致敬白银时代2008-2018年：十年间中山引人注目的土拍大事

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，中山楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　光阴荏苒，白驹过隙，不觉间中山楼市已然走过了风云变幻的十年，在这十年间，土地作为中山房地产市场的“面粉”，虽不像深圳、广州、东莞等城市般扶摇直上，但亦在跌跌撞撞中呈上涨姿态，“高单价”、“竞配建”、“超大面积”……等已然成为了最受关注的几个字眼。

　　回首这十年，有哪些引起过人们热议的土拍硝烟战？又有哪些值得关注的土拍大事件？各年间的土拍情况如何？接下来，就让房掌柜带您穿越时空，一一回溯往日时光。

　　2008年：地王的尴尬境地

　　2008年，因受到全球金融风暴和政府调控政策的双重影响，中山楼市遭受重创，而土地市场也难逃厄运。

　　据国土资源局数据显示，2008年1-11月全市土地成交宗数3211宗，成交面积832.5万㎡，成交金额59.61亿元，同比分别大幅下跌46.6%，38.7%和32.1%。在成交均价方面，累计2008年1-11月全市土地成交均价为716元/㎡。

　　其中，商住办公类地块全年成交85宗，成交面积335.7万㎡，成交金额20.96亿元，成交均价624元/㎡，成交金额和成交均价同比大幅下跌69.8%和65.2 %。

　　在2008年整体局势惨淡的情况下，依旧诞生了当年的地王——金鹰时代地块，然而，该地块的命运却颇为坎坷。

　　2008年4月16日，经历150多轮公开竞拍后，这个占地约10万平方米的老城区黄金商住地块，被来自马来西亚的完美集团旗下金鹰房地产以4.43亿元的价格拿下，楼面价格超过3000元/平方米。当时不少业界人士一致认为，虽然该地块价格较高，但地理位置优越，周边配套成熟，商业价值较高。

　　然而，正当各界对该地块的规划议论纷纷之际，金鹰广场却因为地块规划与周边交通路网改造、消防、城建规划等存在一定冲突，开始了长达5年的“长草”闲置期，政府也为此颇为忧心。

　　好消息是，该地块终于在2013年正式动工！公开资料显示，完美金鹰广场为5层至48层综合楼，包括商业街、五星级酒店、写字楼和住宅楼等。总建筑面积41.32万平方米，地上48层，地下5层，总高度238米，建成后将成为中山市标志性建筑。

　　 2009年：万科出手 稳夺库充地块

　　2.86亿！2009年7月10日下午，中山拍出2009年“地王”。珠海万科以250万元/亩的价格拿下东区库充土名“大沙江”地块，这块114.5804亩的土地以总价、单价双料“冠军”的身份，成为到2009年为止拍卖价最高的地块。

　　据悉，该地块（P21-09-9145）土地面积为114亩（76386.9㎡），位于中山东区传统住宅和商务片区，交通便利、配套成熟，由于地理位置优越和面积较大，此次土拍颇受业界关注，但拍卖气氛却远没有想象中热烈。

　　竞买当天进行拍卖进行得非常迅速，仅有两家开发商参与举牌，当拍卖师报出底价28645万元之后，3号牌珠海万科应价。一阵沉默之后，再无其他开发商应价，东区编号为p21-09-9145的建设用地使用权落入珠海万科囊中。

　　有专家表示，与2008年相比，今年土地拍卖市场逐渐回暖，土地供应量随之加大，不少发展商都有意向买地，不过土地流拍、底价成交仍是主流。

　　　2010年：单价581.8万元/亩！紫马岭地块成“耀眼新星”

　　2010年全市土地成交金额113.57亿元，成交均价77.96万每亩。纵观全年土地市场，总价地王由保利神涌G15-10-9062地块以19亿夺得，而单价地王却“几易其主”，从年初中海的台湾仔303万每亩，到石岐一小旁地块的385万每亩，再到紫马岭商业地块以581.8万每亩成为年度单价地王，单价记录不断刷新！

　　据房掌柜查阅资料显示，紫马岭地块编号为P21-10-9333，位于东区紫马岭村“下底塘”，对面即是中山海关大楼，斜对面是东区华润万家超市。折合面积仅约12亩，是一块并不大的“迷你地”，性质为商业用地，竞买底价为3441万元，竞价时间为2010年12月1日下午3时。

　　竞买当天，多家竞买人经过多轮竞价，最终以总价7150万元，单价581.8万元/亩（税后单价683万元/亩）被古镇商人吴金泽以个人名义买下，成交总价已超过底价一倍有余，一举刷新中山城区土地招拍挂的新单价纪录！也超越了此前的“亨尾村”地成为中山城区土地招拍挂历史的最高单价！

　　2011年：降价1200万甩卖！沙溪地块成“单价地王”

