要有三类:商品房、农民房及长租公寓。据调查,商品房租金集中在3000-5000元,长租公寓租金集中在1000-3000元,而农民房租金在2000元内的都占到了73.8%。但商品房在租赁市场的占比并不算高,农民房是租赁市场最重要的供应,农民房租客中租金在千元以内占26.1%。大量低租金的房屋,为深圳打造高效营商平台,提供了重要保障。总体来看,七成租客的月租金支付在3000元内,其中五成多在2000元内,甚至还有近两成在1000元内,这主要是一些租金低廉农民房,远离城市中心小户型房屋,以及一些合租(租独立房间)。

  其中,租住农民房的占比为52.9%,租商品房占比为32.4%。不过,部分受访的市民无法区分农民房和商品房小区,特别是刚来深圳的年轻人或是一些非房地产相关人士,对统建楼、村股份集资楼、楼宇合围小区等配套比较完善、楼宇外观比较规整的农民房,他们也认为是商品房小区。据房掌柜了解,实际租住农民房的比例可能达60-70%。低廉租金的农民房主要集中在原关外区域,有些单间租金甚至低至500元以内,较好缓解许多来深务工者的生活压力。农民房因存量大、出租比例高、租金低廉,颇受深圳租客青睐,甚至许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。

  租赁房屋的多样性,满足了不同层次的租房需求。据调查,八成多的租客,其租金占家庭收入的30%以内;五成多的租客,租金占家庭收入的20%以内;近两成的租客,租金占家庭收入的10%以内;仅3.5%的租客,租金支出超过家庭收入的50%。不难看出,深圳人的租房负担并没有外界想象的那么高。

  减少非理性购房行为 深圳城中村刮起公寓风

  房掌柜了解到,位于深圳福田区水围村的柠盟人才公寓,是深圳首个城中村长租公寓改造项目。一位工作人员介绍,公寓仅面向福田区企业和社会组织,受理产业人才租赁住房配租申请。

  该项目中,村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案,然后由政府引入深业集团租下改造,其后通过对整个社区规划、屋内装修和外部配套大幅改造,再租给福田区政府,政府以低价保障房形式推向市场。

  2017年12月30日,万科首栋城中村改造样板楼在龙岗坂田岗头新围仔村亮相。万科直接与当地村民签约,年限一般为10年,给付价格比村民出租价格要高。目前,万科在新围仔村已基本完成2栋楼的改造,未来还将继续增加。

  万科有关负责人表示,目前整村整治,更多的是基于政府政策和指引下开展的服务创新。“提出城中村问题的一条龙解决方案,包含综合整治和内容运营两种思路。将为城中村导入居住、商业、教育、文化等配套内容,营造一个完整舒适的居住环境。”

  事实上,受大环境影响,深圳城中村正吸引各类市场主体投资,包括房企、中介、物业甚至互联网公司。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称,租赁市场是存量市场,从目前城中村改造规模来看,并未供过于求,未来三年规模化租赁运营的量会非常大。

  “改造后租金不可能不涨,其实很多租户也有需求上的提升。”宋丁认为,从长远来看,城中村规模化租赁运营将冲击整个租赁市场。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,目前深圳租赁市场的大规模发展,肯定会影响置业者或投资者对市场的预期,在未来一段时间租赁住房的可选择性更广,市民购房的积极性会降低,非理性购房的行为将更少。未来5到10年,随着租赁市场的大规模发展,房价有望保持相对平稳发展态势,买卖市场和租赁市场间的发展将会更加均衡。

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责任编辑:陈婉玲

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