　　2011年5月27日，中山市国土资源局发布公告称，定于6月17日下午对沙溪镇云汉村G24-11-9207地块进行现场竞价。

　　房掌柜查阅资料显示，G24-11-9207地块总面积39431.4平方米(折合59.1471亩)，为商业住宅用地，竞投起始价为2.34亿元(即约395.6万元/亩)，每次最小竞价增幅为200万元。值得注意的是，该地块于2010年12月流拍后，再次挂牌竞投底价竟整整下降了1200万元，可谓“跳楼大甩卖”！

　　经过激烈的举牌竞争，该地块最终以总价2.62亿，单价443万元/亩的价格被林效良、林贤良、梁配辉三人收入囊中，成为了当年的“单价地王”！不过比起去年的紫马岭地块，该地块的成交价格仍然是“湿湿水”。

　　值得一提的是，在此次土拍结束后，后半年中山土地市场却陷入僵局。因限价政策的出台，下半年市场氛围迅速转冷，再加上政府优质地块资源不足，开发商热情转淡，土地成交数据下降不少。

　　　2012年：商业用地的春天 政府推“巨无霸套餐”

　　2012年，国内房地产市场仍处于严控期。在调控影响下，开发商拿地谨慎，地方政府供地速度放缓，供应和成交量随之下降。其中尤属商住用地下降最为明显，然而，商住用地的遇冷却让商业用地迎来了“春天”。据统计，2012年全市商业用地成交总额为24亿元，环比2011年上升了180%，接近两倍！

　　而这其中，最值得关注的土地拍卖非翠亨村“虎池围”莫属。2012年11月5、6日，中山国土资源局先后推出6幅位于南朗镇翠亨村虎池围的土地进入拍卖市场，6幅地块总面积逾2200亩，备受业界关注。

　　11月28日，中山市交通发展集团有限公司以底价共约6亿元获得两处地块，共约1132.05亩，折合约53万元/亩。同日，敏捷地产旗下的锦绣房地产有限公司拍得剩下的4块地，两块商住地两块商业地，面积为75.08万㎡（折合约1126.31亩），底价5.97亿成交，折合约53万元/亩。

　　房掌柜注意到，“虎池围”区域除了上述6块地外，早在去年年底也成交了一块519亩的商业用地，这也是去年成交的面积最大的商业用地，当时被市交通发展集团有限公司以底价2.3亿元购得。在开发要求中，要求竞得人须出资配建纵二线南段(翠亨-珠海，长7.8公里)，建设资金不少于6亿元。而此次推出的6幅地块中也提出了需投资6.27亿元建设纵二线南段的相关配套要求。

　　2013年：五家公司联合竞投坦洲地块

　　2013年7月17日下午，广东长信房地产控股集团有限公司等五家公司联合竞投，以5.02亿元总价拿下坦洲七村下三顷队一块95亩的G33-13-0080商住用地！

　　从原拍卖价不足2.4亿元最终飙升至成交价5.02亿元， 7月17日下午3点的土地拍卖现场可以用“白热化”来形容。据悉，当时现场至少吸引了10家以上开发商同时竞投，其中不乏地产大鳄敏捷地产的加盟。当土地拍卖价进入5亿元后，仅剩2家开发商继续举牌，最终长信地产以5.02亿元的价格成功竞得该地块。算上税费、公建配套费等，单价已被拉升到528 .5万元/亩, 大幅刷新中山地王纪录!

　　但从全年的土地情况来看，2013年全市二级市场虽回暖不少，但一级土地市场却一度遇寒，不仅全年土地供应量和成交量都低于2012年，而且流拍量也高于2012年，究其原因，主要是2013年4月中山市出台了土地闲置处理办法，政府加大对土地市场的调控，导致前期大量闲置土地入市。同时开发商在经历严控后，拿地也变得更为谨慎。

　　2014：盛迪嘉4.28亿豪夺古镇地块

　　中山2014新年首次商住地拍卖于1月10日下午结束，古镇曹二村73亩商住用地（编号P10-13-0224）经过55轮竞争，被外来开发商盛迪嘉集团以4.28亿元拍下，折合586万元/亩，楼面地价2933元/平方米，溢价约67.8%。该地价已高过2013年中山商住用地单价地王、坦洲地块528 .5万元/亩的单价，并刷新了近年来中山商住用地单价纪录！

　　该地块的高单价一度引起热议。但有业内人士表示，考虑到古镇的特殊性，这一地王价格并不适合作为全市土地价格的参考，不过反观2013年下半年土地市场成交火热，全年商品房成交面积也创了新纪录，而在古镇供应紧缺已久的情况下，相信该项目建成后不愁卖。

　　据房掌柜查阅资料了解到，该地块目前已被盛迪嘉集团开发为古镇住宅项目——盛迪嘉嘉元。该项目位于古镇大信新都汇北侧，在2015年迎来首次开盘后，经过3年时间，价格从8800元/㎡一路上涨至13000元/㎡，已于2018年3月全盘售罄。

　　 2015： 强心针！沙溪星宝商圈顺利成交

　　如果用“火焰”来形容2015年中山楼市成交走高的话，那么海水则注定属于中山土地市场。相比商品房市场的节节上升，2015年中山土地拍卖市场却持续低迷。

　　根据房地产机构监测数据显示，2015年全市成交土地61宗，成交面积147.35万平方米。同比2014年，宗数下降29%，面积下降26%。在商住用地方面，2015年全市共成交商住用地4宗，共计占地面积10.53万平方米，成交面积26.37万平方米，成交金额2.74亿元，楼面地价1037元/平方米。同比2014年，套数下降55%，占地面积下降69%，楼面地价下降4%。

　　而在这种表现黯淡的行情中，高价与溢价成交自然成为了市场为数不多的亮点。2015年1月29日，中山富泽实业投资有限公司通过公开竞拍的形式，拿下沙溪星宝商圈汉基花园旁一块纯商业地块，该地块起始总价为2.57亿元，成交总价为2.968 亿元，溢价率为15.4% ，折合319.8 万元/亩。一举成为2015年中山商业地王。

　　该地块的成交为当年土地成交的黯淡局面注入了一支“强心针”有，业界人士认为，未来中山的土地市场将逐步复苏。

　　2016：“928土拍乌龙”和“限价竞配建”搅热土地市场

　　2016年的土地市场有两件大事引人注目，一则是“928土拍乌龙”，另一个则是首次采用“限价竞配建”新模式。

　　2016年9月，中山国土局罕见的一口气推出6宗优质商业地进行拍卖，此次拍卖吸引了全城的关注，每块土地基本都有十几家开发商争夺，9月28日上午9点，土拍进入限时竞价时间，经过数轮的限时竞价，最后当大家都以为角逐出地王得主的时候，国 土局公告系统却宣告瘫痪，暂停本次限时竞价程序。本以为这将是一场搅起风云的土拍，却以一场乌龙结尾，而最后国土局也宣布将择日重拍。

　　2016年11月29日，中山试水“限地价+竞配建”的土地出让模式。当时中山国土局挂出7块土地进行拍卖，这些地块主要位于火炬开发区和翠亨新区，其中6块首次设立最高成交限价，并且规定“地块交易单价达最高限价6000元/平方米后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积，配建的商品房须无偿移交给中山市人民政府。”

　　这是中山历史上首次采取“限地价+竞配建”的土地出让方式，也是政府扼制“高地价”出现的重要举措，由此土地拍卖正式迈入新纪元。

　　　2017：中山首宗自持地块被卓越集团竞得

　　2017年12月21日上午，卓越集团以总价13.29亿元将港口商住地W11-17-0110地块收入囊中，楼面价触顶6000元/㎡，竞配建面积达15840㎡！

　　值得注意的是，W11-17-0110地块是中山自土地拍卖以来第一宗出现需要开发商自持物业的地块！而且还竞得人在本宗用地(地块一)上建设的物业须自持不少于3万平方米，自持时间不少于10年(自竣工验收之日起计10年)，自持物业位置、范围应符合连片、连层或整栋持有的原则。

　　对开发商来说，长达10年的自持，意味着一定程度上获取回报的周期将被拉长，无形中增加了资金成本，同时对开发商运营水平也提出了相当的考验！

　　由于“门槛”较高，此次土拍仅吸引了5家房企参与，分别是卓越集团、君华地产、福晟集团、深圳星河控股集团和江西新力地产。经过84轮激烈竞拍，被编号2946（卓越集团）拿下，按照2500元/㎡的建安成本计算，该地块折合楼面地价6655元/㎡，溢价率62.31%!

　　2018：首试商品房现售

　　日前，中山市国土资源交易网挂出一则关于翠亨新区W15-18-0006地块的出让公告。跟以往不同的是，中山对该宗用地的建设开发提出了更多要求，如划分成“生态高尚居住”“邻里中心”两个指定区域开发，要求配套12个班幼儿园、建200㎡居委会等。其中最引人注目的是第9条，其规定“本宗用地出让后实行商品房现售”的规定。

　　这意味着，该地块竞得者只能在商品房竣工并验收合格后，才能出售给购房者。据悉，这是中山首块试行“商品房现售”的土地。

　　专家分析称，这是中山市从土地供给方面进一步加强房地产市场调控的信号，有望为近年的“土拍热”降温。但由于该项规定将给对开发商的资金造成较大压力，因此土拍热度可能会下降，市场也会趋于理性。

　　据了解，该地块将于2018年6月27日上午9时30分公开拍卖。

　　编后语：十年间，中山土地市场波澜起伏，有让人津津乐道的土拍趣闻，也有让人感慨万千的土拍大事。历史的车轮一去不返，这十年间的光辉历史已然载入史册，迈入2018，中山土地市场新花样新面孔新风象迭起，已然又进入了一个新时代。